Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 35

Efter den gældende lovs § 16, stk. 2, har en ejendomsmægler pligt til at oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse, som ejendomsmægleren har i, om en handel indgås eller i parternes valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom. Det foreslås at adskille disse to situationer så der sondres mellem interesser i selve omsætningen af ejendommen, jf. denne bestemmelse, og interesser i valg af finansiering m.v., jf. forslagets § 36. Forslaget kvalificerer desuden i hvilke situationer, ejendomsmægleren skal oplyse om økonomiske eller personlige interesser.

Den gældende lovs bestemmelse blev skærpet i 2005 efter en række konkrete overtrædelsessager, som handlede om mæglerens oplysningspligt, f.eks. i forbindelse med salg af ejendomme, hvori mægleren eller dennes nærtstående havde ejerinteresse. Efter de gældende regler skal en mægler således oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, uanset størrelsen, og uanset om den er direkte eller indirekte. Som eksempel herpå skal mægleren i dag efter de gældende regler oplyse, hvis ejendomsmæglerens nærtstående ejer den udbudte ejendom eller sidder i ledelsen i det selskab, der sælger den udbudte ejendom. Mægleren skal endvidere afgive en såkaldt negativerklæring, hvor det erklæres, at mægleren ikke har nogen personlig eller økonomisk interesse i handelen udover den sædvanlige salærinteresse.

Der vil med den foreslåede ændring af stk. 1, hvorefter interessen skal være væsentlig, derfor hverken blive stillet krav om at oplyse om nærtståendes interesser, herunder ledelseserhverv eller om negativerklæringer. Dels findes det ikke at have relevant betydning for parterne, dels viser undersøgelser, at negativerklæringerne, der i størstedelen af handlerne står i hvert af dokumenterne, fordi mægler netop ikke har en interesse, kan være medvirkende til at flytte forbrugernes fokus fra de relevante oplysninger i dokumenterne.

Endvidere har ejendomsmægleren i forvejen en betydelig interesse i at sælge ejendommen, da mægleren ofte kun har krav på vederlag ved et realiseret salg, og ejendomsmægleren altid er repræsentant for sælger. Der kan derfor ikke være tvivl om mæglerens rolle eller interesse i et salg. Dette bestyrkes yderligere ved, at lovforslaget præciserer ejendomsmæglerens rolle som sælgers repræsentant, og ikke har nogen rådgivningsforpligtelser over for køber.

Desuagtet findes det stadig at være af betydning for køberen, om det rent faktisk er ejendomsmæglerens egen ejendom, der sælges, således at mægleren har et økonomisk incitament ud over salæret. Der er intet til hinder for at ejendomsmægleren sælger sin egen ejendom, men køber skal være oplyst herom. Som hidtil – både før og efter lovændringen i 2005 – vil ejendomsmæglerens ejerinteresser i den udbudte ejendom være omfattet af oplysningspligten. Som eksempel på ejerinteresse kan nævnes en situation, hvor ejendomsmægleren selv ejer den udbudte ejendom, enten ved direkte ejerskab eller indirekte gennem et eller flere selskaber. En ejendomsmæglers ejerskab eller medejerskab af en ejendom kan blive så indirekte eller ubetydelig, at det knapt vil være muligt og ikke kan forventes, at mægleren har et opdateret kendskab hertil. Det gælder eksempelvis medejerskab via større investeringsforeninger eller pensionsopsparing gennem en pensionskasse. En sådan interesse vil fortsat ikke være omfattet af oplysningspligten. Der er i medfør af de gældende regler fastsat en nedre grænse, hvilket betyder, at mægleren ikke er forpligtet til at oplyse om ejerskab, som udgør mindre end 2 pct. af kapitalen. Denne grænse forventes forhøjet på baggrund af ændringen fra enhver til væsentlig.

Som et eksempel på, at ejendomsmægleren kan have en personlig interesse, er, hvis ejendomsmæglerens ægtefælle eller samlever har en væsentlig personlig eller økonomisk interesse i ejendommen, herunder ejerinteresser. Såfremt mægleren bliver beriget ved salget – udover en evt. salærindtægt – har mægleren tillige en økonomisk interesse i handlen. Det samme gælder, hvis ejendomsformidlingsvirksomhedens ejer, en ansat i virksomheden – herunder særligt en medhjælper – eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden har en væsentlig personlig eller økonomisk interesse i ejendommen, og den ansvarlige ejendomsmægler er bekendt hermed. Hvis der er tale om ejerinteresser fra nogen i sidstnævnte persongruppe, må det antages, at mægleren som udgangspunkt er bekendt hermed. Dette kan dog næppe antages, hvis ejerskabet er minimalt eller indirekte, f.eks. hvor en kollega er medlem af en investeringsforening, som frasælger dele af en ejendomsportefølje via mægleren. Det er således særligt disse persongruppers væsentlige interesser, der er relevante i forhold til ejendomsmægleren, som derfor kan have en personlig interesse i salget, hvilket mægleren i så fald skal oplyse om.

Ejeren af en ejendomsformidlingsvirksomhed, en ansat ejendomsmægler eller en person med tilsvarende tilknytning til virksomheden, som er ejendomsmægler, vil kunne ifalde disciplinært ansvar, hvis vedkommende ved, at virksomheden har en ejendom til salg, og vedkommende har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse, men har undladt at orientere den ansvarlige ejendomsmægler herom.

