Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 28

Med den foreslåede bestemmelse i forhold til den gældende lov introduceres et nyt krav om en ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag. Dette træder i stedet for § 8, stk. 1 og 5, i den gældende lov, hvorefter kun ejendomsmæglere og advokater kan udøve ejendomsformidling. Det er efter den gældende lovs § 8, stk. 5, endvidere et krav, at hvert forretningssted skal have en daglig leder, som enten er ejendomsmægler eller advokat. Dette krav videreføres ikke med lovforslaget, jf. nærmere ovenfor i pkt. 3.6. i de almindelige bemærkninger.

Ejendomsmæglerne har i dag ikke et selvstændigt ansvar for medhjælperes opgaver, og forbrugerne kan ikke klage over handlinger fra en ejendomsmæglers medhjælpere til disciplinærnævnet, idet nævnet kun behandler klager over ejendomsmæglere eller virksomheder.

Det foreslås derfor at indføre krav om, at der skal være en ansvarlig ejendomsmægler for hvert formidlingsopdrag, jf. stk. 1. På den måde er forbrugeren altid sikret, at der er en ejendomsmægler, som kan stilles til ansvar for handlinger og undladelser i forbindelse med varetagelsen af de opgaver, som indgår i formidlingsopdraget, ikke blot erstatningsmæssigt men også disciplinært. Advokater, jf. § 14, og personer, der har anmeldt til Erhvervsstyrelsen, at de midlertidigt eller lejlighedsvis vil levere ejendomsmæglerydelser her i landet, jf. §§ 13 og 17, kan også være ansvarlige for et formidlingsopdrag.

Hvis den ansvarlige ejendomsmægler undervejs i formidlingsaftalen er fraværende i længere tid, f.eks. pga. barselsorlov, langtidssygemelding eller skifter job, er det ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar, at meddele sælgerne, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler for fremtiden. Det er i disse situationer ejendomsformidlingsvirksomheden, som har bevisbyrden for, at der er iværksat de fornødne tiltag for at sikre en fortsat efterlevelse af reglerne om ansvarlig ejendomsmægler.

Den ansvarlige ejendomsmægler har ansvaret for de opgaver, som udføres i forbindelse med formidlingsopdraget. Dette sikrer, at ingen forbrugere er i tvivl om, hvem der er ansvarlig ejendomsmægler, uanset om handlinger eller undladelser er foretaget af andre i virksomheden (medhjælpere). Den ansvarlige ejendomsmægler er dog ikke ansvarlig for andre registrerede ejendomsmægleres handlinger i forbindelse med formidlingsopdraget, hverken erstatningsmæssigt eller disciplinært, jf. også bemærkningerne til § 52. Dette skyldes, at en ejendomsmægler altid må tage det personlige ansvar for sine handlinger, uanset om denne er udpeget som ansvarlig ejendomsmægler eller ej, og man må som udgangspunkt kunne betro en kollega, godkendt som ejendomsmægler, at denne optræder i overensstemmelse med reglerne og god ejendomsmæglerskik.

Af stk. 2 fremgår det, at opgaverne kan uddelegeres til andre i formidlingsvirksomheden, hvis det sker under tilsyn fra den ansvarlige ejendomsmægler. Det er intentionen, at den ansvarlige ejendomsmægler får en naturlig interesse i at følge de sager tæt, som den pågældende har ansvaret for. Det må formodes, at den ansvarlige ejendomsmægler også vil være kritisk i sin stillingtagen til, hvem der kan bistå med håndtering af de centrale formidlingsopgaver.

Der er ingen fast øvre grænse for, hvor mange sager en ansvarlig ejendomsmægler kan have ansvaret for. Det er således primært den ansvarlige ejendomsmæglers eget ansvar ikke at påtage sig mere, end den pågældende kan håndtere. Samtidig vil den ansvarlige ejendomsmæglers tilsynspligt også betyde, at ejendomsmægleren reelt bør kunne følge med i de opdrag, som ejendomsmægleren har ansvaret for. I særlige tilfælde vil man også kunne se på virksomhedens ansvar for, om fordelingen af ressourcerne mellem ansvarlige ejendomsmæglere og medhjælpere i sig selv medfører, at arbejdsbyrden for den ansvarlige ejendomsmægler bliver urimelig stor. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til § 52.

Det er ikke nærmere afgrænset, hvilken personalegruppe, der kan bistå den ansvarlige ejendomsmægler som medhjælper. En medhjælper kan derfor både være en af virksomhedens ejere eller ledelse, ansatte, eller andre personer med tilsvarende tilknytning til virksomheden. Der skal således ikke nødvendigvis være et ansættelsesretligt forhold mellem ejendomsformidlingsvirksomheden og den ansvarlige ejendomsmægler, eller mellem ejendomsmæglervirksomheden og de medhjælpere, som assisterer med formidlingsopgaverne. Det må samtidig være både den ansvarlige ejendomsmæglers og ejendomsformidlingsvirksomhedens ansvar at håndtere, at den ansvarlige ejendomsmægler har kontakt til de medhjælpere, som den ansvarlige ejendomsmægler uddelegerer opgaver til. Tilsynet med medhjælperne må forudsætte en vis kontakt mellem den ansvarlige ejendomsmægler og medhjælperne.

Den ansvarlige ejendomsmægler er tilknyttet de enkelte formidlingsopdrag og kan således arbejde på et eller flere forretningssteder. Der er ikke krav om, at der for hvert forretningssted skal være tilknyttet en særlig ansvarlig mægler. Der skal blot udpeges en ansvarlig ejendomsmægler for hvert enkelt formidlingsopdrag, som et forretningssted håndterer.