Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 29

Stk. 1 viderefører princippet i den gældende lovs § 10 om, at formidlingsopdraget skal være skriftligt. For så vidt angår kravet om skriftlighed henvises til bemærkningerne til forslagets § 21, stk. 1. Det foreslås dog, at der indføres færre formkrav til aftalen. Kravet om parternes underskrift skal bl.a. sikre, at der er fuldstændig enighed om de vilkår, som fremgår af aftalen, inklusiv situationer hvor sælgeren f.eks. har anført tillægstekst i hånden. Der stilles også krav om, at vederlagets størrelse eller beregningsprincipperne herfor skal fremgå af aftalen. Hvis vederlagets størrelse ikke er et fast beløb, skal der i stedet angives beregningsprincipperne herfor. Ved beregningsprincipper forstås grundlaget for beregningen af vederlaget, således at det er muligt for forbrugeren selv at beregne den endelige pris. Det kan f.eks. være i form af en vis procentdel af selve købesummen eller, hvis der er aftalt vederlag efter regning, en prisliste over de tilbudte og aftalte ydelser.

Som en konsekvens af forslagets § 28 om ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag, stilles der krav om, at det skal fremgå af formidlingsaftalen, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler for sagen.

Som en konsekvens af forslagets § 31, om maksimal længde for en aftaleperiode, når der er aftalt resultatafhængigt vederlag, og der skal betales vederlag ved opsigelse, stilles der efter stk. 2 krav om, at formidlingsaftalen skal indeholde en angivelse af aftaleperiodens længde.

Ejendomsmægleren fortaber ifølge forslaget ikke automatisk retten til vederlag, hvis aftalen ikke er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. Dette er ellers tilfældet i den gældende lovs § 10, stk. 3.

Konsekvensen af forslagets bestemmelser er, at hvis en aftale ikke opfylder lovens krav, vil det fremover skulle bedømmes ud fra en fortolkning af de almindelige aftaleretlige regler, hvad konsekvenserne heraf bør være. Dette er i tråd med, hvad der er gældende i Norge, hvor der ligeledes er formkrav til formidlingsaftalen, men hvor manglende overholdelse af formkrav ikke i sig selv medfører vederlagsfortabelse eller ugyldighed.

I tilfælde hvor ejendomsmægleren ikke har anført et vederlag, henvises til lovforslagets § 32, stk. 1, og bemærkningerne hertil.

Tvister omkring størrelsen af ejendomsmæglernes vederlag eller retten hertil, henhører fortsat under Klagenævnet for Ejendomsformidling og domstolene.

Stk. 3 er en videreførelse af den gældende lovs § 12, stk. 2, hvorefter både sælger og ejendomsmægler har mulighed for at opsige aftalen uden varsel. Der er intet formkrav til bestemmelsen, men hvis sælgeren har opsagt aftalen, vil det ofte være hensigtsmæssigt for ejendomsmægleren at bekræfte opsigelsen skriftligt. Dermed undgås situationer, hvor der kan opstå et bevismæssigt problem om, hvem der har opsagt aftalen, hvilket kan være relevant ved aftaler med resultatafhængigt vederlag, jf. forslagets § 33, stk. 2. Lovforslagets bestemmelser om mulighed for vederlag ved opsigelse følger af § 33.

Sælgers ret til at kunne opsige aftalen uden varsel kan ikke begrænses ved aftale, jf. forslagets § 2, stk. 2. Dette medfører blandt andet, at ejendomsmægleren ikke i forbindelse med vederlagsaftaler efter regning kan betinge sig et opsigelsesgebyr, da det vil kunne betragtes som en omgåelse af reglen.

Stk. 4 er en hjemmel til Erhvervsstyrelsen, som kan fastsætte nærmere regler om formidlingsaftalens indhold, herunder om oplysning om ejendommen, ejendomsmæglerens rådgivning og ejendomsformidlingsvirksomheden. Dette svarer i princippet til den gældende lovs § 10, stk. 2. Der tænkes særligt på, at der på bekendtgørelsesniveau kan fastsættes regler om, at aftalen skal indeholde oplysning om sælgerens behov og mulighed for at få foretaget byggeteknisk gennemgang, herunder huseftersynsordningen m.v. Det er ligeledes intentionen, at der vil stilles krav om, at virksomhedens cvr-nummer skal fremgå af formidlingsaftalen, idet det kan være vanskeligt for forbrugere og andre aktører at identificere virksomheden som juridisk enhed, når man alene kender forretningsnavnet. Der henvises desuden til de allerede eksisterende krav i lov om aktie- og anpartsselskaber (selskabsloven) § 2, stk. 4, om at kapitalselskaber skal oplyse herom i forretningspapirer. Ved forretningspapirer forstås enhver form for materiale af forretningsmæssig karakter, hvorved kapitalselskabet henvender sig til kunder eller i øvrigt markedsfører sig med. Der kan eksempelvis være tale om tilbud, ordrer og ordrebekræftelser, fakturaer, prislister, brochurer og lignende salgsmateriale. Der sondres ikke mellem, om der er tale om trykt eller elektronisk materiale. Dermed vil kapitalselskaber, som udøver ejendomsformidling, allerede være pålagt krav om, at cvr-nummeret skal fremgå af formidlingsaftalen, jf. selskabslovens § 2, stk. 4. Regler udstedt i medfør af denne lov vil dog sikre, at også ejendomsformidling som udøves via andre selskabsformer, herunder enkeltmandsvirksomhed eller interessentskab, også bliver pålagt at oplyse om virksomhedens cvr-nummer i formidlingsaftalen.