Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 32

§§ 32-34 er forslagets bestemmelser om ejendomsmæglerens vederlag.

I den gældende lovs §§ 10-12 fremgår det, at ejendomsmæglerens vederlag er begrænset til tre former, nemlig resultatafhængigt vederlag, jf. den gældende lovs § 11, og vederlag efter regning, jf. den gældende lovs § 10, eller en kombination heraf.

Det foreslås at ophæve de gældende begrænsninger af vederlagsformerne, som til dels har eksisteret siden den gældende lovs ikrafttræden i 1994, se hertil pkt. 3.7. i de almindelige bemærkninger. Som følge heraf vil der i forslagets bestemmelser om vederlag reguleres så lidt, som det findes nødvendigt omkring ejendomsmæglerens vederlag, da udgangspunktet er aftalefrihed.

Stk. 1 bestemmer, at ejendomsmægleren har ret til det vederlag, som er aftalt med sælger. Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med formkravet i forslagets § 29, stk. 1, nr. 2, til formidlingsaftalen, hvorefter vederlagets størrelse eller principperne for beregningen heraf skal være anført. Som anført ovenfor i bemærkningerne til lovforslagets § 29, stk. 2, fortaber ejendomsmægleren ikke retten til vederlag alene på grund af manglende overholdelse af formkravene til aftalen. Formålet med formkravet til oplysning om vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne herfor i § 29, stk. 1, nr. 2, er, at ejendomsmægleren dermed får et incitament til at anføre vederlaget samt vilkårene herfor allerede ved selve aftalens indgåelse, idet en manglende overholdelse af pligten vil kunne være medvirkende til nedsættelse af vederlaget, jf. forslagets § 34.

Bestemmelsens krav om, at vederlaget skal være aftalt med sælger, skal forstås i overensstemmelse med de almindelige aftaleretlige principper om aftalers indgåelse. Det er formålet med bestemmelsen, at ejendomsmægleren som minimum kan dokumentere, at sælger og ejendomsmægler forud for underskrift af købsaftale har været i dialog om vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne herfor. Ellers vil ejendomsmægleren ikke være berettiget til at modtage vederlag.

Det er væsentligt for en sælger at kunne træffe en beslutning om salg af ejendommen på et oplyst grundlag. Her vil størrelsen på vederlaget til ejendomsmægleren også spille en rolle. Det forhold, at der har været en dialog med sælger om vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne herfor, medfører, at når sælgeren aktivt vælger at underskrive en købsaftale om salg af sin ejendom, så skal sælgeren svare ejendomsmægleren vederlag herfor. Sælgers aktive tilvalg af enten at sætte et salgsformidlingsarbejde i gang eller underskrive en købsaftale er således med til at understrege, at der f.eks. på baggrund af forudgående drøftelser om vederlagets størrelse er indgået en aftale mellem ejendomsmægleren og sælger om et vederlag.

Hvorvidt vederlaget med rimelighed kan siges at fremstå så tydeligt og klart for sælgeren, at det er aftalt, skal bedømmes efter aftalelovens almindelige reger – herunder aftalelovens kapitel IV, som handler om særlige regler om forbrugeraftaler. Også den såkaldte koncipistregel vil være med til at sikre, at eventuelle uklarheder om vederlaget eller størrelsen herpå vil være til ulempe for ejendomsmægleren. Ifølge koncipistreglen skal den part, der har affattet (konciperet) de ord, der skaber tvetydighed om fortolkningen, også bære risikoen for denne tvetydighed. Når der er tale om forbrugeraftaler, bestemmer aftalelovens § 38 b, stk. 1, desuden, at hvis der opstår tvivl om betydningen af et aftalevilkår, som ikke har været genstand for individuel forhandling, gælder den fortolkning, som er mest gunstig for forbrugeren. Fortolkningsreglen skal anvendes, når det efter inddragelse af alle fortolkningsmomenter er tvivlsomt, hvordan et aftalevilkår skal forstås.

