Bekendtgørelse af lov om formidling af fast ejendom m.v.

Den gældende overskrift til kapitel 5 er »Ejendomsformidling«.

Det foreslås, at overskriften til kapitel 5 ændres fra: Ejendomsformidling til Formidling af salg af fast ejendom.

Forslaget skal ses i sammenhæng med det foreslåede i lovforslagets § 1, nr. 3, hvoraf fremgår, at loven finder anvendelse ved erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, og ejendomsformidling er både formidling af salg af fast ejendom og/eller rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom til eller for forbrugere. Kapitel 5 indeholder alene bestemmelser vedrørende formidling af salg af fast ejendom.

Som følge heraf foreslås overskriften til kapitel 5 ændret, så den er i overensstemmelse hermed.

Den gældende overskrift før § 48 er »Rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom«.

Det foreslås, at overskriften før § 48 ændres fra »Rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom« til »Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom«.

Forslaget skal ses i sammenhæng med det foreslåede i lovforslagets § 1, nr. 23, hvoraf fremgår, at det foreslås at nyaffatte §§ 48 og 49. De foreslåede bestemmelser i §§ 48 og 49 omfatter alle erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom – også godkendte ejendomsmæglere. Som følge heraf foreslås overskriften før § 48 ændret, så den er i overensstemmelse hermed.

Det fremgår af overskriften før de gældende §§ 48 og 49 i LOFE, at bestemmelserne omhandler rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom.

Det følger af det gældende § 48, stk. 1, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom, skal oplyse forbrugeren herom, hvis den erhvervsdrivende har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom.

Det følger af det gældende § 48, stk. 2, at modtager den erhvervsdrivende provision, rabat eller andet vederlag som følge af formidling, henvisning eller fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal den erhvervsdrivende oplyse forbrugeren, hvorfra dette vederlag stammer. Den erhvervsdrivende skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst størrelsen af provision, rabat eller andet vederlag og på forlangende oplyse herom. Den erhvervsdrivende skal give oplysningerne skriftligt, og samtidig med at forbrugeren forelægges de vilkår eller forhold, som den erhvervsdrivende har en væsentlig interesse i, jf. stk. 1.

Det følger af det gældende § 48, stk. 3, at Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1 og 2.

Det følger videre af den gældende § 49 i LOFE, at lovens § 27 finder tilsvarende anvendelse, når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom, værdiansætter en ejendom med henblik på køb eller salg.

Der er ingen gældende regler i LOFE om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.

Erhvervsmæssig forbrugerrådgivning eller -bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, som har karakter af juridisk rådgivning, kan efter gældende ret efter omstændighederne være omfattet af lov om juridisk rådgivning eller den tilhørende bekendtgørelse om god skik for juridisk rådgivning. For en nærmere beskrivelse heraf henvises til afsnit 3.7. i de almindelige bemærkninger.

Det foreslås, at § 48 nyaffattes.

Det foreslås i stk. 1, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal varetage køberens interesser, og eventuel rådgivning skal være relevant, retvisende og fyldestgørende.

Bestemmelsen vil medføre, at der indføres regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom i LOFE.

Bestemmelsen vil finde anvendelse for alle forbrugerforhold, hvor en erhvervsdrivende yder erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, uanset om den erhvervsdrivende er godkendt ejendomsmægler eller ikke, dog med undtagelse af jordfordelingsplanlæggere som led i udøvelsen af jordfordelingsprocessen, advokater som led i udøvelsen af selvstændig advokatvirksomhed og finansielle virksomheder, i det omfang der er selvstændige regler, som regulerer det pågældende erhverv, jf. lovforslagets § 1, nr. 5. Det følger af LOFE § 4, stk. 1, nr. 2, at der ved forbruger forstås følgende: En person, som handler med henblik på afhændelse af en fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt har været anvendt ikkeerhvervsmæssigt af vedkommende, eller erhvervelse af en fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt er bestemt til ikkeerhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.

Rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom kan bl.a. være juridisk rådgivning samt rådgivning om handlens vilkår.

