Kilde

Til nr. 1

Det fremgår af lejelovens § 6, stk. 1, 2. pkt., at §§ 42-45, 49-51 og 53 ikke gælder for lejeforhold i ejendomme omfattet af 1. pkt.

Efter den gældende ordlyd gælder hele § 53 i lejeloven således ikke for lejeforhold, hvor lejen er fastsat efter lejelovens § 19, stk. 1 eller 2. Dette indebærer blandt andet, at lejelovens § 53, stk. 2 og 3, ikke gælder for lejeaftaler indgået efter den 1. juli 2022 om omkostningsbestemt husleje, jf. lejelovens § 19, stk. 1, og gennemgribende moderniserede lejemål, jf. lejelovens § 19, stk. 2.

Det fremgår af lejelovens § 53, stk. 2, at det kan aftales, at lejen én gang årligt kan reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Lejeforhøjelse kan gennemføres alene ved udlejerens skriftlige meddelelse herom.

Det fremgår af lejelovens § 53, stk. 3, at regulering af lejen, som foretages som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for 2022 og 2023, ikke kan overstige 4 pct. pr. år. Udlejeren har ikke pligt til at yde rabatter, som udlejeren har meddelt eller aftalt med lejeren inden den 30. september 2022, når det er sket i direkte tilknytning til en regulering af lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks for 2022. Udlejeren er dog fortsat forpligtet til at yde rabatter som nævnt i 2. pkt., i det omfang de overstiger den reduktion i reguleringen i huslejen, som loftet efter 1. pkt. medfører.

Det foreslås, at i § 6, stk. 1, 2. pkt., ændres »53« til: »§ 53, stk. 1 og 4,«.

Det foreslåede vil medføre, at lejen for lejemål indgået efter lovforslagets ikrafttræden med en lejefastsættelse efter lejelovens § 19, stk. 1 og 2, efter aftale vil kunne reguleres én gang årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks i henhold til lejelovens § 53, stk. 2, med iagttagelse af huslejeloftet i stk. 3.

Virkningen af det foreslåede vil være, at reglerne bringes i overensstemmelse med retstilstanden, som den var forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen. Dette indebærer, at lejen i lejemål med omkostningsbestemt leje efter lejelovens § 19, stk. 1, og i lejemål med en leje fastsat efter en gennemgribende forbedring efter lejelovens § 19, stk. 2, vil kunne aftales reguleret én gang årligt efter stigningerne i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Der henvises i øvrigt til pkt. 2.1 i lovforslagets almindelige bemærkninger.

Til nr. 2

Det fremgår af lejelovens § 17, stk. 3, at en lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f.eks. aftalt uopsigelighed eller afståelsesret, kan kræve aftalen tinglyst efter tinglysningsloven.

I den forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen gældende lejelov fremgik det af lejelovens § 7, stk. 2, 2. pkt., at den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 udgik det dagældende § 7, stk. 2, 2. pkt. ved en fejl af bestemmelsen.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 17, stk.:

”Bestemmelsen har ikke i sig selv nogen selvstændig materiel betydning, idet dette allerede følger af tinglysningsloven, men det findes hensigtsmæssigt at hjælpe lejere med at forstå, at videregående rettigheder skal tinglyses for at opnå tingsretlig beskyttelse. Tinglysning af videregående rettigheder følger den almindelige tingsretlige prioritetsstilling. Offentlige lån skal dog respekteres, også selvom disse stiftes senere end den tinglyste rettighed.

[…]

Forslaget indebærer, at den gældende lejelovs § 7 bliver videreført med redaktionelle og sproglige ændringer. Der er ikke dermed tilsigtet ændringer i den gældende retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 145.

Det foreslås, at der i § 17, stk. 3 , indsættes, at den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af, at tinglyste aftaler om videregående rettigheder, jf. bestemmelsens 1. pkt., vil skulle respektere størst mulige offentlige lån til enhver tid samt øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke medfører ændringer i retsstillingen.

Til nr. 3

§ 66, stk. 1

Det fremgår af lejelovens § 66, stk. 1, at fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. I ejendomme, som helt eller delvis er undtaget fra krav om individuel måling af varme i medfør af byggeloven, fordeles udgifterne efter udlejerens bestemmelse efter bruttoetagearealet eller efter rumfang.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 66:

”Fordelingen af udgifterne til varme skal ske enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter bruttoetagearealet eller rumfang, og fordelingen af udgifterne til opvarmning af brugsvand enten efter egnede forbrugsmålere eller efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 200.

Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 201.

§ 67, stk. 1

Det fremgår af lejelovens § 67, stk. 1, at leverer udlejeren køling, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug og andel i andre udgifter som nævnt i § 72, stk. 4, refunderet. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af køling i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 67:

”Efter den gældende lejelovs § 40, stk. 2, kan udgiften til koldt vand og køling, jf. § 37, stk. 3 og 5, kun medtages i regnskabet, hvis der er installeret egnede forbrugsmålere og udgiften fordeles på grundlag af disse. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 201.

Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 201.

§ 68, stk. 1

Det fremgår af lejelovens § 68, stk. 1, at leverer udlejeren koldt vand, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgifterne imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af koldt vand i medfør af byggeloven, indeholdes udgifterne hertil i lejen.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 68:

”Udlejeren kan kræve, at fordelingen af udgifterne i 1. pkt. fremtidig skal ske på grundlag af egnede forbrugsmålere, hvis installation af forbrugsmålere til måling af forbruget af vand og køling er påbudt i henhold til lov. Beslutninger efter 1. og 2. pkt. er bindende for alle lejere uanset tidligere aftaler. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 202.

Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 202.

§ 69

Det fremgår af lejelovens § 69, at leverer udlejeren gas til opvarmning og el, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet. Fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere. Er ejendommen helt eller delvis undtaget fra krav om individuel måling af el eller gas i medfør af byggeloven, kan fordeling af udgiften ske efter areal eller rumfang. Fordeling af udgiften til el til andet end opvarmning kan dog kun ske ved godkendte individuelle elektricitetsmålere.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 69:

”Efter den gældende lejelovs § 45 d, stk. 1 og 2, finder bestemmelserne i §§ 36-45 c vedrørende varme og opvarmning af brugsvand tilsvarende anvendelse for andre leverancer fra udlejeren til opvarmning, herunder el og gas, og for udlejerens leverance af el til lejerens forbrug i lejemålet til andet end opvarmning. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 202-203.

Endvidere fremgår det, at ”der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet nogen ændring af den hidtidige retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 203.

Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev ovennævnte bestemmelser om, at fordeling af udgiften imellem lejerne sker efter sædvanlige fordelingsregler efter forbrugsmålere, ved en fejl videreført uden krav om, at det skal være egnede forbrugsmålere.

I den forud for sammenskrivningen gældende lejelov, var det udtrykkelig fastsat i bestemmelserne, at fordeling af udgifter til varme og opvarmning af varmt vand, køling, koldt vand og el og gas skal fordeles efter egnede fordelingsmålere.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Det foreslås, at der i § 66, stk. 1, 1. pkt., § 67, stk. 1, 2. pkt., § 68, stk. 1, 2. pkt., og § 69, 1. pkt., indsættes krav om, at de forbrugsmålere, som udgifter til varme, varmt vand, køling, koldt vand og el og gas fordeles efter, skal være »egnede«.

Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på at ”egnede” ved en fejl udgik af bestemmelsen i forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende retstilstand.

På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke medfører ændringer i retsstillingen.

Til nr. 4

Det fremgår af lejelovens § 72, stk. 4, at i regnskabet for varme og opvarmning af vand samt i kølingsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg eller fra et naturgasanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af varmeanlæg henholdsvis kølingsanlæg, der er pålagt udlejeren i henhold til lov om fremme af energibesparelser i bygninger, skal medtages i det årlige regnskab.

Det fremgår af § 15, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for fyringssæsonen.

Det fremgår af § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkostninger er rimelige.

Det fremgår af § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk køleforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæsonen.

Det fremgår af § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang, sådanne omkostninger er rimelige.

Det foreslås i § 72, stk. 4, 3. pkt., at indsætte, at rimelige omkostninger til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der, såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt udlejeren i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller aflæsninger af varme- eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug, til tredjepart, skal medtages i forbrugsregnskabet.

Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren i varme- eller kølingsregnskabet vil kunne medtage omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordeling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i den gældende energioplysningsbekendtgørelse.

Det foreslås, at omkostningerne vil skulle være omfattet af § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3, i den gældende energioplysningsbekendtgørelse.

Det foreslås i den forbindelse, at omkostningerne vil skulle være rimelige. Det forudsættes navnlig, at omkostningerne vil skulle stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller kølingsudgifterne generelt. Opstår der mistanke om, at der i de medtagne udgifter til tredjemand er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af det årlige forbrugsregnskab, vil det kunne bevirke, at beløbet ved en prøvelse reduceres.

Som rimelige omkostninger anses f.eks. omkostninger, som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses derfor bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at være indgået på markedsvilkår.

Det må bero på en konkret vurdering, om der vil være tale om ”rimelige udgifter”. Det er ministeriets opfattelse, at der på markedet på tidspunktet for lovforslagets fremsættelse opkræves beløb i størrelsesordenen 10-15 kr. månedligt pr. lejemål, hvilket vurderes rimeligt.

Det vil være en betingelse for, at der kan medtages omkostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget til tredjemand. Udlejer vil således ikke selv kunne forestå opgaven med at levere månedlige oplysninger til lejerne og medtage en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnskabet.

Det vil tillige være en betingelse for, at omkostninger kan medtages i regnskabet, at omkostningerne knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Der vil således ikke kunne medtages omkostninger i regnskabet, som ikke knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugs-oplysninger. Omkostninger til f.eks. levering af det årlige regnskab og medfølgende forbrugsoplysninger vil således ikke kunne medtages i regnskabet.

Ændringen vurderes ikke at være en implementering af EU-ret, idet det som følge af energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for medlemslandene at implementere adgangen til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, og medlemslandene er således ikke pålagt implementering som følge af EU-retten.

Til nr. 5

Det fremgår af lejelovens § 114, stk. 2, at huslejenævnet på lejerens begæring kan pålægge udlejeren at lade bestemte arbejder udføre og fastsætte nærmere retningslinjer herom. Huslejenævnet skal fastsætte en tidsfrist for det enkelte arbejdes fuldførelse. Huslejenævnet kan samtidig bestemme, at lejen skal nedsættes med et beløb, der svarer til forringelsen af det lejedes værdi, hvis udlejeren ikke overholder den frist, der er fastsat efter 2. pkt. Lejenedsættelsen gælder, indtil arbejderne er udført, eller huslejenævnet beslutter, at ejendommen skal administreres på ejerens vegne, jf. kapitel 5 i boligforholdsloven. Grundejernes Investeringsfond kan træffe beslutning om at iværksætte arbejderne på udlejerens vegne, jf. § 70, stk. 1, i boligforholdsloven.

Det fremgår af boligforholdslovens § 70, at social- og boligministeren efter indstilling fra fondens [Grundejernes Investeringsfond] bestyrelse kan godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningsboligsektor end dem, der er nævnt i §§ 68 og 71.

Det følger af § 69, stk. 1, i boligforholdsloven, at har en udlejer ikke udført vedligeholdelses- samt forbedringsarbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist, jf. § 108, stk. 2, § 114, stk. 2, og § 147, stk. 3, i lov om leje, kan investeringsfonden på begæring af en lejer lade de nævnte arbejder udføre for udlejerens regning, uanset om udlejeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for domstolene. Investeringsfonden kan tinglyse meddelelse herom på ejendommen og lade den aflyse, når arbejderne er udført og fonden har fået dækning for sine udlæg.

Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 114, stk. 2, ved en fejl henvist til § 70, stk. 1, i boligforholdsloven i stedet for § 69, stk. 1, i boligforholdsloven, som der rettelig skulle have været henvist til. Boligforholdslovens § 69, stk. 1, handler om, at Grundejernes Investeringsfond kan lade de vedligeholdelses- og forbedringsarbejder udføre, som huslejenævnet har pålagt udlejeren at udføre efter lejelovens § 114, stk. 2.

I bestemmelsens 5. pkt. henvises som nævnt til § 70, stk. 1, i boligforholdsloven. § 70, stk. 1, indeholder for det første kun et stykke og for det andet indeholder bestemmelsen hjemmel til, at social- og boligministeren efter indstilling fra fondens bestyrelse kan godkende, at fonden kan anvende sine renteindtægter og sin egenkapital til andre aktiviteter vedrørende den private udlejningssektor end dem, der er nævnt i §§ 68 og 71.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 114:

”Reglerne om huslejenævnets kompetence i tvister om parternes opfyldelse af deres vedligeholdelsespligt og om udarbejdelse og gennemførelse af vedligeholdelsesplaner foreslås videreført med sproglige og redaktionelle ændringer. Det findes dog hensigtsmæssigt at ændre den gældende lejelovs § 19, stk. 4, der vedrører huslejenævnets mulighed for at give påbud til udlejeren om at udføre bestemte vedligeholdelsesarbejder og samtidig hermed nedsætte lejen svarende til forringelsen af det lejedes værdi i perioden, indtil udlejeren har udført vedligeholdelsesarbejderne. Efter de gældende regler bortfalder lejenedsættelsen, selv om arbejderne ikke er gennemført, på det tidspunkt, hvor Grundejernes Investeringsfond træffer beslutning om at udføre arbejderne på udlejerens vegne. Da det lejedes værdi imidlertid vil være forringet i hele perioden, indtil arbejderne er udført, foreslås det, at lejenedsættelsen først ophører, når arbejderne er endeligt udført, og vedligeholdelsesmangler således er afhjulpet. Der er tale om en materiel ændring. Der er ikke herudover tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 84.

Endvidere fremgår det, at ”har udlejeren ikke udført de pålagte arbejder inden den fastsatte frist, kan Grundejernes Investeringsfond på begæring af en lejer lade arbejderne udføre for udlejerens regning, jf. § 69 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 237.

Det foreslås i § 114, stk. 2, 5. pkt., i lejeloven, at henvisningen til § 70, stk. 1, i boligforholdsloven ændres til § 69, stk. 1, i boligforholdsloven.

Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en fejl, og retstilstanden vil være uændret. Med ændringen vil Grundejernes Investeringsfond fortsat kunne lade vedligeholdelse- og forbedringsarbejder udføre i de tilfælde, hvor udlejeren ikke har udført de pågældende arbejder inden en af huslejenævnet fastsat frist.

Til nr. 6

Det fremgår af lejelovens § 120, stk. 1, at i ejendomme taget i brug før 1970, som har mere end to beboelseslejligheder, skal udlejeren ud over de beløb, der er nævnt i § 119, årligt afsætte det beløb, der blev afsat eller skulle være afsat efter den tidligere gældende § 18 b i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 962 af 11. august 2010, pr. 31. december 2014. Beløbet efter 1. pkt. reguleres én gang årligt, jf. lejelovens § 204, stk. 2. Beløbet indsættes på en konto for ejendommen i Grundejernes Investeringsfond, jf. § 60 i lov om boligforhold.

Det følger af boligforholdslovens § 60, at ved tinglyst ejerskifte overtager den nye udlejer vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen. En bunden konto efter § 120 i lov om leje følger ved ejerskifte ejendommen.

I den gældende § 120, stk. 1, i lejeloven, henvises som nævnt til § 60 i boligforholdsloven, som handler om, at ved tinglyst ejerskifte overtager den nye ejer vedligeholdelsespligten m.v. for ejendommen.

Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 1, at det i § 120 i lov om leje nævnte beløb indbetales årligt bagud.

Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 2, at er der inden den årlige indbetaling afholdt beløb til vedligeholdelse eller forbedring efter § 121 i lov om leje, som ikke kan dækkes af beløbet efter § 119 i lov om leje, kan beløbet fradrages i den årlige indbetaling. Der bortses fra den del af udgiften, hvortil tilskud er ydet efter anden lovgivning. Indbetalingen skal ledsages af dokumentation for fradraget.

Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 3, at Grundejernes Investeringsfond påser, at det beløb, der til enhver tid indestår på kontoen, svarer til udlejerens forpligtelse efter § 120 i lov om leje med fradrag af beløb, som ikke er indbetalt, jf. stk. 2, og beløb, som er frigivet i medfør af § 122 i lov om leje. Udlejeren skal til brug herfor udarbejde et særskilt årsregnskab for vedligeholdelsesudgifterne fordelt på de enkelte arbejder eller forskellige kategorier af arbejder. En positiv eller negativ saldo overføres til det følgende regnskabsår.

Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 4, at er det på kontoen indestående beløb mindre end forudsat efter reglerne i denne lov, kan frigivelse efter § 122 i lov om leje først ske, når det manglende beløb er indbetalt.

Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 5, at er det på kontoen indestående beløb større end forudsat, udbetales differencen snarest til udlejeren, som ikke kan oppebære renter for den overskydende del for den tid, beløbet har været bundet.

Det følger af boligforholdslovens § 59, stk. 6, at Grundejernes Investeringsfond påser, at pligtig indbetaling finder sted rettidigt. For forfaldne beløb har fonden pant og fortrinsret i den pågældende ejendom efter ejendomsskatter.

Endelig følger det af boligforholdslovens § 59, stk. 7, at social- og boligministeren fastsætter regler for forfaldstidspunktet for det i § 120 i lov om leje nævnte beløb og for, hvorledes Grundejernes Investeringsfond skal kontrollere indbetalingerne, jf. § 120 i lov om leje, og udbetalingerne, jf. § 62 i denne lov og § 122 i lov om leje. Social- og boligministeren fører tilsyn med, at regler, der fastsættes i medfør af 1. pkt. overholdes.

Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 120, stk. 1, ved en utilsigtet fejl henvist til § 60 i boligforholdsloven i stedet for § 59 i boligforholdsloven, som der rettelig skulle have været henvist til. Det er således boligforholdslovens § 59, som indeholder de nærmere regler om indbetaling m.v. til § 120-kontoen, som der skulle have været henvist til i Grundejernes Investeringsfond.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 120:

”Reglerne om de udvendige vedligeholdelseskonti, som udlejeren skal føre for ejendommen, foreslås videreført med sproglige og redaktionelle justeringer. Forslaget er en sammenskrivning af den gældende boligreguleringslovs §§ 18 og 18 b, stk. 1-2 og 5-6. Der er ikke med de foreslåede bestemmelser tilsigtet nogen ændringer i den gældende retstilstand., jf. § 60 i lov om boligforhold. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 88, pkt. 2.13.2.2.

Det foreslås i § 120, stk. 1, 3. pkt., i lejeloven, at henvisningen til »§ 60« ændres til: »§ 59«.

Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en fejl, og retstilstanden vil være uændret. Med ændringen vil der i lejelovens § 120, stk. 1, blive henvist til de nærmere regler i boligforholdslovens § 59, som omhandler indbetalinger m.v. til den konto, der henvises til i lejelovens § 120.

Til nr. 7

Det fremgår af lejelovens § 120, stk. 3, at det indbetalte beløb ikke kan gøres til genstand for kreditorforfølgning og kun kan udbetales efter reglerne i § 122 i lejeloven og § 63 i lov om boligforhold.

Det følger af boligforholdslovens § 63, stk. 1, at Grundejernes Investeringsfond forvalter de midler, der er bundet i medfør af § 120 i lov om leje. Fondens vedtægter skal godkendes af social- og boligministeren. Vedtægterne skal indeholde fornødne regler til sikring af forsvarlig virksomhed, herunder om revision af en statsautoriseret revisor, der udpeges af social- og boligministeren.

Det følger af boligforholdslovens § 63, stk. 2, at fonden ledes af en bestyrelse på 9 medlemmer. Formanden for bestyrelsen og 4 andre medlemmer af denne vælges af landsomfattende sammenslutninger af ejere af udlejningsejendomme. Social- og boligministeren afgør i tvivlstilfælde, hvilke foreninger der har valgret. De øvrige medlemmer udpeges af social- og boligministeren efter indstilling af landsomfattende sammenslutninger af lejerforeninger. Efter samme regler vælges stedfortrædere for formanden og de øvrige medlemmer. Alle valg sker for 4 år ad gangen. Genvalg kan finde sted.

Det følger af boligforholdslovens § 63, stk. 3, at til varetagelse af den daglige administration af fondens anliggender ansætter bestyrelsen en direktør og andet ledende personale og fastsætter retningslinjer for arbejdets tilrettelæggelse. Generelle forskrifter og vejledninger, der udsendes til indskydere og låntagere, skal godkendes af bestyrelsen.

I den gældende § 120, stk. 3, i lejeloven, henvises som nævnt til § 63 i boligforholdsloven, som handler om Grundejernes Investeringsfonds opgaver, vedtægter, bestyrelse m.v.

Det følger af boligforholdslovens § 62, stk. 1, at såfremt ejendommen nedrives, udbetales de på kontoen efter § 120 i lov om leje indestående beløb til ejeren.

Det følger af boligforholdslovens § 62, stk. 2, at såfremt ejendommen overgår til sådan anden anvendelse, at den ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje i kapitel 3 i lov om leje, udbetales de på kontoen efter § 120 i lov om leje indestående beløb til ejeren. Ved udbetaling af erstatning fra det offentlige ved ekspropriation eller kondemnering, jf. den tidligere gældende lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, den tidligere gældende lov om sanering, jf. lovbekendtgørelse nr. 385 af 4. august 1983, og lov om byfornyelse og udvikling af byer, fragår resterende beløb i den udmålte erstatning.

Det følger af boligforholdslovens § 62, stk. 3, at såfremt en kommunalbestyrelse beslutter, at kommunen ikke længere skal være reguleret, jf. § 4 i lov om leje, udbetales en positiv saldo på kontoen efter § 120 i lov om leje til ejeren.

Endelig følger det af boligforholdslovens § 62, stk. 4, at udbetaling efter stk. 1-3 skal ske i løbet af det kvartal, der følger efter det kvartal, i hvilket indbetalingspligten er ophørt.

Som det fremgår, følger regler om udbetaling fra den bundne konto i Grundejernes Investeringsfond ikke boligforholdslovens § 63 men § 62.

Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 120, stk. 3, ved en utilsigtet fejl henvist til boligforholdslovens § 63 i stedet for boligforholdslovens § 62, som der rettelig skulle have været henvist til. Boligforholdslovens § 62 indeholder således de nærmere regler om udbetalinger fra § 120-kontoen i Grundejernes Investeringsfond.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 120, stk. 3:

”§ 63 i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold fastslår, hvorledes beløbet på en bunden konto efter § 120 udbetales, såfremt ejendommen nedrives eller af anden grund ikke længere omfattes af reglerne om omkostningsbestemt leje i lovforslagets kapitel 3. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 246.

Det foreslås i lejelovens § 120, stk. 3, at henvisningen til »§ 63« ændres til: »§ 62«.

Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning, og retstilstanden vil være uændret. Med ændringen vil der i lejelovens § 120, stk. 3, blive henvist til boligforholdslovens § 62, som omhandler udbetalinger m.v. fra § 120-kontoen i Grundejernes Investeringsfond.

Til nr. 8

Det fremgår af lejelovens § 132, stk. 5, at huslejenævnets afgørelse om forhåndsgodkendelse skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 83, stk. 3, i lov om boligforhold, eller svar efter § 84, stk. 4, i lov om boligforhold, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Det fremgår af boligforholdslovens § 83, stk. 3, at i sager efter kapitel 18 i lov om leje skal nævnet dog altid, inden der pålægges en lejer en retsfølge efter § 154, stk. 1, i lov om leje, undersøge mulighederne for, at lejeren samtidig kan gøre brug af tilbud fra kommunen, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter.

Boligforholdslovens § 84 består alene af to stykker, og § 84, stk. 4, findes således ikke.

Det fremgår af boligforholdslovens § 82, stk. 3, at senest 1 uge efter sagens indbringelse giver nævnet den anden part i lejeforholdet underretning om indbringelsen med angivelse af, at denne må fremsætte sine ytringer i sagen inden 2 uger. Denne frist kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

Det fremgår af boligforholdslovens § 83, stk. 4, at nævnet fastsætter en frist, der normalt ikke kan overstige 2 uger, for besvarelse af de spørgsmål, nævnet stiller til sagens parter eller andre. Fristen kan forlænges af nævnet, såfremt særlige omstændigheder taler herfor.

Ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 blev i lejelovens § 132, stk. 5, ved en fejl henvist til boligforholdslovens § 83, stk. 3, og § 84, stk. 4. Der skulle rettelig have været henvist til boligforholdslovens § 82, stk. 3, og § 83, stk. 4.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 132:

”Bestemmelsen viderefører med sproglige og redaktionelle ændringer den gældende lejelovs § 59 a, stk. 1, 2 og 4, om huslejenævnets forhåndsgodkendelse af lejefastsættelser og lejeforhøjelser samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 1, om oplysninger til huslejenævnet og de berørte beboere. Bestemmelsen viderefører ligeledes den gældende lejelovs § 59 b, stk. 4, om, hvornår huslejenævnet kan ændre en forhåndsgodkendelse samt den gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, om, hvornår afgørelser om forhåndsgodkendelser senest skal være truffet. Der er ikke med den foreslåede bestemmelse tilsigtet ændringer af den gældende retstilstand. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 263.

Den tidligere gældende lejelovs § 59 b, stk. 5, der henvises til, er videreført i lejelovens § 132, stk. 5. Det fremgår af § 59 b, stk. 5, at huslejenævnets forhåndsgodkendelse efter § 59 a, stk. 2-5, skal træffes senest 2 måneder efter, at huslejenævnet har modtaget bemærkninger efter § 39, stk. 3, eller svar efter § 40, stk. 4, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, eller når fristen for svar efter bestemmelserne er udløbet.

Den tidligere gældende boligreguleringslovs § 39, stk. 3, er videreført i boligforholdslovens § 82, stk. 3, og tidligere gældende boligreguleringslovs § 40, stk. 4, er videreført i boligforholdslovens § 83, stk. 4.

Det foreslås i lejelovens § 132, stk. 5, at henvisningen til »§ 83, stk. 3« ændres til: »§ 82, stk. 3«, og »§ 84, stk. 4« ændres til: »§ 83, stk. 4«.

Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en fejl, og retstilstanden vil være uændret. Med ændringen vil 2 månedersfristen i lejelovens § 132, stk. 5, knytte sig til de ytringer, som omtales i boligforholdslovens § 82, stk. 3, og den svarfrist, som nævnet kan fastsætte efter boligforholdslovens § 83, stk. 4.

Til nr. 9

Det fremgår af lejelovens § 174, stk. 4, at hvis en lejer af en beboelseslejlighed, jf. stk. 3, ikke tilhører den personkreds, som er berettiget efter den i stk. 3 nævnte lov, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at leje en passende bolig. En bolig anses for passende, når denne opfylder betingelserne i § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., i lov om boligforhold.

Boligforholdslovens § 44, stk. 2, består alene af 1 pkt., og der findes således ikke § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.

Det følger af boligforholdslovens § 43, stk. 2, at kommunalbestyrelsen anviser erstatningsboligen. Den anviste erstatningsbolig skal være af passende størrelse, beliggenhed, kvalitet og udstyr. Boligen har en passende størrelse, når den enten har et værelse mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme værelsesantal som husstandens tidligere bolig.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 174:

”Reglerne om lejerens eventuelle krav på som følge af udlejerens opsigelse at få tilbudt en anden bolig videreføres uden indholdsmæssige ændringer. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 112, pkt. 2.20.2.5.

Der er således med henvisningen til boligforholdslovens § 44, stk. 2, 2. og 3. pkt., sket en fejl, først og fremmest fordi de bestemmelser, der henvises til, ikke findes.

Det foreslås i lejelovens § 174, stk. 4, at henvisningen til »§ 44, stk. 2, 2. og 3. pkt.« ændres til: »§ 43, stk. 2, 2. og 3.«.

Virkningen af det foreslåede vil være en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning, og retstilstanden vil være uændret, således at der med henvisningen i lejelovens § 174, stk. 4, henvises til den bestemmelse i boligforholdsloven, som omhandler de krav, der kan stilles til en erstatningsbolig.

Til nr. 10

Det fremgår af lejelovens § 190, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om reglerne i §§ 187-189.

I den forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen gældende lejelov fremgik det af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, at huslejenævnet blandt andet kunne træffe afgørelse i tvister om opfyldelse af lejerens pligt til renholdelse, vedligeholdelse og fornyelse, jf. kapitel IV. Dette gælder også uenighed om opfyldelse af lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

Det har imidlertid vist sig, at det ikke med tilstrækkelig klarhed er udtrykt i den gældende lejelovs § 190, at huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af depositum.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 47, som fremsat, s. 41.

Følgende fremgår af forarbejderne til lejelovens § 190:

”Bestemmelsen medfører, at huslejenævnet kan træffe afgørelse om tvister i vedrørende lejers fraflytning, herunder lejerens pligt til istandsættelse efter fraflytning, uenighed om størrelsen af istandsættelsesbeløbene og tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 106, stk. 1, nr. 4, 2. pkt.”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 47 som fremsat, s. 338.

Det er således udtrykkelig nævnt i forarbejderne til den nugældende bestemmelse, at huslejenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af depositum.

Det foreslås, at det i § 190 præciseres, at huslejenævnet kan træffe afgørelse i tvister om tilbagebetaling af depositum i forbindelse med fraflytning.

Virkningen af det foreslåede vil være, at reglen om huslejenævnets kompetence i sager om tilbagebetaling af depositum præciseres, således at huslejenævnet også efter ikrafttræden af lov nr. 341 af 22. marts 2022 vil have kompetence til at træffe afgørelse i tvister om lejerens krav på tilbagebetaling af depositum ved fraflytning.

På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke medfører ændringer i retsstillingen.

Til nr. 11

Det fremgår af lejelovens § 198, stk. 1, at tilbudspligten gælder, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave, fusion, spaltning eller mageskifte. Tilbudspligten gælder endvidere ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

Det fremgår således af de gældende regler, at tilbudspligten gælder ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer ejendomme, når erhververen herved opnår majoritet af stemmer i selskabet.

I en konkrete sag, jf. Højesterets afgørelse af 6. maj 2020, gengivet i UfR 2020.2342 og TBB 2020.583, blev kapitalandelene i flere ejendomspartnerselskaber solgt til tre pensionskasser, som efter overdragelsen ejede henholdsvis 49 pct., 17 pct. og 34 pct. af ejendomspartnerselskaberne og rådede over en tilsvarende andel af stemmerne.

På den baggrund udtalte Højesteret blandt andet, at anvendelsesområdet for lejelovens tilbudspligtsregler ikke kan udstrækkes ud over, hvad der efter ordlyd og motiver med sikkerhed kan lægges til grund. Af den grund fandt retten ikke, at overdragelserne udløste tilbudspligt, idet ingen af de pågældende erhververe ved overdragelserne opnåede majoritet i de selskaber, der ejede ejendommene.

Det foreslås i § 198, stk. 1, 2. pkt., at der efter ”når” indsættes: ”der overdrages en majoritet af stemmer i selskabet, eller når”.

Med henblik på at lukke et hul i lejelovens regler om tilbudspligt foreslås som en konsekvens af den konkrete sag en ændring af reglerne på området.

Da der rent faktisk er sket en overdragelse af de omhandlede ejendomme foreslås, at en sådan overdragelse af ejendomme vil skulle udløse tilbudspligt, idet der reelt finder et ejerskifte sted. Det er således vanskeligt at begrunde, at der udløses tilbudspligt, hvis de pågældende ejendomme var blevet overdraget til én ny ejer, men ikke i det omhandlede tilfælde, hvor ejendommene blev erhvervet af tre nye ejere.

Forslaget vil indebære en udvidelse af de tilfælde, hvor der udløses tilbudspligt, således at tilbudspligten vil blive aktiveret i et tilfælde, hvor der rent faktisk sker en overdragelse af en majoritet af stemmer i ejerselskabet.

Virkningen af det foreslåede vil være, at en overdragelse af ejendomme som beskrevet vil indebære, at ejendommen vil skulle tilbydes lejerne på andelsbasis, inden overdragelsen kan gennemføres.

Kilde

Til nr. 1

Det fremgår af § 21, stk. 2, nr. 6, i lov om boligforhold, at frakendelse efter § 20 kan ske, når en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Det følger af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Det følger af lejelovens § 16, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger således af lejelovens § 21, stk. 2, nr. 6, at udlejer ved dom kan frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der skal administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, hvis udlejer er idømt bøde efter lejelovens § 16, stk. 4, for overtrædelse af lejelovens § 16, stk. 1.

