Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 26

Bestemmelsen fastlægger det overordnede princip om, at ingen må være repræsentant for sælger og køber i samme handel, og er en videreførelse af den gældende lovs § 15, dog med lovtekniske ændringer.

Stk. 1 svarer til den gældende lovs § 15, stk. 1, og klargør ejendomsmæglerens rolle som sælgers repræsentant, fordi ingen ejendomsmægler kan varetage købers og sælgers interesser lige godt i den samme ejendomshandel. Begge parter kan have brug for at have hver deres rådgiver, som de betaler direkte hver for sig. Herved forstås, at ejendomsmægleren ikke må optræde som repræsentant for både sælger og køber.

Ejendomsmægleren kan fungere som formidler af et salg, men ejendomsmæglere kan også som andre erhvervsdrivende fungere som køberrådgiver, køberrepræsentant eller yde anden bistand til køber. Bestemmelsen indebærer ikke, at en ejendomsmægler ikke må medvirke til at afslutte en bindende aftale, selv om køber vælger ikke at have egen rådgiver. Bestemmelsen forhindrer derimod, at ejendomsmægleren optræder som rådgiver for køberen, når ejendomsmæglerens opdrag samtidig er at sælge ejendommen.

Hvor to parter, der begge har givet deres ejendom til formidling hos samme mægler, ønsker at erhverve hinandens ejendomme, må ejendomsmægleren sikre sig, at hver af parterne er orienteret om, at ejendomsmægleren repræsenterer hver part som sælger i hvert af salgene. Ejendomsmægleren kan ikke repræsentere nogen af parterne som købere i nogen af salgene, heller ikke selvom mægleren opsiger sin formidlingsaftale med den ene sælger, da ejendomsmægleren ellers ville kunne udnytte den viden, som mægleren havde opnået i løbet af aftaleperioden om den sælger og denne sælgers ejendom, hvilket synes urimeligt og i øvrigt i strid med god ejendomsmæglerskik.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at en part, der ønsker at sælge, sættes i forbindelse med en part, der ønsker at købe, f.eks. via en database.

Bestemmelsen medfører, at ejendomsmægleren ikke må bistå køber med udførelse af berigtigelsen af ejendomshandlen, uanset om aftale herom først indgås, efter handlen er endelig. Den gældende lovs § 15, stk. 4, er foreslået ophævet, for at enhver tvivl om ejendomsmæglerens rolle så vidt muligt fjernes med dette lovforslag. Med lovforslaget gøres det klart, at mægler er sælgers mand, så købere i højere grad bliver tilskyndet til at skaffe sig professionel rådgivning. Ved en berigtigelse forstås, at handlen gennemføres i overensstemmelse med de aftalte vilkår i købsaftalen. Da det ikke kan udelukkes, at der efter købsaftalens indgåelse kan opstå situationer, hvor parterne har modsatrettede interesser, og da køberen ikke må misforstå karakteren af en berigtigelse kontra karakteren af reel køberrådgivning, må ejendomsmægleren derfor ikke berigtige handlen på vegne af køber, når ejendomsmægleren har formidlet salget for sælger. Køber må således antage en anden rådgiver end ejendomsmægleren til at bistå sig med berigtigelsen.

Stk. 2 bestemmer, at det ikke kun er på personniveau, at man ikke kan repræsentere både sælger og køber i samme handel. Dette har tidligere ikke eksplicit fremgået af loven, men af bemærkningerne til loven. Det foreslås anført direkte i lovteksten, at ingen inden for samme formidlingsvirksomhed, herunder ejere, ansatte eller personer med tilsvarende tilknytning til virksomheden, kan optræde som repræsentant for køber, hvis ejendommen er solgt af en ejendomsmægler inden for samme virksomhed. Det er ikke ejendomsformidlingsvirksomhedens organisationsform, der er afgørende for, hvornår der foreligger én eller flere repræsentanter. En ejendomsformidlingsvirksomhed, som har flere forretningssteder, medfører ikke, at der foreligger flere repræsentanter i bestemmelsens forstand - omvendt vil der være flere repræsentanter, hvis en række selvstændige ejendomsmæglere samarbejder i en kæde.

Et interessentskab skal anses som én virksomhed, således at én deltager ikke kan være sælgers ejendomsmægler samtidig med, at en anden deltager er købers repræsentant.

Stk. 3 er en forlængelse af god skik-reglen og er en modificeret udgave af den gældende lovs § 15, stk. 2, 3. pkt., idet ejendomsmægleren fremover skal oplyse – og ikke rådgive – køber om mulighed – og ikke behov – for at søge egen bistand. Sikringen af køberens interesser skal ske ved, at mægleren henviser køberen til at søge egen rådgiver

Den foreslåede ordlyd har til hensigt at tydeliggøre, at ejendomsmægleren alene kan rådgive sin opdragsgiver, dvs. sælger, og dermed kun kan oplyse køber.

Derfor foreslås det også, at kravet i den gældende lovs § 15, stk. 2, 3. pkt., om, at ejendomsmægleren skal rådgive om såvel mulighed som behov, ikke videreføres for så vidt angår behov, da der heri ville ligge en subjektiv vurdering af ejendommen over for køber. Det er med forslaget ikke længere op til ejendomsmægleren at skulle rådgive køber om nogle forhold, og ejendomsmæglerens rolle vil alene være at oplyse køber om alle de relevante forhold omkring ejendommen. Købers vurderinger og beslutninger skal herefter træffes af køber selv, eventuelt med hjælp fra en rådgiver. Hvorvidt køber ønsker at benytte sig af rådgiver(e), er helt op til køber selv at beslutte.

Sikringen af køberens interesser sker ved, at ejendomsmægleren henviser køberen til at søge egen rådgiver. Ejendomsmægleren skal ikke kun oplyse køberen om at søge juridisk rådgivning, men også rådgivning af byggeteknisk karakter samt økonomisk og finansiel karakter.