Bistand i forbindelse med køb af fast ejendom kan f.eks. være berigtigelse af handelen eller indhentning af tilladelser. Berigtigelse er en samlet betegnelse for alle de opgaver, som sælgers ejendomsmægler eller købers rådgiver varetager for at få afsluttet en handel. Opgaver under betegnelsen berigtigelse kan f.eks. være tinglysningsmæssige ekspeditioner, udarbejdelse af refusionsopgørelse og frigivelse af købesummen. Oftest aftales, at enten sælgers ejendomsmægler eller køberrådgiver varetager hele berigtigelsen. Det kan dog også aftales, at ejendomsmægleren varetager nogle af opgaverne under berigtigelsen, og købers rådgiver alene varetager én eller flere af opgaverne, men ikke alle. Et eksempel på indhentelse af en tilladelse kan være en tilladelse fra Civilstyrelsen til en udlændings erhvervelse af fast ejendom i Danmark eller fra Bolig- og Planstyrelsen til et selskabs erhvervelse af fast ejendom, som ikke skal anvendes til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed.

Hvis en køberrådgiver i forbindelse med en kundes køb af en fast ejendom f.eks. orienterer kunden om reglerne vedrørende tinglysning af skødet eller om prioritetsrækkefølgen af hæftelserne i ejendommen, vil den juridiske ydelse være en del af rådgivningen i forbindelse med køb af fast ejendom. Det samme vil som udgangspunkt gælde, hvis en køberrådgiver i forbindelse med en kundes køb af en fast ejendom f.eks. påtager sig at udfærdige en ægtepagt for kunden.

Køberrådgivers juridiske rådgivning vil efter omstændighederne tillige kunne være omfattet af lov om juridisk rådgivning. Læs nærmere herom i bemærkningerne til lovforslagets § 2, nr. 1.

Det foreslås i stk. 2, at den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv omsorgsfuldt og udvise en adfærd, som er i overensstemmelse med god skik, herunder handle redeligt og loyalt over for køberen. Den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv grundigt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad berettigede hensyn til køberens tarv tilsiger, samt behandle sagen med den fornødne hurtighed, herunder holde køberen løbende orienteret om sagens forløb.

Bestemmelsen vil indføre regler om god skik for rådgivning eller bistand ved køb af fast ejendom. Med god skik forstås den adfærd, som en god og omhyggelig erhvervsdrivende udviser, og som opfylder de faglige og etiske krav, der må opstilles på grundlag af lovgivningens regler om køberrådgiverens opgaver og gængse standarder for god brancheadfærd. Der er tale om en retsstandard, som er udtryk for den kvalitet i udøvelsen af erhvervet, der med rimelighed må kunne forventes i en given situation og på et givent tidspunkt. Begrebet god skik for rådgivning eller bistand ved køb af fast ejendom lader sig ikke fastlægge præcist, men vil være afhængig af den til enhver tid rådende opfattelse, således at kravet til den pågældendes adfærd må tilpasses ændringer i samfundsforholdene. Begrebet rummer dog en fast kerne af normer, der vil være gældende til enhver tid.

Det foreslås i stk. 3, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Det gælder for en ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden.

Bestemmelsen vil betyde, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, ikke må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Det foreslåede stk. 3, 1. pkt., svarer til den gældende § 26, stk. 1, i LOFE, som omhandler god skik for ejendomsmæglere.

Bestemmelsen vil gælde for en ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden. Det vil sige, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, ikke må være ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden, der er repræsentant for sælger af samme ejendom. Det foreslåede stk. 3, 2. pkt., svarer til den gældende § 26, stk. 2, i LOFE, som omhandler god skik for ejendomsmæglere.

Det foreslås i stk. 4, at har den erhvervsdrivende en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, skal den erhvervsdrivende oplyse køber herom. Den erhvervsdrivende skal give oplysningerne i 1. pkt. til køber i aftalen om rådgivning eller bistand og til sælger skriftligt. Opstår interessen først på et senere tidspunkt, skal den erhvervsdrivende oplyse køber og sælger skriftligt herom umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår. Der er tale om en oplysningspligt, og rådgiveren vil kunne straffes med bøde, hvis oplysningspligten ikke iagttages, jf. lovforslagets § 1, nr. 44.

Det foreslåede stk. 4 svarer i hovedtræk til den gældende § 35, stk. 1, i LOFE om væsentlig økonomisk eller personlig interesse.

Bestemmelsen vil betyde, at den erhvervsdrivende ikke skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i, at handelen indgås, men alene hvis interessen er væsentlig. Det findes at være af væsentlig betydning for køberen, hvis den erhvervsdrivende har et økonomisk incitament udover vederlaget. Som eksempel på den erhvervsdrivendes økonomiske interesser i den pågældende ejendom kan nævnes direkte ejerskab eller indirekte gennem flere selskaber.