Urimelige aftalevilkår binder ikke forbrugeren, og aftalen skal forblive bindende på i øvrigt samme vilkår, hvis den kan opretholdes uden de urimelige vilkår, jf. aftalelovens § 38 c.

Stk. 2 bestemmer, at ejendomsmæglerens ret til vederlag ikke begrænses til tilfælde, hvor en handel kommer i stand i aftaleperioden, men at ejendomsmægleren også har ret til vederlag, når en handel gennemføres efter udløbet af aftaleperioden men på grundlag af ejendomsmæglerens indsats. Bestemmelsen dækker både den situation, hvor en sælger og en køber venter med at indgå en købsaftale til formidlingsaftalen er ophørt for at spare vederlaget til ejendomsmægleren, men også hvor købsaftale mellem sælger og køber indgås på baggrund af en aftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet, men formidlingsaftalen er udløbet.

I den situation, hvor køber og sælger bevidst holder ejendomsmægleren ude for at spare vederlag, findes den som udgangspunkt alene relevant i det omfang det er aftalt mellem sælger og ejendomsmægler, at ejendomsmæglerens vederlag eller en del heraf er resultatafhængigt, og dermed udløses ved indgåelse af en bindende købsaftale. I sådanne tilfælde vil en sælger og en køber ellers kunne udnytte ejendomsmæglerens salgsindsats, hvis de blev enige om at vente med at indgå købsaftalen, til formidlingsaftalen var ophørt enten ved udløb af aftaleperioden eller ved opsigelse.

I andre tilfælde, hvor ejendomsmægleren eksempelvis får ret til vederlag ved levering af ydelser efter regning, og vederlaget således ikke indeholder et resultatafhængigt element, vil det som udgangspunkt følge direkte af formidlingsaftalen, at et salg efter aftaleperiodens ophør ikke vil udløse vederlag til ejendomsmægleren, alene fordi ejendomsmægleren ikke har leveret en ydelse, der udløser ret til vederlag, jf. også bemærkningerne til forslagets § 31 om sælgers ret til at kunne opsige aftalen uden varsel.

Bestemmelsen finder endvidere anvendelse på den situation, hvor en sælger opsiger formidlingsaftalen umiddelbart efter indgåelse af bindende købsaftale, og hvor der mellem mægler og sælger er aftalt resultatafhængigt vederlag. I disse situationer har ejendomsmægleren ret til vederlag, uanset forslagets § 29, stk. 3, jf. § 33, stk. 2, om mæglers krav på rimeligt vederlag ved sælgers opsigelse af formidlingsaftalen. Formidlingsopdraget er i disse situationer ofte ikke afsluttet på dette tidspunkt, men ejendomsmægleren har leveret sin ydelse efter aftalen, nemlig en bindende købsaftale.

Stk. 2 vil f.eks. finde anvendelse, hvis ejendomsmægleren har annonceret boligen, haft kontakt og forestået forhandlingerne med køber samt udarbejdet købsaftale. Bestemmelsen sikrer dog også ejendomsmægleren vederlag i tilfælde, hvor sælger og køber vælger at handle ejendommen uden om ejendomsmægleren, hvis parterne er kommet i kontakt med hinanden på baggrund af ejendomsmæglerens indsats. Det vil ofte være i forbindelse med mæglerens annoncering af ejendommen på internettet og evt. i aviser, at købere bliver opmærksomme på en udbudt ejendom, Der kan i konkrete tilfælde alene ved ejendomsmæglerens annoncering af boligen være tale om, at købsaftalen indgås på baggrund af ejendomsmæglerens indsats.

Hvorvidt salg efter udløbet af aftaleperioden er omfattet af bestemmelsen i stk. 2 må bero på en konkret vurdering. Formidlingsaftalens bestemmelser om aftaleperioden, ret til vederlag samt forhold omkring opsigelse vil være af særlig relevans ved en eventuel vurdering.