Det følger af lejelovens § 15, stk. 1, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4.

Ved lov nr. 342 af 22. marts 2022 blev i boligforholdsloven § 21, stk. 2, nr. 6. ved en fejl henvist til § 16 i stedet for § 15, som er dusørbestemmelsen, som der rettelig skulle have været henvist til.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.

Følgende fremgår af forarbejderne til boligforholdslovens § 21, stk. 2, nr. 6:

”Hensigten med bestemmelsen er at nedbringe antallet af udlejere, der opkræver dusør i strid med § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Efter dette lovforslags § 16 er det ved udlejning til beboelse, ved formidling af sådanne lejeforhold eller ved bytning af beboelseslejligheder ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Overtrædelse af bestemmelsen straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning. Det følger af bestemmelsen, at hvis en ejer inden for en periode på 2 år er dømt for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, og inden for samme periode ikke har overholdt én eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, kan ejeren frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Én dom for overtrædelse af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje omfatter efter reglerne i lejelovgivningen ikke i sig selv sanktioner, der forhindrer den dømte i at udleje til beboelse efterfølgende. Dommen kan dog medvirke til, at ejeren efter ovennævnte nr. 1, frakendes retten til at administrere egne udlejningsejendomme og til at bestemme, hvem der skal administrere dem. Det fremgår af nr. 1, at frakendelse kan ske, hvor en ejer to gange er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af lejelovgivningen og byfornyelseslovgivningen. Frakendelsesreglerne er således skærpet i relation til overtrædelser af dusørbestemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje. Såfremt en ejer er idømt bøde- eller fængselsstraf i medfør af § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje, skal anklagemyndigheden indberette dette til Grundejernes Investeringsfond. Bestemmelsen viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 2 og 3. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 88.

Det foreslås i boligforholdslovens § 21, stk. 2, nr. 6 , at henvisningen til »§ 16« ændres til: »§ 15«.

Ændringen foreslås, idet henvisningen til lejelovens § 16 er en fejlhenvisning. Henvisningen skulle retteligt have været til lejelovens § 15, idet det ikke var hensigten med sammenskrivningen af lejelovgivningen at ændre gældende ret.

Virkningen af det foreslåede vil være, at bestemmelsen, om at en udlejer ved dom vil kunne frakendes retten til at administrere ejendomme med udlejede beboelseslejligheder og til at bestemme, hvem der vil skulle administrere ejerens ejendomme med udlejede beboelseslejligheder, præciseres, således at frakendelsen sker på baggrund af, at udlejeren er idømt bøde for overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1.

Til nr. 2

Det fremgår af boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om tre endelige afgørelser inden for 2 år, som en ejer ikke har efterlevet, eller når Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, skal Grundejernes Investeringsfond give meddelelse om dette til de involverede huslejenævn.

Det følger af lejelovens § 16, stk. 1, at det ikke er tilladt for udlejere at tilbyde lejere betaling eller anden form for ydelse med det formål at få lejeren til at bringe lejeforholdet til ophør.

Det følger af lejelovens § 16, stk. 4, at overtrædelse af stk. 1 straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning.

Det følger således af boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at Grundejernes Investeringsfond skal give meddelelse til de involverede huslejenævn, hvis Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 16 i lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Det følger af lejelovens § 15, stk. 1, at ved udlejning til beboelse eller ved formidling eller bytning af sådanne lejeforhold er det ikke tilladt at modtage eller kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at lejeren indgår anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen.

Overtrædelse af lejelovens § 15, stk. 1, straffes med bøde eller fængsel indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt efter anden lovgivning, jf. lejelovens § 15, stk. 4.

Ved lov nr. 342 af 22. marts 2022 blev i boligforholdsloven § 22, stk. 1, 3. pkt. ved en fejl henvist til § 16 i stedet for § 15, som er dusørbestemmelsen, som der rettelig skulle have været henvist til.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.

Følgende fremgår af bemærkningerne til § 22, stk. 1, 3. pkt.:

”Når Grundejernes Investeringsfond har konstateret, at den samme ejer inden for en 2-årig periode enten ikke har efterlevet tre endelige huslejenævnsafgørelser eller både er idømt bøde eller fængselsstraf efter dusørbestemmelsen i § 16 i det samtidigt fremsatte lovforslag til lov om leje og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser, gives der underretning herom til det eller de huslejenævn, der har indberettet sagerne. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 89.

Det fremgår endvidere af bemærkningerne til § 22, stk. 1, 3. pkt., at bestemmelsen ”viderefører uden indholdsmæssige ændringer den gældende lejelovs § 113 a, stk. 4. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22 L 48 som fremsat, s. 90.

Det foreslås i boligforholdslovens § 22, stk. 1, 3. pkt., at henvisningen til »§ 16« ændres til: »§ 15«.

Ændringen foreslås, idet henvisningen til lejelovens § 16 er en fejlhenvisning. Henvisningen skulle retteligt have været til lejelovens § 15, idet det ikke var hensigten med sammenskrivningen af lejelovgivningen at ændre gældende ret.

Virkningen af det foreslåede vil være, at bestemmelsen, om at Grundejernes Investeringsfond vil skulle give meddelelse til de involverede huslejenævn, præciseres, således at meddelelsen sker på baggrund af, at Grundejernes Investeringsfond har fået indberetning om, at en ejer inden for en periode på 2 år både er idømt bøde eller fængselsstraf efter § 15 i lejeloven og ikke har efterlevet en eller flere endelige huslejenævnsafgørelser.

Til nr. 3

Efter boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., giver udnyttelse af anvisningsretten til en lejlighed kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1.

Efter boligforholdslovens § 53, stk. 1 aftales varigheden af anvisningsretten frit mellem kommunalbestyrelsen og udlejeren.

Tidligere blev aftalen om anvisningsret indgået for en tidsbegrænset periode på 6 år, hvilket senere er ændret ved lov nr. 2157 af 27. november 2021, hvorefter varigheden af anvisningsretten aftales frit mellem kommunalbestyrelsen og udlejeren.

Det foreslås i boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., at »6-årsperioden efter« ændres til: den aftalte periode, jf.«.

Boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., foreslås ændret, således at bestemmelsen ikke længere henviser til 6-årsperioden, men til den aftalte periode for anvisningsretten.

Den foreslåede ændring af boligforholdslovens § 51, stk. 4, 1. pkt., følger af, at varigheden af anvisningsretten aftales frit mellem kommunalbestyrelsen og udlejeren, jf. boligforholdslovens § 53, stk. 1.

Til nr. 4

Efter boligforholdslovens § 56, stk. 4, finder stk. 1-3, som omhandler kommunalbestyrelsens forpligtelser over for udlejeren, også anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk. 4.

Efter boligforholdslovens § 50 finder reglerne i kapitel 7 ikke anvendelse på ejendomme, der ejes af staten, regioner eller kommuner. Bestemmelsen består kun af et stk., og der findes således ikke et stk. 4.

Det følger af den gældende § 51, stk. 4, i boligforholdsloven, at udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed giver kommunalbestyrelsen ret til senere anvisning af denne lejlighed, hver gang den bliver ledig i 6-årsperioden efter § 53, stk. 1. Udlejeren kan dog stille en anden lejlighed til samme pris og af samme kvalitet med hensyn til størrelse, udstyr og beliggenhed til rådighed for kommunalbestyrelsen, såfremt der ikke herved sker en udskydelse af det tidspunkt, hvor kommunalbestyrelsen kunne have anvist en lejer.

Der er med henvisningen til boligforholdslovens § 50, stk. 4, sket en fejl, idet det er boligforholdslovens § 51, stk. 4, og ikke boligforholdslovens § 50, stk. 4, som omhandler en efterfølgende udnyttelse af anvisningsretten.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.

Følgende fremgår af forarbejderne til boligforholdslovens § 56:

”I stk. 4 foreslås, at stk. 1-3 også finder anvendelse ved efterfølgende udnyttelse af anvisningsret til en lejlighed som nævnt i § 50, stk. 4. Bestemmelsen indebærer, at blandt andet reglerne om 7-dages fristen samt kommunens betalingsforpligtelser finder tilsvarende anvendelse ved kommunens efterfølgende udnyttelse af anvisningsret. Den foreslåede bestemmelse viderefører uden indholdsmæssige ændringer § 5 i den gældende lov om kommunal anvisningsret. ”, jf. Folketingstidende 2021-22, L 48 som fremsat, s. 112.