Den erhvervsdrivendes ejerskab eller medejerskab af en ejendom kan dog blive så indirekte eller ubetydelig, at det knapt vil være muligt og ikke kan forventes, at den erhvervsdrivende har et opdateret kendskab hertil. Det gælder eksempelvis medejerskab via større investeringsforeninger eller pensionsopsparing gennem en pensionskasse. En sådan interesse vil ikke være omfattet af oplysningspligten.

Et eksempel på, at den erhvervsdrivende kan have en personlig interesse, er, hvis den erhvervsdrivendes ægtefælle eller samlever har en væsentlig personlig eller økonomisk interesse i ejendommen, herunder ejerinteresser. Er der tale om den erhvervsdrivendes nærtstående, kan der foreligge inhabilitet, jf. § 26, stk. 1. Såfremt den erhvervsdrivende bliver beriget ved indgåelse af handelen, udover vederlaget fra køberen, har den erhvervsdrivende tillige en økonomisk interesse i handelen.

Det samme gælder, hvis virksomhedens ejer, en ansat i virksomheden eller en person med tilsvarende tilknytning til virksomheden har en væsentlig personlig eller økonomisk interesse i ejendommen, og den erhvervsdrivende er bekendt hermed. Hvis der er tale om ejerinteresser fra nogen i sidstnævnte persongruppe, må det antages, at den erhvervsdrivende som udgangspunkt er bekendt hermed. Dette kan dog næppe antages, hvis ejerskabet er minimalt eller indirekte, f.eks. hvor en kollega er medlem af en investeringsforening, som frasælger delen af en ejendomsportefølje. Det er således særligt disse persongruppers væsentlige interesser, der er væsentlige i forhold til den erhvervsdrivende, som kan have en personlig interesse i, om en handel indgås, hvilket den erhvervsdrivende i så fald skal oplyse køberen om.

Hvis den pågældende ejendom, der skal indgås en handel om, tilhører den erhvervsdrivendes ven, bekendte, forretningsforbindelse eller lignende, har det formodningen for sig, at oplysningspligten vil gælde. Det vil således som oftest have en betydning for køberen, at den erhvervsdrivende kender sælgeren personligt og derfor kan have en personlig eller økonomisk interesse i, at handelen indgås. Der vil dog være tale om en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. Som eksempel på relationer til sælger, som altid bør oplyses, er, hvis sælger er en god ven eller en anden person, som den erhvervsdrivende har en tættere privat eller professionel relation til.

Hvis den erhvervsdrivende i forbindelse med sit hverv som ejendomsmægler tidligere har haft samme ejendom til salg for sælgeren i forbindelse med det samme udbud, gælder § 26, stk. 1, i LOFE.

Der kan endvidere tænkes tilfælde, hvor det ikke er den erhvervsdrivende køberrådgiver personligt, men en anden person med tilknytning til virksomheden – f.eks. en anden ansat – der har en sådan personlig eller økonomisk interesse i, at handelen indgås, at spørgsmålet om oplysningspligt eller ej opstår. I disse tilfælde vil vurderingen afhænge af, hvad den erhvervsdrivende vidste eller burde vide om interessen. Særligt hvis der er tale om stor geografisk spredning på virksomhedens forretningssteder, som den erhvervsdrivende måske ikke har nogen løbende kontakt med, kan det være mindre sandsynligt, at den erhvervsdrivende eller den person, som har interessen, er vidende om sammenfaldet. Dette kan man særligt forestille sig i situationer, hvor sælger er ven med en anden ansat i virksomheden, som ikke er en del af det forretningssted, hvor den erhvervsdrivende har tilknytning til. Den interesse, som en anden person i en anden del af virksomheden har, vil således heller ikke i praksis kunne påvirke den erhvervsdrivende, hvis den erhvervsdrivende ikke er vidende herom.

Den erhvervsdrivende skal altid vurdere konkret, om dennes forhold til sælger medfører, at den erhvervsdrivende må frasige sig aftalen om rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af den pågældende ejendom, bl.a. fordi den erhvervsdrivende ikke må repræsentere begge parter i samme handel og skal varetage køberens interesser.

Hvis sælger selv er vidende om sin relation til den erhvervsdrivende, vil det kun være nødvendigt at oplyse køber herom. Hvis tilknytningen er meget nær, kan den erhvervsdrivende komme i konflikt med god skik i de foreslåede § 48, stk. 1-3.