Det fremgår yderligere af bestemmelsen, at ejendomsmægleren skal oplyse køber og sælger herom, i det omfang det er relevant for den pågældende part. Formålet hermed er at sikre, at ejendomsmæglerens personlige eller økonomiske interesse oplyses til både sælger og køber, men dog kun såfremt det er relevant for parterne. Som udgangspunkt vil ejendomsmæglerens interesse kun være relevant for én part, jf. nærmere nedenfor.

At ejendomsmægleren sælger en ejendom for en ven, bekendt, forretningsforbindelse eller lignende vil som udgangspunkt ikke falde ind under oplysningspligten, eftersom ejendomsmægleren under alle omstændigheder repræsenterer sælger som opdragsgiver og skal sikre sælger det bedst mulige salg. Det vil således som udgangspunkt i disse tilfælde ikke have nogen særskilt betydning for køberen, at ejendomsmægleren kender sælgeren personligt, da ejendomsmægleren som udgangspunkt ikke har en personlig eller økonomisk interesse i, at ejendommen sælges udover salærinteressen. Sælger skal heller ikke oplyses herom, da sælger efter sagens natur er bekendt med sin tilknytning til ejendomsmægler. Det vil dog være op til en konkret vurdering i det enkelte tilfælde.

I de tilfælde, hvor oplysningsforpligtelsen udvides til at gælde for den resterende del af virksomheden, vil det, som mægleren kan oplyse, afhænge af, hvad ejendomsmægleren vidste eller burde vide om interessen. Særligt hvis der er tale om stor geografisk spredning på virksomhedens forretningssteder, som den ansvarlige mægler måske ikke har nogen løbende kontakt med, kan det være mindre sandsynligt, at den ansvarlige mægler eller den person, som har interessen, er vidende om sammenfaldet. Dette kan man særligt forestille sig i situationer, hvor køber er ven med en anden ansat i virksomheden, som ikke er en del af det forretningssted, hvor den ansvarlige ejendomsmægler har tilknytning til. Den interesse, som en person i en anden del af virksomheden har, vil således heller ikke i praksis kunne påvirke ejendomsmægleren eller dennes medhjælpere, hvis de ikke er vidende herom.

Som eksempel på væsentlige personlige eller økonomiske interesser, som skal oplyses til sælger, er bl.a. det forhold, at ejendomsmægleren kender køber personligt. Som udgangspunkt vil det være en væsentlig personlig interesse, som ejendomsmægler derfor skal oplyse sælger skriftligt om. Ejendomsmægleren skal altid vurdere, om dennes forhold til køber medfører, at ejendomsmægleren må frasige sig sit formidlingsopdrag, bl.a. fordi mægleren ikke må repræsentere begge parter i samme handel og skal varetage sælgerens interesser. Oplysningsforpligtelsen gælder de fleste personlige relationer, som ligger ud over et bekendtskab, men det vil være en konkret vurdering af den enkelte situation.

Som eksempel på relationer til køber, som altid bør oplyses, er, hvis køber er en god ven eller en anden person, som ejendomsmægleren har en tættere privat eller professionel relation til. Oplysningsforpligtelsen vil være opfyldt ved at oplyse sælger, da køber netop selv er vidende om sin relation til ejendomsmægleren. Hvis tilknytningen er så nær, at ejendomsmægleren kommer i konflikt med bestemmelserne om god skik i § 24, stk. 2, og § 26, stk. 1, skal mægleren opsige formidlingsopdraget med sælger, jf. forslagets § 23, stk. 2.

Af andre eksempler, hvor det vurderes, at der ofte er tale om en væsentlig interesse, som skal oplyses sælger, er, hvor ejendomsmægleren har foretaget en vurdering med henblik på salg af køberens ejendom og har fået, eller har en begrundet forventning om at få, denne til salg. I sådanne tilfælde skal ejendomsmægleren oplyse sælger skriftligt herom. Oplysningen skal gives forud for sælgers underskrift af købsaftalen, således at sælgeren kan træffe sin beslutning om salg på et oplyst grundlag. Denne situation vil ikke være i modstrid med § 26 om, at ejendomsmægleren ikke må være repræsentant for begge parter i samme handel, eftersom der ikke er tale om samme handel.

Efter stk. 2 skal ejendomsmægleren give oplysninger om eventuelle væsentlige interesser til køberen i købsaftalen og til sælgeren i formidlingsaftalen. Opstår mæglerens interesse efter det tidspunkt, hvor besked efter bestemmelsen skal gives i de nævnte dokumenter, skal ejendomsmægleren give skriftlig besked til den relevante part umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår. For så vidt angår kravet om skriftlighed henvises til bemærkningerne til forslagets § 21, stk. 1.

Stk. 3 giver Erhvervsstyrelsen mulighed for at fastsætte præcise regler for, hvordan oplysningerne skal gives, og hvor udførlige disse skal være. Der kan f.eks. stilles krav om en nedre grænse for ejerinteresser, at oplysningerne skal være formidlet i et lettilgængeligt sprog, at oplysningerne skal være særligt fremhævet i forhold til aftalens øvrige vilkår, samt hvori interessen består.