Det foreslås i boligforholdslovens § 56, stk. 4, at henvisningen til »§ 50, stk. 4« ændres til: »§ 51, stk. 4«.

Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten, således at der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning, som er en følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende retstilstand.

Virkningen af det foreslåede vil være, at der henvises til boligforholdslovens § 51, stk. 4, som omhandler reglerne for udnyttelse af anvisningsretten, og at retstilstanden vil være uændret.

Til nr. 5

Boligforholdslovens kapitel 10 indeholder regler om boligretten. Det fremgår af § 99, som er indeholdt i dette kapitel, at reglerne i kapitlet ikke kan fraviges.

En tilsvarende bestemmelse findes ikke i lovens kapitel 9, som indeholder regler om huslejenævn. Der har aldrig været en sådan bestemmelse.

Boligforholdslovens kapitel 9 omhandler en regulering af huslejenævn. Bestemmelserne i kapitel 9 er i udgangspunktet en videreførelse af de forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen gældende bestemmelser i kapitel VI i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019. Der er tale om offentligretlige regler, som man finder i sagens natur ikke kan fraviges.

Boligforholdslovens kapitel 10 indeholder bestemmelser om boligretten, herunder om saglig og stedlig kompetence, lægdommere og om sagernes behandling. I kapitlet er indsat en bestemmelse, som udtrykkelig fastsætter, at reglerne i kapitlet ikke kan fraviges. Bestemmelsen er en videreførelse af lejelovens § 112 a, som den var affattet forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen.

Det foreslås, at der efter § 90 i kapitel 9 indsættes en ny § 90 a med underoverskriften ”Fravigelighed”, hvoraf fremgår, at reglerne i kapitel 9 ikke kan fraviges.

Det foreslåede vil indebære, at det tydeliggøres, at reglerne om huslejenævn ikke vil kunne fraviges. Der er tale om offentligretlige regler, som i sagens natur ikke vil kunne fraviges. En sådan bestemmelse foreslås trods dette indsat i loven, da der i boligforholdslovens kapitel 10 om boligretten er indsat en sådan bestemmelse. For at undgå, tvivl om, hvorvidt det på den baggrund kan sluttes, at reglerne i lovens kapitel 9 om huslejenævn kan fraviges, foreslås indsat en ny bestemmelse, hvoraf fremgår, at reglerne om huslejenævn ikke vil kunne fraviges.

På baggrund af ovenstående er det Social-, Bolig- og Ældreministeriets vurdering, at den foreslåede tilføjelse ikke medfører ændringer i retsstillingen.

Til nr. 6

Efter § 66 a i den tidligere gældende lov nr. 929 af 4. september 2019 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven) kunne indenrigs- og boligministeren fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

Efter den gældende lejelovs § 206 fastsætter social- og boligministeren nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

Der er i henhold til lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje § 206 og tidligere gældende boligreguleringslovs § 66 a udstedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet af boliger og erhvervslokaler.

Det fremgår af bekendtgørelsen, hvordan bruttoetagearealet for hver enkelt bolig eller erhvervslokale beregnes, herunder hvordan arealet afgrænses mod ydervægge og mod omgivende boliger. Det er tillige hensigten, at det i bekendtgørelsen fastsættes, hvordan adgangs- og fællesarealer fordeles på hver enkelt bolig eller erhvervslokale.

Der er ikke i boligforholdsloven en hjemmel til, at social- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

Der er imidlertid i forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen sket en fejl, at den bestemmelse, der tidligere var indsat i boligreguleringsloven og gav hjemmel til, at ministeren kan fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til loven, ikke er videreført i boligforholdsloven.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold:

”Formålet med sammenskrivningen er alene at skabe bedre overblik over lejelovgivningen. Der er således som det klare udgangspunkt for nærværende lovforslag alene tale om en teknisk sammenskrivning af lejelovgivningens regelsæt, som de i dag findes i henholdsvis lejeloven og boligreguleringsloven. Som et led i sammenskrivningen er der foreslået enkelte indholdsmæssige ændringer, som fortrinsvist har til formål at samordne lovgivningen på områder, hvor der i dag er mindre betydende forskelle imellem lejeloven og boligreguleringsloven. Der er for disse ændringers vedkommende tale om ændringer af meget begrænset betydning, som medtages for at fremme forenklingen. Disse ændringer er fremhævet i lovforslagets bemærkninger. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 48 som fremsat, s. 20.

Det foreslås derfor, at der efter kapitel 12 indsættes et nyt kapitel 12 a med overskriften ”Beregning af bruttoetageareal”, og at der i dette nye kapitel indsættes en ny § 101 a.

I § 101 a foreslås, at social- og boligministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov.

Det foreslåede vil medføre, at social- og boligministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal med hjemmel i boligforholdsloven.

Virkningen af det foreslåede vil være, at reglerne bringes tilbage, som reglerne var før sammenskrivningen, således at der vil være hjemmel i boligforholdsloven til, at social- og boligministeren bemyndiges til at fastsætte nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal.

Den manglende hjemmel til at udstede regler om beregning af arealet i boliger og erhvervslokaler har ikke haft betydning i perioden fra ikrafttræden af boligforholdsloven og indtil lovforslaget forventes at træde i kraft den 1. januar 2024.

Kilde

Til nr. 1

Det fremgår af almenlejelovens § 52, stk. 2, at udgifterne opgøres i et forbrugsregnskab. For så vidt angår varme og varmt vand kan udlejeren i regnskabet kun medtage udgiften til brændselsforbruget, herunder el og gas til opvarmning. For så vidt angår køling, kan udlejeren kun medtage udgiften til energiforbruget i regnskabsperioden. Sker leverancen fra et kollektivt forsyningsanlæg, skal udlejeren dog medtage den samlede udgift. Endvidere skal udgifter til energimærkning og udgifter til kontrol, eftersyn og vedligeholdelse af tekniske anlæg, jf. lov om fremme af energibesparelser i bygninger, medregnes i regnskabet. Udgifter til betaling af de ydelser, der er nævnt i § 129, stk. 4, i lov om almene boliger m.v., skal medtages i regnskabet. Ligeledes kan samtlige udgifter vedrørende forsyning med vand, herunder vand- og afledningsafgift, medtages. Rabatydelser og lignende skal godskrives i regnskabet

Det fremgår af § 15, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen, som er udstedt i medfør af lov om varmeforsyning, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste varmefordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk varmeforbrug eller aflæsninger af varmefordelingsmålere til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for fyringssæsonen.

Det fremgår af § 18, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkostninger er rimelige.

Det fremgår af § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen, at såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, leveres forbrugsoplysninger, jf. stk. 1, baseret på faktisk køleforbrug eller aflæsninger af fjernkølingsfordelingsmålere til slutbrugeren mindst hver måned. Dette gælder dog ikke uden for kølingssæsonen.

Det fremgår af § 23, stk. 3, i energioplysningsbekendtgørelsen, at omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart, såsom tjenesteleverandør, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, kan videreføres til slutkunder og slutbrugere i det omfang sådanne omkostninger er rimelige.

Det foreslås i § 52, stk. 2, 5. pkt., at indsætte, at rimelige udgifter til tredjemand til månedlige leverancer af forbrugsoplysninger, der, såfremt der er installeret fjernaflæste målere eller fjernaflæste fordelingsmålere, er pålagt udlejeren i henhold til regler om levering af forbrugsoplysninger baseret på faktisk varme- eller køleforbrug eller aflæsninger af varme- eller fjernkølingsfordelingsmålere til slutkunder og slutbrugere mindst hver måned i fyrings- eller kølingssæsonen fastsat efter § 28 a, stk. 3, i lov om varmeforsyning, herunder regler om videreførelse af omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug, til tredjepart, skal medtages i forbrugsregnskabet.

Den foreslåede bestemmelse vil muliggøre, at udlejeren i varme- eller kølingsregnskabet vil kunne medtage omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven med fordeling af omkostningerne ved faktureringsoplysninger om individuelt forbrug af varme, køling og varmt brugsvand i ejendomme med flere lejligheder og bygninger til flere formål til tredjepart, såsom tjenesteleverandører, som omfatter måling og fordeling samt opgørelse af det faktiske individuelle forbrug i sådanne ejendomme, når det sker som følge af § 15, stk. 2, eller § 20, stk. 2, i energioplysningsbekendtgørelsen.