Det foreslås i stk. 5, at Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.

Bemyndigelsen vil blive udnyttet til at udstede en ny bekendtgørelse, der bl.a. fastsætter konkrete opgaver og pligter for erhvervsdrivende, der yder erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, herunder om oplysningspligten i overensstemmelse med den foreslåede § 48.

Det foreslås, at § 49 nyaffattes.

Det foreslås i stk. 1, at når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal foretage en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber, skal den erhvervsdrivende tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og tilstand.

At der skal foretages en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber kan f.eks. være tilfældet i situationer, hvor køber og sælger selv har fundet hinanden, og der ikke har medvirket en sælgermægler.

Med den foreslåede bestemmelse vil der for en erhvervsdrivende, der yder rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom, gælde lignende regler for værdiansættelse af en ejendom på vegne af en køber som for værdiansættelse af en ejendom af en ejendomsmægler med henblik på salg, jf. LOFE § 27.

For situationer, hvor køber ikke efterspørger en decideret vurdering af ejendommen, foreslås i stk. 2, at såfremt den erhvervsdrivende skal foretage et uforpligtende prisoverslag for ejendommen uden fysisk besigtigelse af ejendommen, skal den erhvervsdrivende udtrykkeligt oplyse køberen om, at der ikke er tale om en værdiansættelse, og at prisoverslaget er foretaget uden fysisk besigtigelse af ejendommen.

Bestemmelsen vil finde anvendelse for alle erhvervsdrivende, der yder erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, uanset om den erhvervsdrivende er godkendt ejendomsmægler eller ikke.

Den gældende overskrift til kapitel 5 er »Ejendomsformidling«.

Det foreslås, at overskriften til kapitel 5 ændres fra: Ejendomsformidling til Formidling af salg af fast ejendom.

Forslaget skal ses i sammenhæng med det foreslåede i lovforslagets § 1, nr. 3, hvoraf fremgår, at loven finder anvendelse ved erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, og ejendomsformidling er både formidling af salg af fast ejendom og/eller rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom til eller for forbrugere. Kapitel 5 indeholder alene bestemmelser vedrørende formidling af salg af fast ejendom.

Som følge heraf foreslås overskriften til kapitel 5 ændret, så den er i overensstemmelse hermed.

Den gældende overskrift før § 48 er »Rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom«.

Det foreslås, at overskriften før § 48 ændres fra »Rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom« til »Erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom«.

Forslaget skal ses i sammenhæng med det foreslåede i lovforslagets § 1, nr. 23, hvoraf fremgår, at det foreslås at nyaffatte §§ 48 og 49. De foreslåede bestemmelser i §§ 48 og 49 omfatter alle erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom – også godkendte ejendomsmæglere. Som følge heraf foreslås overskriften før § 48 ændret, så den er i overensstemmelse hermed.

Det fremgår af overskriften før de gældende §§ 48 og 49 i LOFE, at bestemmelserne omhandler rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom.

Det følger af det gældende § 48, stk. 1, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom, skal oplyse forbrugeren herom, hvis den erhvervsdrivende har en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i forbrugerens valg af finansiering, forsikring eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom.

Det følger af det gældende § 48, stk. 2, at modtager den erhvervsdrivende provision, rabat eller andet vederlag som følge af formidling, henvisning eller fremskaffelse af finansiering, forsikring, annoncering eller andre ydelser i tilknytning til omsætning af fast ejendom, skal den erhvervsdrivende oplyse forbrugeren, hvorfra dette vederlag stammer. Den erhvervsdrivende skal endvidere gøre forbrugeren bekendt med adgangen til at få oplyst størrelsen af provision, rabat eller andet vederlag og på forlangende oplyse herom. Den erhvervsdrivende skal give oplysningerne skriftligt, og samtidig med at forbrugeren forelægges de vilkår eller forhold, som den erhvervsdrivende har en væsentlig interesse i, jf. stk. 1.

Det følger af det gældende § 48, stk. 3, at Erhvervsstyrelsen fastsætter regler om opfyldelse af oplysningspligten i stk. 1 og 2.

Det følger videre af den gældende § 49 i LOFE, at lovens § 27 finder tilsvarende anvendelse, når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning i forbindelse med omsætning af fast ejendom, værdiansætter en ejendom med henblik på køb eller salg.

Der er ingen gældende regler i LOFE om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.

