Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v. § 1

§ 1 indeholder lovens anvendelsesområde, der hovedsageligt svarer til anvendelsesområdet for den gældende lov. I forhold til den gældende lov foreslås lovens anvendelsesområde indskrænket, således at erhvervsmæssig formidling af køb af fast ejendom (køberformidling) ikke længere er omfattet udover bestemmelserne i forslagets kapitel 6, jf. bemærkningerne til pkt. 3.2. ovenfor. Uanset at køberformidling ikke længere falder ind under lovens hovedanvendelsesområde, vil ydelsen være omfattet af lovforslagets § 1, stk. 4, om særlige rådgiverinteresser uanset hvem som foretager køberformidlingen.

I det omfang lovforslagets bestemmelser finder anvendelse, regulerer loven som den gældende lov forholdet mellem en ejendomshandels parter, hvad information i udbudsmateriale og købsaftale m.v. angår. Bortset herfra regulerer lovforslaget som den gældende lov alene parternes forhold til de ejendomsmæglere og rådgivere, som er involveret i handelsprocessen. Parternes indbyrdes forhold er kun reguleret indirekte som en konsekvens af reguleringen af de professionelle medvirkendes forhold.

Reglerne om tilbudspligt i kapitel XVI i lov om leje, reglerne om salg i kapitel 6 i lov om boliger for ældre og personer med handicap samt reglerne om salg af almene familieboliger som ejerboliger i kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v. omhandler specielle situationer, der ikke omfattes af lovforslaget. Hvis en ejendomsmægler medvirker, må denne iagttage såvel disse loves regler som dette lovforslags formidlingsregler, i det omfang de er relevante. § 3, stk. 1, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber vedrører forhold, der – hvis overdragelsen af ejendommen kan opfattes som erhvervsmæssig – også omfattes af dette lovforslag. Lovene gælder således hver for sig, ligesom også er tilfældet med f.eks. lov om ejerlejligheder, se også bemærkningerne til stk. 6.

Efter forslagets stk. 1, nr. 1 gælder loven for erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom, og bestemmelsen er ligesom den gældende lovs § 1, stk. 1, nr. 2, udtryk for lovens primære anvendelsesområde, nemlig forbrugerrelateret erhvervsmæssig formidling af salg af fast ejendom. Formidling af leje falder således udenfor lovforslagets område. Under omsætning af fast ejendom falder i første række salg af et parcelhus, en (beboelses-)ejerlejlighed, andelsbolig, et sommerhus, et kolonihavehus og en parcel- eller sommerhusgrund. Salg af timeshare omfattes, hvis der er tale om køb af en ejendomsret, men ikke hvis der er tale om erhvervelse af en lejeret.

Overordnet set er ejendomsformidling en mellemmandsvirksomhed, hvor ejendomsmæglerens primære pligt består i at bringe to parter sammen i en aftale om handel med fast ejendom. Det vil altid bero på en konkret vurdering, hvorvidt der er tale om formidling af salg af fast ejendom eller f.eks. blot anden erhvervsmæssig rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom. Samtidig kan det i nogle tilfælde være relevant at afgrænse ejendomsformidling overfor mange af de boligportaler, som i dag tilbyder forskellige selv-salgskoncepter, og hvor der som udgangspunkt ikke er tale om formidling. Til brug for vurderingen af, om der er tale om ejendomsformidling i lovens forstand, kan følgende tre forhold tillægges afgørende vægt:

For det første er det nødvendigt at se på ydelsens karakter. De ordinære formidlingsopgaver er f.eks. værdiansættelse, udarbejdelse af salgsopstilling, udbud af ejendommen på markedet og fremvisninger, forhandlinger og udarbejdelse af købsaftale. Visse ydelser må anses for at være så essentielle dele af et ejendomsformidlingsopdrag, f.eks. udbud af en ejendom eller fremvisning heraf, at de i sig selv kan være afgørende for, om der er tale om formidling. Det samme gør sig gældende med hensyn til forhandling med en køber om betingelserne for handlen. Omvendt er der også visse opgaver, der isoleret set kan falde uden for ejendomsformidlingsbegrebet, herunder f.eks. besigtigelse og værdiansættelse. Også det forhold, at man alene udarbejder en købsaftale på vegne af to parter, som allerede har fundet hinanden samt har aftalt pris og vilkår for handlen, vil heller ikke som udgangspunkt isoleret set betragtes som værende ejendomsformidling.

For det andet kan man se på, om der ydes bistand med udarbejdelse af dokumenter eller foretages en selvstændig og aktiv bearbejdning af oplysninger med henblik på formidling, f.eks. ved udarbejdelse af salgsopstillinger og købsaftaler. I sådanne tilfælde vil der som udgangspunkt være tale om ejendomsformidling i lovens forstand.

For det tredje kan det være afgørende, om en forbruger kan få den opfattelse, at personen eller virksomheden optræder som mellemmand og dermed som formidler af handlen. Ved denne vurdering vil det kunne tillægges vægt, hvordan virksomheden eller personen betegner sig i annoncemateriale, på brevpapir m.v., f.eks. som ejendomsmæglervirksomhed.