Det vil i øvrigt være en betingelse, at omkostningerne vil være omfattet af § 18, stk. 3, eller § 23, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 734 af 23. maj 2022 om energivirksomheder og bygningsejeres oplysningsforpligtelser over for slutkunder om energiforbrug og fakturering m.v.

Det foreslås i den forbindelse, at omkostningerne vil skulle være rimelige. Det forudsættes navnlig, at omkostningerne vil skulle stå i rimeligt forhold til hhv. varme- eller kølingsudgifterne generelt. Opstår der mistanke om, at der i de medtagne udgifter til tredjemand er indeholdt udgifter til udarbejdelsen af det årlige regnskab, vil det kunne bevirke, at beløbet ved en prøvelse reduceres.

Som rimelige omkostninger anses f.eks. omkostninger, som betales til udbydere af tjenesterne, og der ses derfor bort fra aftaler om omkostninger, som ikke anses for at være indgået på markedsvilkår.

Det må bero på en konkret vurdering, om der er tale om ”rimelige udgifter”. Det er ministeriets opfattelse, at der på markedet på tidspunktet for lovforslagets fremsættelse opkræves beløb i størrelsesordenen 10-15 kr. månedligt pr. lejemål, hvilket vurderes rimeligt.

Det vil være en betingelse for, at der kan medtages omkostninger i regnskabet, at opgaven er overdraget til tredjemand. Udlejer kan således ikke selv forestå opgaven med at levere månedlige oplysninger til lejerne, og medtage en beregnet økonomisk kompensation for sin tid i regnskabet.

Det vil tillige være en betingelse for, at omkostninger kan medtages i regnskabet, at omkostningerne knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Der kan således ikke medtages omkostninger i regnskabet, som ikke knytter sig til de månedlige leverancer af forbrugsoplysninger. Omkostninger til f.eks., levering af det årlige regnskab og medfølgende forbrugsoplysninger kan således ikke medtages i regnskabet.

Ændringen vurderes ikke at være en implementering af EU-ret, idet det som følge af energieffektivitetsdirektivet er frivilligt for medlemslandene at implementere adgangen til at videreføre udgifter til slutkunder og slutbrugere, og medlemslandene er således ikke pålagt implementering som følge af EU-ret.

Til nr. 2

Det fremgår af almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, at udlejeren kan opsige lejeren, når udlejeren to eller flere gange i henhold til § 87, stk. 7, i lov om boligforhold har fået meddelelse om lejerens manglende efterlevelse af endelige huslejenævnsafgørelser.

Der findes imidlertid ikke en § 87, stk. 7, i boligforholdsloven.

Det fremgår af boligforholdslovens § 86, stk. 8, at får huslejenævnet meddelelse efter stk. 7, skal huslejenævnet fra lejeren, som har foretaget fremleje, bede om dokumentation for, at afgørelsen eller dommen er efterlevet inden den fastsatte frist. Har lejeren, som har foretaget fremleje, ikke inden 7 dage efter modtagelsen af huslejenævnets anmodning fremlagt fornøden dokumentation for huslejenævnet, skal huslejenævnet meddele udlejeren i det lejeforhold, hvor lejeren, som har foretaget fremleje, er lejer, at den pågældende afgørelse eller dom ikke er efterlevet.

Der er således som følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen sket en fejl, idet der i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, rettelig burde have været henvist til boligforholdslovens § 86, stk. 8.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 344 af 22. marts 2022 om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og personer med handicap og forskellige andre love:

”Lovforslaget indeholder to hovedpunkter. For det første indeholder lovforslaget de konsekvensændringer i anden lovgivning, som er en følge af, at den gældende lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene skrives sammen og afløses af to nye love. Ændringerne er alene konsekvensrettelser af redaktionel karakter. Der er således tale om at tilrette de henvisninger i anden lovgivning, der findes til den gældende lejelovgivning. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 49 som fremsat, s. 5.

Følgende fremgår af forarbejderne til almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4:

”Bestemmelsen giver udlejer mulighed for, når denne to eller flere gange har fået meddelelse i henhold til § 86, stk. 8, i det samtidig fremsatte forslag til lov boligforhold, at opsige lejeren. Meddelelsen i henhold til § 86, stk. 8, i det samtidig fremsatte forslag til lov om boligforhold, er en meddelelse om, at lejeren, som udlejer i et fremlejeforhold, ikke har efterlevet en forpligtelse fastsat i en endelig huslejenævnsafgørelse inden for den frist, som er fastsat i afgørelsen. Lejeforholdet mellem lejeren og udlejeren er omfattet af reglerne i almenlejeloven, mens lejerens fremlejeforhold er omfattet af reglerne i de samtidig fremsatte forslag til lov om leje og lov om boligforhold. Udlejeren bliver ikke berettiget til at opsige lejeren, før udlejeren har modtaget to meddelelser fra huslejenævnet vedrørende samme lejer, men meddelelserne skal ikke nødvendigvis vedrøre samme fremlejeforhold. ”., jf. Folketingstidende 2021-22, L 49 som fremsat, s. 8.

Det bemærkes endvidere, at henvisningen i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, til boligforholdslovens § 86, stk. 8, i lovforslaget, som det er optrykt efter 2. behandlingen, er ændret til boligforholdslovens § 87, stk. 7.

Det foreslås, at henvisningen i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, ændres fra § 87, stk. 7, til § 86, stk. 8.

Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning, som er en følge af sammenskrivningen af lejelovgivningen. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring i den gældende retstilstand.

Virkningen af det foreslåede vil være, at det i bestemmelsen præciseres, at de nærmere regler om den meddelelse, der omtales i almenlejelovens § 85, stk. 1, nr. 4, er indeholdt i boligforholdslovens § 86, stk. 8.

Til nr. 3

Efter almenlejelovens § 98, stk. 2, finder bestemmelserne i § 109, stk. 3, i lov om leje tilsvarende anvendelse.

Bestemmelsen i almenlejelovens § 98, stk. 2, handler om de betingelser, der stilles til formand, medlem og suppleant i forhold til beboerklagenævnet.

Det fremgår af den gældende lejelovs § 109, stk. 3, at indbringelse efter §§ 89 eller 90 i lov om boligforhold af en afgørelse, hvorved nævnet har tiltrådt iværksættelse af en forbedring, har opsættende virkning.

Det fremgår af § 109, stk. 3, i lejeloven, som den var formuleret forud for lov nr. 341 af 22. marts 2022, at personer, der er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden, kan begære sig fritaget for at blive beskikket.

Der er med henvisningen til lejelovens § 109, stk. 3, sket en fejl, idet henvisningen ikke er blevet opdateret i forbindelse med sammenskrivningen, hvorefter der rettelig burde have været henvist til boligforholdslovens § 95, stk. 3, som omhandler krav til lægdommere.

Følgende fremgår af forarbejderne til lov nr. 344 af 22. marts 2022 om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om almene boliger m.v., lov om boliger for ældre og personer med handicap og forskellige andre love:

”Lovforslaget indeholder to hovedpunkter. For det første indeholder lovforslaget de konsekvensændringer i anden lovgivning, som er en følge af, at den gældende lov om leje og lov om midlertidig regulering af boligforholdene skrives sammen og afløses af to nye love. Ændringerne er alene konsekvensrettelser af redaktionel karakter. Der er således tale om at tilrette de henvisninger i anden lovgivning, der findes til den gældende lejelovgivning. ”, jf. Folketingstidende, 2021-22, L 49 som fremsat, s. 5.

Det foreslås i § 98, stk. 2, at »§ 109, stk. 3, i lov om leje« ændres til: »§ 95, stk. 3, i lov om boligforhold«.

Det foreslåede vil indebære en præcisering af lovteksten, hvorved der rettes op på en fejlagtig lovhenvisning. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring af den gældende retstilstand.

Virkningen af det foreslåede vil være, at reglerne bringes tilbage, som reglerne var forud for sammenskrivningen, således at formand, medlem og suppleant ved beboerklagenævnet vil kunne begære sig fritaget for at blive beskikket, hvis de er fyldt 65 år eller kan anføre anden rimelig fritagelsesgrund, eller som har været beskikket for mindre end 4 år siden.

