Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 23

Det følger af forslagets § 26, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Dette medfører, at en ejendomsformidlingsvirksomhed skal udtræde af en formidlingsaftale, hvis en ejer, en ejendomsmægler eller en anden ansat eller person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden selv ønsker at erhverve en ejendom, som virksomheden har til opdrag at sælge. Ved en anden person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden forstås bl.a. personer, som er tilknyttet på konsulentbasis eller på anden måde, men fremtræder som en del af virksomheden.

Stk. 1 er en videreførelse af den gældende lovs § 15, stk. 3, dog således at bestemmelsen er udvidet til ikke kun at omfatte ejendomsmægleren, men hele ejendomsformidlingsvirksomheden samt til at omfatte andre situationer, hvor ejendomsmægleren ikke længere kan varetage sælgerens behov og interesser m.v.

Bestemmelsen gælder også, hvis en person i ejendomsformidlingsvirksomheden ønsker at erhverve ejendommen via et selskab, som personen selv ejer helt eller delvist.

Med forslaget videreføres kravet om, at ejendomsformidlingsvirksomheden skriftligt skal opsige formidlingsaftalen med sælger og skriftligt frasige sig ethvert vederlag, før virksomheden som sådan kan anses for udtrådt af handelen. Endvidere skal virksomheden skriftligt oplyse sælger om mulighed for at søge anden bistand. Alle dele af bestemmelsen er således underlagt krav om skriftlighed. Dette sikrer, at sælger ikke bør kunne komme i tvivl om, at ejendomsformidlingsvirksomheden ikke længere varetager sælgers, men egne interesser.

Med forslaget videreføres det også, at en ejendomsformidlingsvirksomhed ikke må oppebære vederlag i tilfælde, hvor en person i virksomheden selv ønsker at erhverve en ejendom, som virksomheden har til opdrag at sælge. I tilfælde, hvor der ikke er aftalt resultatafhængigt vederlag, kan ejendomsformidlingsvirksomheden inden det står klart, at en person i virksomheden selv kan være interesseret i at afgive købstilbud på ejendommen, have leveret ydelser, som virksomheden kan være berettiget til at beregne vederlag for. Dette vil ikke være tilfældet, hvor der er aftalt resultatafhængigt vederlag. Ved aftaler om resultatafhængigt vederlag må virksomheden derfor frasige sig hele vederlaget og er derfor ikke berettiget til nogen form for vederlag, hverken i form af kontantbetaling eller nedslag i købsprisen.

Ejendomsformidlingsvirksomheden og den ansvarlige ejendomsmægler bør umiddelbart gøre sælgeren bekendt med forholdet, så snart det står klart, at en person i virksomheden kan være interesseret i selv at købe ejendommen.

Ejendomsformidlingsvirksomheden skal i forbindelse med udtræden af formidlingsopdraget skriftligt oplyse sælger om mulighed for at antage en anden ejendomsmægler til at forestå salget. For så vidt angår kravet om skriftlighed henvises til bemærkningerne til forslagets § 21, stk. 1. Sælger må selv vurdere, om denne ønsker en anden ejendomsmægler til at forestå salget. I en situation, hvor ejendomsformidlingsvirksomheden er udtrådt af handelen, sådan at en person i virksomheden selv kan byde på ejendommen, kan forbrugeren dog have særligt behov for råd og vejledning fra en anden rådgiver.

Når ejendomsformidlingsvirksomheden har opfyldt kravet om skriftlig opsigelse af formidlingsaftalen, kravet om skriftlig frasigelse af vederlaget samt skriftligt oplyst sælger om mulighed for at søge anden bistand, kan en person i virksomheden herefter på lige fod med andre potentielle købere afgive købstilbud på ejendommen.

I tilfælde, hvor der er tale om flere selvstændige ejendomsformidlingsvirksomheder, der arbejder i samme kæde, skal disse opfattes som forskellige virksomheder. Det er således tilstrækkeligt for at anse en ejendomsformidlingsvirksomhed for udtrådt af handlen, at formidlingsopgaven overgives til en anden selvstændig ejendomsformidlingsvirksomhed inden for samme kæde. Det er ikke tilstrækkeligt, hvis formidlingsopdraget overdrages til en anden ansvarlig ejendomsmægler på et andet af ejendomsformidlingsvirksomhedens forretningssteder, da der fortsat er tale om samme ejendomsformidlingsvirksomhed.

Stk. 2 bestemmer, at stk. 1, nr. 1-3, finder tilsvarende anvendelse, hvis ejendomsmægleren ikke længere kan opfylde kravet i § 24, stk. 2, om at ejendomsmægleren skal varetage sælgerens behov og interesser m.v., og § 26, stk. 1, om at ingen kan være repræsentant for både sælger og køber i samme handel, jf. § 26, stk. 2. En konsekvens heraf vil være, at ejendomsmægleren skriftligt skal opsige formidlingsaftalen med sælger, frasige sig vederlag samt oplyse sælger om muligheden for at søge anden bistand.

Bestemmelsen findes ikke tilsvarende i den gældende lov, men er en præcisering af, hvad der allerede gælder, hvis der er tale om nærtståendes ønske om at erhverve en ejendom, og som til dels er beskrevet i den gældende lovs bemærkninger til henholdsvis § 15, stk. 1 og 3, samt § 16, stk. 2. Præciseringen er med til at fjerne eventuel tvivl, som kunne opstå i sådanne tilfælde.

Kerneområdet for bestemmelsen er, hvis ejendomsmægleren – men også en ejer, en ansat eller en anden person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden – på grund af en tilknytning til køber, ikke længere kan varetage sin sælgers behov og interesser m.v.

Bestemmelsen medfører bl.a., at hvis f.eks. en nærtstående til en ejer, en ansat eller en anden person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden direkte eller via et selskab ønsker at erhverve ejendommen, skal virksomheden og ejendomsmægleren være opmærksom på, hvorvidt dette ønske medfører, at der ikke længere kan ske en tilstrækkelig varetagelse af sælgerens interesser, jf. § 24, stk. 2, § 26, stk. 1, og § 35, stk. 1. Særligt for så vidt angår ægtefæller, samlevende eller slægtninge i ret op- og nedstigende linje, som ønsker at erhverve ejendommen, vil der i langt de fleste tilfælde være en konflikt med de netop anførte habilitetsregler. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne til bestemmelserne i forslagets § 24, stk. 2, § 26, stk. 1, og § 35, stk. 1.