Det vil altid bero på en konkret vurdering, om der er tale om formidling i lovens forstand. Det er imidlertid tilstrækkeligt, at et af de ovenstående forhold er til stede, for at der er tale om formidling, hvorefter man skal levere de obligatoriske ydelser i forslagets § 38 og i øvrigt er underlagt de krav og pligter, der følger af lovforslaget og de i medfør heraf udstedte forskrifter. Det bemærkes hertil, at man ikke kan komme uden om disse krav og pligter ved at anføre, at man ikke er ejendomsmægler eller ejendomsformidler.

Efter forslagets stk. 1, nr. 2, der svarer til den gældende lovs § 1, stk. 1, nr. 1, og stk. 4, gælder loven også for erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom, når udbuddet og salget er erhvervsmæssigt, og aktiviteten er rettet mod forbrugere, f.eks. såkaldte projektsalg, hvor en erhvervsdrivende udbyder og sælger fast ejendom under opførelse direkte til forbrugere. Udstykningsfirmaers direkte salg af villagrunde, typehusfirmaers salg af grund med projekt eller hus etc. omfattes således af lovforslaget. Herunder falder også det offentliges udbud, som kan sidestilles med erhvervsmæssigt udbud. En række bestemmelser i forslagets kapitel 4 og 5 er ikke relevante i forhold til erhvervsmæssigt udbud og salg af fast ejendom. Det følger således af forslagets stk. 2, at forslagets kapitel 4 og 5 ikke finder anvendelse, dog således at lovens bestemmelser om købers deponering, provision m.v., værdiansættelse, sælgers evt. økonomiske og personlige interesser, salgsopstilling, købsaftale, opdragets indhold og udførelse, standarddokumenter, forbrugsafhængige forhold, kontantpris og udbud m.v. og om finansieringsforslag også skal opfyldes ved erhvervsmæssigt selvsalg, for at sikre forbrugerne samme beslutningsgrundlag, uanset om ejendommen erhverves med eller uden en ejendomsmægler.

Det følger af stk. 3, at forslagets § 7, 1. pkt. om den faglige betegnelse ejendomsmægler uanset § 2 gælder i alle forhold. Titelbeskyttelsen er altså ikke – som den resterende del af loven – begrænset til erhvervsmæssig aktivitet, som rettes mod eller udføres for forbrugere. Dette er en videreførelse af den gældende lovs § 1, stk. 2, 2. led. Forbuddet mod brugen af forvekslelige titler gælder dog i overensstemmelse med lovens øvrige regler kun når den erhvervsmæssige aktivitet er rettet mod forbrugere, jf. § 2.

Ifølge de foreslåede stk. 4 og 5 gælder forslagets §§ 48 og 49 for enhver erhvervsdrivende, der yder rådgivning og bistand i forbindelse med omsætning af fast ejendom, og lovforslagets § 50 for enhver erhvervsdrivende, se bemærkninger til de nævnte bestemmelser.

Det foreslåede stk. 6 svarer til den gældende lovs § 1, stk. 7, og giver Erhvervsstyrelsen adgang til at fastsætte regler, som for særlige typer af fast ejendom præciserer eller fraviger reglerne i lovforslaget under hensyn til særlige forhold vedrørende vedkommende type af fast ejendom. Bemyndigelsen gælder for særlige boligtyper, f.eks. ejendomme omfattet af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, samt timeshare-boliger, jf. bemærkningerne til § 1, stk. 1, nr. 1, og salg af statens ejendomme, hvor der kan være behov for at fastsætte særlige regler bl.a. som konsekvens af, at der for særlige boligtyper ved lov kan være fastsat særlige regler. Det er ikke muligt på forhånd at identificere, hvilke særlige boligtyper, hvor der vil eller kan blive fastsat særlige regler. Bemyndigelsen sikrer derfor blandt andet, at Erhvervsstyrelsen har mulighed for fremadrettet at præcisere eller fravige loven, som konsekvens heraf. Regelsæt for særlige boligtyper gælder sideløbende. I tilfælde af uoverensstemmelse mellem lovforslagets regler og særregulering på et område, eksempelvis andelsboligområdet, vil særreguleringen have forrang som følge af lex specialis-princippet. Da f.eks. lovgivningen om andelsboliger i vidt omfang anvendes af ikke-professionelle bestyrelser for andelsboligforeninger, kan der dog ved regeludstedelse være behov for udtrykkeligt at tage stilling til de lovsamspilsspørgsmål, som måtte opstå. Af samme grund kan der være behov for at tage stilling til afgrænsning af, hvornår en andelsboligforening er omfattet af lovforslaget. I medfør af den gældende lov er der i dag fastsat regler herom i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af private andelsboliger m.v. Den gældende lovs hjemmel er også udnyttet til at fastsætte regler om, at loven ikke finder anvendelse på salg af statens faste ejendomme, når salget foregår uden medvirken af en ejendomsmægler.