Erhvervsmæssig forbrugerrådgivning eller -bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, som har karakter af juridisk rådgivning, kan efter gældende ret efter omstændighederne være omfattet af lov om juridisk rådgivning eller den tilhørende bekendtgørelse om god skik for juridisk rådgivning. For en nærmere beskrivelse heraf henvises til afsnit 3.7. i de almindelige bemærkninger.

Det foreslås, at § 48 nyaffattes.

Det foreslås i stk. 1, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal varetage køberens interesser, og eventuel rådgivning skal være relevant, retvisende og fyldestgørende.

Bestemmelsen vil medføre, at der indføres regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom i LOFE.

Bestemmelsen vil finde anvendelse for alle forbrugerforhold, hvor en erhvervsdrivende yder erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, uanset om den erhvervsdrivende er godkendt ejendomsmægler eller ikke, dog med undtagelse af jordfordelingsplanlæggere som led i udøvelsen af jordfordelingsprocessen, advokater som led i udøvelsen af selvstændig advokatvirksomhed og finansielle virksomheder, i det omfang der er selvstændige regler, som regulerer det pågældende erhverv, jf. lovforslagets § 1, nr. 5. Det følger af LOFE § 4, stk. 1, nr. 2, at der ved forbruger forstås følgende: En person, som handler med henblik på afhændelse af en fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt har været anvendt ikkeerhvervsmæssigt af vedkommende, eller erhvervelse af en fast ejendom, når ejendommen hovedsageligt er bestemt til ikkeerhvervsmæssig anvendelse for vedkommende.

Rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom kan bl.a. være juridisk rådgivning samt rådgivning om handlens vilkår.

Bistand i forbindelse med køb af fast ejendom kan f.eks. være berigtigelse af handelen eller indhentning af tilladelser. Berigtigelse er en samlet betegnelse for alle de opgaver, som sælgers ejendomsmægler eller købers rådgiver varetager for at få afsluttet en handel. Opgaver under betegnelsen berigtigelse kan f.eks. være tinglysningsmæssige ekspeditioner, udarbejdelse af refusionsopgørelse og frigivelse af købesummen. Oftest aftales, at enten sælgers ejendomsmægler eller køberrådgiver varetager hele berigtigelsen. Det kan dog også aftales, at ejendomsmægleren varetager nogle af opgaverne under berigtigelsen, og købers rådgiver alene varetager én eller flere af opgaverne, men ikke alle. Et eksempel på indhentelse af en tilladelse kan være en tilladelse fra Civilstyrelsen til en udlændings erhvervelse af fast ejendom i Danmark eller fra Bolig- og Planstyrelsen til et selskabs erhvervelse af fast ejendom, som ikke skal anvendes til helårsbeboelse eller i erhvervsøjemed.

Hvis en køberrådgiver i forbindelse med en kundes køb af en fast ejendom f.eks. orienterer kunden om reglerne vedrørende tinglysning af skødet eller om prioritetsrækkefølgen af hæftelserne i ejendommen, vil den juridiske ydelse være en del af rådgivningen i forbindelse med køb af fast ejendom. Det samme vil som udgangspunkt gælde, hvis en køberrådgiver i forbindelse med en kundes køb af en fast ejendom f.eks. påtager sig at udfærdige en ægtepagt for kunden.

Køberrådgivers juridiske rådgivning vil efter omstændighederne tillige kunne være omfattet af lov om juridisk rådgivning. Læs nærmere herom i bemærkningerne til lovforslagets § 2, nr. 1.

Det foreslås i stk. 2, at den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv omsorgsfuldt og udvise en adfærd, som er i overensstemmelse med god skik, herunder handle redeligt og loyalt over for køberen. Den erhvervsdrivende skal udføre sit hverv grundigt, samvittighedsfuldt og i overensstemmelse med, hvad berettigede hensyn til køberens tarv tilsiger, samt behandle sagen med den fornødne hurtighed, herunder holde køberen løbende orienteret om sagens forløb.