Ejendomsmægleren har dog ikke krav på vederlag, hvis en anden ejendomsmægler medvirker efter aftalens ophør. Ved en anden ejendomsmægler forstås ikke, at der inden for samme formidlingsvirksomhed har medvirket forskellige ejendomsmæglere, men at der er tale om medvirken af en anden ejendomsmægler fra en anden formidlingsvirksomhed. Dette led er indsat for at beskytte den forbruger, som har valgt at indgå en formidlingsaftale med en ejendomsmægler hos én ejendomsformidlingsvirksomhed, og hvor forbrugeren eventuelt lige har haft ejendommen til salg hos en anden ejendomsmægler i en anden ejendomsformidlingsvirksomhed mod at skulle betale vederlag til mere end en ejendomsmægler. Skulle ejendomsmægler nr. 2 have handlet illoyalt i forhold til ejendomsmægler nr. 1, vil denne eventuelt kunne gøre et krav gældende mod nr. 2. Det afgørende ved vurderingen af, om en anden ejendomsmægler har medvirket, er om den anden ejendomsmægler har påtaget sig et formidlingsopdrag for sælger i forhold til den pågældende faste ejendom, og i hvilket omfang mægleren har iværksat eller påbegyndt salgsbestræbelser. Det forhold, at køber og sælger henvender sig til en advokat eller en ejendomsmægler, og beder denne udføre en afgrænset del af hvad der normalt indeholdes i et formidlingsopdrag, eksempelvis udfærdigelse af en købsaftale, vil ikke i sig selv være at anse som, at der medvirker en anden ejendomsmægler. Det vil dog bero på en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om formidling eller ej, og der henvises herom til bemærkningerne til forslagets § 1, stk. 1, nr. 1.

Endvidere har ejendomsmægleren krav på vederlag, hvis ejendomsmægleren sælger ejendommen, selvom formidlingsaftalen er udløbet, såfremt købsaftalen indgås på baggrund af ejendomsmæglerens indsats. Der vil som udgangspunkt ikke være tvivl herom, i de situationer, hvor ejendomsmægleren efter formidlingsaftalens udløb har fortsat salgsbestræbelserne og har udarbejdet købsaftalen. For så vidt angår betingelserne til, hvornår det kan anføres, at der er indgået en købsaftale, skal handlen være gyldig og uden forbehold og betingelser, jf. dog bemærkningerne nedenfor vedr. handel med betinget skøde. Foreligger der forbehold eller betingelser, skal disse være fjernet, før retten til vederlag kan udløses. Endvidere skal fortrydelsesfristen efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom også være udløbet.

En handel er i almindelighed gennemført, når der er tinglyst anmærkningsfrit endeligt skøde. Det forhold, at der er solgt på et betinget skøde, og at betingelsen er, at køber betaler et beløb, f.eks. om et år, fratager imidlertid ikke ejendomsmægleren krav på vederlag. Det forhold, at en ellers bindende handel ikke bliver gennemført på grund af købers eller sælgers forhold, f.eks. misligholdelse, fratager heller ikke ejendomsmægleren ret til vederlag. Ejendomsmægleren har i disse situationer krav på vederlag i overensstemmelse med det oprindeligt aftalte i formidlingsaftalen, eller hvad der i øvrigt ville kunne dokumenteres at være aftalt med sælger, jf. stk. 1 og bemærkningerne hertil.

Kravet udløses dog kun ved indgåelse af en bindende købsaftale. Hvis forbrugeren har valgt at lade ejendomsmægleren fortsætte salgsbestræbelserne efter udløbet af formidlingsaftalen, men enten vælger at afstå fra at sælge uanset købstilbuddets størrelse eller vælger at afbryde samarbejdet, kan ejendomsmægleren ikke kræve vederlag for arbejde foretaget efter aftaleperiodens udløb. Det er således kun, når ejendomsmægleren rent faktisk leverer den helt centrale ydelse i formidlingen, nemlig en bindende købsaftale, og forbrugeren dermed får den ydelse, som var hele formålet med indgåelsen af aftalen, at det udløser vederlag til ejendomsmægleren.