Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 19

Kapitel 4 gælder for ejendomsformidlingsvirksomheder. Begrebet ejendomsformidlingsvirksomhed er defineret i § 4, stk. 1, nr. 1. Alle virksomhedsformer falder ind under begrebet lige fra ejendomsmægleren eller advokaten, som driver en enkeltmandsvirksomhed, til en ejendomsformidlingsvirksomhed organiseret i selskabsform. Ethvert formidlingsopdrag omfattet af loven vil således høre hjemme i en ejendomsformidlingsvirksomhed – enten i den ansvarlige ejendomsmæglers egen virksomhed, hvis mægleren er indehaver af en ejendomsformidlingsvirksomhed, eller, hvis den ansvarlige mægler er ansat i eller på tilsvarende vis tilknyttet en ejendomsformidlingsvirksomhed, i denne virksomhed.

Stk. 1 er en videreførelse af den gældende lovs § 8, stk. 3, 2. pkt., og bestemmer, at ejendomsformidlingsvirksomheder skal stille behørig sikkerhed for opfyldelsen af ethvert pengekrav, som en forbruger måtte få mod virksomheden. Der skal således for det første være sikkerhed for deponerede beløb og for beløb modtaget af ejendomsmægleren til videreekspedition. Der skal desuden være sikkerhed for erstatningskrav og krav på tilbagebetaling af vederlag m.v. Sikkerheden skal dække, selv hvis ejendomsmægleren bedragerisk tilegner sig beløb eller groft uagtsomt påfører forbrugeren tab.

Sikkerheden skal være behørig, dvs. så tilpas omfattende, at den gennemsnitlige, normalt forekommende risiko er afdækket. Den skal være opbygget således, at den forbruger, hvis krav ikke opfyldes af ejendomsmægleren, skal kunne gøre kravet gældende direkte over for garantistiller.

I modsætning til den sikkerhed, som de enkelte ejendomsmæglere og advokater skal have, skal virksomhedernes forsikringer og garantistillelse ikke registreres hos Erhvervsstyrelsen.

Det følger af stk. 2, der svarer til den gældende lovs § 8, stk. 3, 3. pkt., at Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om sikkerheden efter stk. 1. Erhvervsstyrelsen kan således fastsætte regler om, hvad der skal forstås ved behørig sikkerhed, og hvorledes det dokumenteres, at sådan sikkerhed til enhver tid foreligger. Styrelsen kan endvidere fastsætte regler om sikkerhedens tidsmæssige udstrækning. Det kan således bestemmes, at sikkerheden skal stilles for en periode, som er kortere end den, hvori krav kan gøres gældende mod virksomheden, således at krav mod den stillede sikkerhed forældes efter en absolut frist, uanset at kravet mod virksomheden har længere forældelses.

Kravene bør i lighed med kravene i den gældende bekendtgørelse ikke sættes så højt, at kun de finansielle institutter kan drive ejendomsformidlingsvirksomhed. Kravene skal derimod reflektere den gennemsnitlige risiko forbundet med formidling af fast ejendom i forhold til den enkelte virksomheds omsætning.

Reglerne skal give plads til fleksible, let administrerbare løsninger. Tilslutning til kollektive ordninger kan som i dag være en sådan mulighed.

Det følger af stk. 3, der svarer til den gældende lovs § 8, stk. 3, 4. pkt., at Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om købers deponering og garantistillelse for købesummen og ejendomsformidlingsvirksomhedens og ejendomsmæglerens råden over deponerede midler.

Der skal i den forbindelse tages hensyn til, om der er tale om køb af eksisterende byggeri eller køb af nybyggeri eller såkaldt projektbyggeri. Endvidere skal sælgers og købers interesser afbalanceres.

Sælger er på den ene side interesseret i, at ejendommen sælges til en seriøs køber og til den bedst mulige pris. Derfor er det vigtigt for sælger, at køber hurtigt kan præstere en del af købesummen i form af deponering af et vist beløb, typisk hos ejendomsformidlingsvirksomheden.

I forbindelse med køb af eksisterende byggeri vil købers og sælgers underskrift som regel foreligge inden for en kortere periode. Købers særlige interesse vil her være at få et depositum forrentet indtil overtagelsesdatoen. Dette vil dog også afhænge nærmere af renteniveauet.

I forbindelse med nybyggeri og projektbyggeri opstår ofte særlige momsretlige spørgsmål, som kan bevirke, at sælgers underskrift først foreligger meget senere end købers underskrift. Køber er i disse situationer interesseret i at undgå unødige omkostninger i perioden indtil sælgers underskrift. Ved deponering af en del af købesummen bør køber derfor også kunne forvente at få dette beløb forrentet indtil overtagelsesdagen.

Både ved køb af eksisterende byggeri og ved nybyggeri eller projektbyggeri forekommer det rimeligt, at køber først skal præstere en garantistillelse for restkøbesummen, efter at sælger har underskrevet købsaftalen. Dette har særlig betydning ved nybyggeri og projektbyggeri, hvor sælgers underskrift foreligger sent i aftaleforløbet.

Det er hensigten, at køber som i dag skal have ret til forrentning af deponerede beløb indtil overtagelsesdatoen, men det vil være op til parterne at aftale. Det gælder både ved almindeligt salg og ved projektsalg. Ved almindeligt salg må sælger dog ikke forlange depositum, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Hvis handelen ikke gennemføres, vil køber få refunderet det deponerede beløb med renter. Det gælder både i almindeligt salg og ved projektsalg.

Det er endvidere hensigten at videreføre reglerne om, at sælger som udgangspunkt – både ved salg af eksisterende bolig og ved projektsalg – ikke må kræve garantistillelse for restkøbesummen, før sælger har skrevet under på købsaftalen. Ved projektsalg af endnu ikke opførte boliger skal sælger senest underskrive umiddelbart efter påbegyndelsen af støbning af fundament. Dette skal fremgå klart af købstilbuddet.

I forbindelse med udfærdigelse af den nye bekendtgørelse vil det endvidere blive vurderet, hvorvidt de gældende regler om det maksimale beløb, som en ejendomsformidlingsvirksomhed og ejendomsmægler kan kræve i deponering, er passende, samt om de øvrige regler i forbindelse med ejendomsformidlingsvirksomhedens og ejendomsmæglerens råden over midlerne giver køberen tilstrækkelig beskyttelse.

For advokater er der et særskilt regelsæt om deponering, hvilket kan tages i betragtning ved udmøntningen af bestemmelsen.