Bestemmelsen vil indføre regler om god skik for rådgivning eller bistand ved køb af fast ejendom. Med god skik forstås den adfærd, som en god og omhyggelig erhvervsdrivende udviser, og som opfylder de faglige og etiske krav, der må opstilles på grundlag af lovgivningens regler om køberrådgiverens opgaver og gængse standarder for god brancheadfærd. Der er tale om en retsstandard, som er udtryk for den kvalitet i udøvelsen af erhvervet, der med rimelighed må kunne forventes i en given situation og på et givent tidspunkt. Begrebet god skik for rådgivning eller bistand ved køb af fast ejendom lader sig ikke fastlægge præcist, men vil være afhængig af den til enhver tid rådende opfattelse, således at kravet til den pågældendes adfærd må tilpasses ændringer i samfundsforholdene. Begrebet rummer dog en fast kerne af normer, der vil være gældende til enhver tid.

Det foreslås i stk. 3, at ingen må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Det gælder for en ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden.

Bestemmelsen vil betyde, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, ikke må være repræsentant for både sælger og køber i samme handel. Det foreslåede stk. 3, 1. pkt., svarer til den gældende § 26, stk. 1, i LOFE, som omhandler god skik for ejendomsmæglere.

Bestemmelsen vil gælde for en ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden. Det vil sige, at en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, ikke må være ejer, en ansat eller en person med tilsvarende tilknytning til ejendomsformidlingsvirksomheden, der er repræsentant for sælger af samme ejendom. Det foreslåede stk. 3, 2. pkt., svarer til den gældende § 26, stk. 2, i LOFE, som omhandler god skik for ejendomsmæglere.

Det foreslås i stk. 4, at har den erhvervsdrivende en væsentlig økonomisk eller personlig interesse i, om en handel indgås, skal den erhvervsdrivende oplyse køber herom. Den erhvervsdrivende skal give oplysningerne i 1. pkt. til køber i aftalen om rådgivning eller bistand og til sælger skriftligt. Opstår interessen først på et senere tidspunkt, skal den erhvervsdrivende oplyse køber og sælger skriftligt herom umiddelbart efter det tidspunkt, hvor interessen opstår. Der er tale om en oplysningspligt, og rådgiveren vil kunne straffes med bøde, hvis oplysningspligten ikke iagttages, jf. lovforslagets § 1, nr. 44.

Det foreslåede stk. 4 svarer i hovedtræk til den gældende § 35, stk. 1, i LOFE om væsentlig økonomisk eller personlig interesse.

Bestemmelsen vil betyde, at den erhvervsdrivende ikke skal oplyse om enhver økonomisk eller personlig interesse i, at handelen indgås, men alene hvis interessen er væsentlig. Det findes at være af væsentlig betydning for køberen, hvis den erhvervsdrivende har et økonomisk incitament udover vederlaget. Som eksempel på den erhvervsdrivendes økonomiske interesser i den pågældende ejendom kan nævnes direkte ejerskab eller indirekte gennem flere selskaber.

Den erhvervsdrivendes ejerskab eller medejerskab af en ejendom kan dog blive så indirekte eller ubetydelig, at det knapt vil være muligt og ikke kan forventes, at den erhvervsdrivende har et opdateret kendskab hertil. Det gælder eksempelvis medejerskab via større investeringsforeninger eller pensionsopsparing gennem en pensionskasse. En sådan interesse vil ikke være omfattet af oplysningspligten.

Et eksempel på, at den erhvervsdrivende kan have en personlig interesse, er, hvis den erhvervsdrivendes ægtefælle eller samlever har en væsentlig personlig eller økonomisk interesse i ejendommen, herunder ejerinteresser. Er der tale om den erhvervsdrivendes nærtstående, kan der foreligge inhabilitet, jf. § 26, stk. 1. Såfremt den erhvervsdrivende bliver beriget ved indgåelse af handelen, udover vederlaget fra køberen, har den erhvervsdrivende tillige en økonomisk interesse i handelen.

Det samme gælder, hvis virksomhedens ejer, en ansat i virksomheden eller en person med tilsvarende tilknytning til virksomheden har en væsentlig personlig eller økonomisk interesse i ejendommen, og den erhvervsdrivende er bekendt hermed. Hvis der er tale om ejerinteresser fra nogen i sidstnævnte persongruppe, må det antages, at den erhvervsdrivende som udgangspunkt er bekendt hermed. Dette kan dog næppe antages, hvis ejerskabet er minimalt eller indirekte, f.eks. hvor en kollega er medlem af en investeringsforening, som frasælger delen af en ejendomsportefølje. Det er således særligt disse persongruppers væsentlige interesser, der er væsentlige i forhold til den erhvervsdrivende, som kan have en personlig interesse i, om en handel indgås, hvilket den erhvervsdrivende i så fald skal oplyse køberen om.

