Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 33

Stk. 1 fastslår, at ejendomsmægleren ved forbrugeren eller ejendomsmæglerens opsigelse af formidlingsaftalen alene har krav på vederlag, hvis der er et vilkår herom i formidlingsaftalen. Ejendomsmæglerens ret til vederlag ved opsigelse opstår, uanset om det er ejendomsmægleren eller forbrugeren, der opsiger formidlingsaftalen inden for aftaleperioden, så længe det er aftalt i formidlingsaftalen. Se dog undtagelsen hertil i den foreslåede stk. 2, når det gælder resultatafhængigt vederlag. Såfremt sælger misligholder aftalen, vil ejendomsmæglerens ret til vederlag i disse situationer skulle vurderes ud fra de almindelige aftaleretlige regler.

Det er antaget i teorien, men følger også af Erhvervsstyrelsens vejledende udtalelse af 11. september 2009, at, hvis der ifølge den gældende lov er aftalt vederlag efter regning, så kan ejendomsmægleren få vederlag for sit erlagte arbejde samt dokumenterede omkostninger til både annoncering og fremskaffelse af dokumenter, uanset om det er ejendomsmægleren eller forbrugeren, der opsiger aftalen. Dermed viderefører den foreslåede stk. 1 dette princip uændret.

Da sådanne aftaler fremover kan være fortløbende findes det også af den grund rimeligt, at parterne har mulighed for at aftale spørgsmål om vederlag i tilfælde af opsigelse.

Hvor formidlingsaftalen opsiges af ejendomsmægleren efter meget kort tid, kan det i forhold til en vurdering af evt. overtrædelse af god ejendomsmæglerskik efter omstændighederne være relevant at vurdere grundlaget for opsigelsen, herunder hvilke ydelser ejendomsmægleren har leveret, herunder om ydelserne har selvstændig værdi for sælger, jf. hertil også § 37 om de obligatoriske ydelser. Der kan i sådanne tilfælde lægges vægt på, om sælger har modarbejdet ejendomsmæglerens salgsbestræbelser eller der har været samarbejdsvanskeligheder i øvrigt.

Stk. 2 viderefører princippet om, at hvis der er aftalt et resultatafhængigt vederlag, har ejendomsmægleren alene krav på vederlag, hvis det er sælgeren, der opsiger aftalen, og hvis det er aftalt i formidlingsaftalen. Det findes rimeligt, at videreføre denne begrænsning, når der er tale om et resultatafhængigt vederlag, som er direkte afhængig af ejendomsmæglerens præstation og kun opnås, hvis der opnås et resultat, nemlig salg af boligen.

Ifølge den gældende lovs § 12, stk. 3, er det kun, når forbrugeren opsiger aftalen, at ejendomsmægleren har krav på et rimeligt vederlag, hvis formidlingsaftalen indeholder vilkår herom. Udgangspunktet er i dag, at der skal betales efter regning for det udførte arbejde, samt at prisen skal være rimelig i forhold hertil. Lyder regningen på et beløb, som er større end ¼ af det vederlag, der ville være udløst, hvis der var handlet, må ejendomsmægleren i almindelighed nøjes med ¼, der fungerer som en højestepris i denne situation. Dette gælder også selv om regningen står i rimeligt forhold til det udførte arbejde, medmindre der foreligger særlige omstændigheder, som gør dette urimeligt.

I praksis har Klagenævnet for Ejendomsformidling f.eks. fundet, at der foreligger særlige omstændigheder i den situation, hvor ejendomsmægleren rent faktisk har en underskrevet købsaftale fra køber til udbudsprisen, men sælgeren ikke vil underskrive købsaftalen, måske fordi sælgeren har fortrudt at sælge ejendommen. I disse situationer har Klagenævnet for Ejendomsformidling tilkendt ejendomsmægleren fuldt vederlag, kun undtaget et mindre beløb til eftersagsbehandlingen, som jo ikke skal finde sted. Det er med lovforslaget ikke intentionen at ændre på denne praksis, og ejendomsmæglerens ret til rimeligt vederlag i den foreslåede stk. 2, vil således i den ovenfor beskrevne situation udløse samme krav på vederlag som i dag, medmindre andet er aftalt.

Desuden foreslås det i stk. 2, at vederlaget i disse situationer ikke kan overstige, hvad der er rimeligt i forhold til det udførte arbejde. Det vil således være en konkret afvejning af, hvor langt i salgsprocessen ejendomsmægleren er nået, hvor man bl.a. kan lægge vægt på, hvor lang tid ejendommen har været til salg, hvor meget den har været annonceret og udgifterne hertil, hvor mange åbne huse og fremvisninger, der har været, etc. Ejendomsmægleren bør altid kunne dokumentere det vederlag, som sælgeren bliver opkrævet.

Lovforslagets § 34 gælder også for så vidt angår ejendomsmæglerens ret til vederlag ved opsigelse, og vil omfatte den situation, hvor forbrugeren opsiger aftalen med ejendomsmægleren på grund af ejendomsmæglerens ikke ubetydelige pligtforsømmelse.