Hvis den pågældende ejendom, der skal indgås en handel om, tilhører den erhvervsdrivendes ven, bekendte, forretningsforbindelse eller lignende, har det formodningen for sig, at oplysningspligten vil gælde. Det vil således som oftest have en betydning for køberen, at den erhvervsdrivende kender sælgeren personligt og derfor kan have en personlig eller økonomisk interesse i, at handelen indgås. Der vil dog være tale om en konkret vurdering i det enkelte tilfælde. Som eksempel på relationer til sælger, som altid bør oplyses, er, hvis sælger er en god ven eller en anden person, som den erhvervsdrivende har en tættere privat eller professionel relation til.

Hvis den erhvervsdrivende i forbindelse med sit hverv som ejendomsmægler tidligere har haft samme ejendom til salg for sælgeren i forbindelse med det samme udbud, gælder § 26, stk. 1, i LOFE.

Der kan endvidere tænkes tilfælde, hvor det ikke er den erhvervsdrivende køberrådgiver personligt, men en anden person med tilknytning til virksomheden – f.eks. en anden ansat – der har en sådan personlig eller økonomisk interesse i, at handelen indgås, at spørgsmålet om oplysningspligt eller ej opstår. I disse tilfælde vil vurderingen afhænge af, hvad den erhvervsdrivende vidste eller burde vide om interessen. Særligt hvis der er tale om stor geografisk spredning på virksomhedens forretningssteder, som den erhvervsdrivende måske ikke har nogen løbende kontakt med, kan det være mindre sandsynligt, at den erhvervsdrivende eller den person, som har interessen, er vidende om sammenfaldet. Dette kan man særligt forestille sig i situationer, hvor sælger er ven med en anden ansat i virksomheden, som ikke er en del af det forretningssted, hvor den erhvervsdrivende har tilknytning til. Den interesse, som en anden person i en anden del af virksomheden har, vil således heller ikke i praksis kunne påvirke den erhvervsdrivende, hvis den erhvervsdrivende ikke er vidende herom.

Den erhvervsdrivende skal altid vurdere konkret, om dennes forhold til sælger medfører, at den erhvervsdrivende må frasige sig aftalen om rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af den pågældende ejendom, bl.a. fordi den erhvervsdrivende ikke må repræsentere begge parter i samme handel og skal varetage køberens interesser.

Hvis sælger selv er vidende om sin relation til den erhvervsdrivende, vil det kun være nødvendigt at oplyse køber herom. Hvis tilknytningen er meget nær, kan den erhvervsdrivende komme i konflikt med god skik i de foreslåede § 48, stk. 1-3.

Det foreslås i stk. 5, at Erhvervsstyrelsen fastsætter nærmere regler om erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.

Bemyndigelsen vil blive udnyttet til at udstede en ny bekendtgørelse, der bl.a. fastsætter konkrete opgaver og pligter for erhvervsdrivende, der yder erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, herunder om oplysningspligten i overensstemmelse med den foreslåede § 48.

Det foreslås, at § 49 nyaffattes.

Det foreslås i stk. 1, at når en erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, skal foretage en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber, skal den erhvervsdrivende tage hensyn til markedsforholdene, ejendommens beliggenhed og indretning samt bygningernes alder og tilstand.

At der skal foretages en værdiansættelse af en ejendom på vegne af køber kan f.eks. være tilfældet i situationer, hvor køber og sælger selv har fundet hinanden, og der ikke har medvirket en sælgermægler.

Med den foreslåede bestemmelse vil der for en erhvervsdrivende, der yder rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom, gælde lignende regler for værdiansættelse af en ejendom på vegne af en køber som for værdiansættelse af en ejendom af en ejendomsmægler med henblik på salg, jf. LOFE § 27.

For situationer, hvor køber ikke efterspørger en decideret vurdering af ejendommen, foreslås i stk. 2, at såfremt den erhvervsdrivende skal foretage et uforpligtende prisoverslag for ejendommen uden fysisk besigtigelse af ejendommen, skal den erhvervsdrivende udtrykkeligt oplyse køberen om, at der ikke er tale om en værdiansættelse, og at prisoverslaget er foretaget uden fysisk besigtigelse af ejendommen.

Bestemmelsen vil finde anvendelse for alle erhvervsdrivende, der yder erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, uanset om den erhvervsdrivende er godkendt ejendomsmægler eller ikke.