Kilde

Til nr. 1

Det fremgår af § 11, stk. 2, i boligstøtteloven, at for lejligheder omfattet af kapitel II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 15 i samme lov. For lejligheder omfattet af kapitel VIII i lov om leje kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 49 i den pågældende lov. For friplejeboliger kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 58 i lov om friplejeboliger.

Det fremgår af den tidligere gældende boligreguleringslovs § 15, stk. 1, at på lejerens begæring skal huslejenævnet, medmindre nævnet har truffet afgørelse efter § 14, stk. 1, afgøre, om udlejeren har krævet højere leje eller betinget sig andre vilkår end tilladt efter bestemmelserne i dette kapitel.

Det fremgår af stk. 2 i samme bestemmelse, at § 14, stk. 2, finder tilsvarende anvendelse.

Endelig fremgår det af bestemmelsens stk. 3, at i ejendomme med beboerrepræsentation afgør huslejenævnet på beboerrepræsentanternes begæring på vegne af samtlige lejere uenighed om acontobidrag til varme og lign., uenighed om acontobidrag til vand og uenighed om acontobidrag til køling efter kapitel VII i lov om leje, uenighed om udlejerens ret til at modsætte sig installation af vandmålere og kølingsmålere efter § 41, stk. 3, i lov om leje, uenighed om lejerens ret efter § 29, stk. 9, i lov om leje, uenighed om, hvorvidt en aftale i henhold til § 66 a i lov om leje er åbenbart urimelig, og uenighed om beregninger af leje efter § 9 a og lejeforhøjelser varslet efter §§ 9 a eller 13 a.

Det fremgår af § 49, stk. 1, i den tidligere gældende lejelov, at er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.

Det fremgår af samme bestemmelses stk. 2, at ved afgørelse efter stk. 1, skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2, nævnte omstændigheder.

Det fremgår af bestemmelsens stk. 3, at nedsættes lejen efter stk. 1, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbagebetalt.

Det fremgår af bestemmelsens stk. 4, at sag om nedsættelse af lejen skal indbringes inden 1 år efter det tidspunkt, lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales.

Det fremgår af bestemmelsens stk. 5, at i ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne kræve nedsættelse af lejen. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagen.

Endelig fremgår af bestemmelsens stk. 6, at bestemmelserne i stk. 1-3 ikke gælder for ustøttede private plejeboliger.

Den 1. juli 2022 trådte en ny lejelov og boligforholdslov i kraft, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold. Samtidig ophævedes den hidtil gældende lejelov samt lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven).

I den forbindelse blev henvisningerne til lejeloven og boligreguleringsloven i boligstøttelovens § 11, stk. 2, ikke ændret.

Den tidligere gældende boligreguleringslovs kapitel II-V angår huslejeregulering, vedligeholdelse, forbedringer og vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond for ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, jf. dagældende boligreguleringslovs § 1.

Som følge af de ændringer i lejelovgivningen, som er en følge af sammenskrivningen, er henvisningerne i boligstøttelovens § 11, stk. 2, til henholdsvis boligreguleringsloven og lejeloven, forkerte. § 15 i boligreguleringsloven er således videreført som § 38 i lejeloven og § 49 i den tidligere gældende lejelov er videreført som § 45 i lejeloven.

Det foreslås, at boligstøttelovens § 11, stk. 2, 1. og 2. pkt., affattes således: »For lejligheder omfattet af § 6, stk. 1, i lov om leje kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 38 i lov om leje. For lejligheder omfattet af kapitel 4 i lov om leje kan Udbetaling Danmark indbringe spørgsmålet om lejens størrelse for huslejenævnet efter § 45 i lov om leje.«.

Forslaget er en konsekvensændring som følge af, at lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold erstatter den tidligere gældende lejelov og den tidligere gældende boligreguleringslov. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring af den gældende retstilstand.

Virkningen af det foreslåede vil være, at reglen bringes tilbage, som den var forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen, således at Udbetaling Danmark vil kunne indbringe spørgsmål om lejens størrelse for huslejenævnet.

Kilde

Til nr. 1

Det fremgår af § 8, stk. 2, i lov nr. 425 af 16. marts 2021 om retsafgifter (retsafgiftsloven), at sager, der anlægges i henhold til lejelovens § 49, og sager, der vedrører kapitel II-V i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, er afgiftsfri.

Den tidligere gældende lejelovs § 49 omfatter sager om nedsættelse af leje, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Den tidligere gældende boligreguleringslovs kapitel II-V angår huslejeregulering, vedligeholdelse, forbedringer og vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond for ejendomme, som er beliggende i regulerede kommuner, jf. dagældende boligreguleringslovs § 1.

Den tidligere gældende lejelovs § 49 er videreført i den nugældende lejelovs § 45.

Den 1. juli 2022 trådte en ny lov om leje og lov om boligforhold i kraft, jf. lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje (lejeloven) og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold (boligforholdsloven). Samtidig ophævedes den hidtil gældende lejelov samt lov om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven).

I den forbindelse blev henvisningerne til lejeloven og boligreguleringsloven i retsafgiftslovens § 8, stk. 2, ikke ændret.

Det foreslås, at retsafgiftslovens § 8, stk. 2, affattes således: »Afgiftsfri er endvidere sager, der anlægges i henhold til lejelovens § 45 og sager, der vedrører huslejeregulering, udvendig vedligeholdelse af ejendommen eller forbedringer, når ejendommen er beliggende i en reguleret kommune, jf. lejelovens § 4, 6 og 7.«.

Forslaget er en konsekvensændring som følge af, at lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold erstatter den tidligere gældende lejelov og den tidligere gældende boligreguleringslov. Der er ikke med det foreslåede tilsigtet en ændring af den gældende retstilstand.

Virkningen af det foreslåede vil være, at reglen bringes tilbage, som den var forud for sammenskrivningen af lejelovgivningen, således at det med henvisningen til lejelovens §§ 4, 6 og 7 sikres, at sager vedrørende huslejeregulering, vedligeholdelse og opretning, vedligeholdelseskonto i Grundejernes Investeringsfond, forbedringer, huslejeregulering for mindre ejendomme og huslejeregulering for enkeltværelser fortsat er afgiftsfri.

Kilde

Det foreslås i stk. 1, at loven træder i kraft den 1. januar 2024.

Den foreslåede ikrafttræden skal ses i lyset af, at det foreslåede har konsekvenser for erhvervslivet.

Det foreslås i stk. 2, at § 1, nr. 1, har virkning fra den 1. juli 2022, dog kan regulering af lejen, som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks ifølge et aftalt vilkår herom indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til om med den 31. december 2023, tidligst ske med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kan bringes til ophør ved lejerens opsigelse.

Hensigtens med det foreslåede er at rette op på de negative konsekvenser af de ændringer i retsstillingen, som blev indført ved lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold. Herved foreslås det, at ændringerne, som retter op på dette, skal finde anvendelse fra ikrafttrædelsestidspunktet for lov nr. 341 af 22. marts 2022 om leje og lov nr. 342 af 22. marts 2022 om boligforhold. Det vil sige den 1. juli 2022. Meddelelse om en stigning i henhold til udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2, kan dog først afgives efter lovens ikrafttrædelse.

Dette medfører, at udlejere som i perioden fra den 1. juli 2022, hvor den nye lejelov trådte i kraft, til og med den 31. december 2023 med lejere har aftalt vilkår om regulering af huslejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks én gang årligt fremadrettet fra den 1. januar 2024 vil kunne regulere lejen efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks.

Idet meddelelsen først gyldigt kan afgives fra den 1. januar 2024, vil udlejere uanset en eventuel aftale ikke kunne foretage denne regulering af lejen i perioden fra den 1. juli 2022 til den 31. december 2023. Lejen vil efter den 1. januar 2024 kunne reguleres op til det niveau, som lejen ville have været, hvis lejen gyldigt kunne have været reguleret i perioden den 1. juli 2022 til den 31. december 2023.

Der er alene tale om, at udlejeren fremover kan regulere lejen. Det betyder, at den lejeforhøjelse, som udlejer kunne have krævet, hvis der havde været hjemmel i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023, ikke vil kunne kræves betalt bagudrettet. Udlejeren vil således kun kunne kræve fremtidige reguleringer efter lovens ikrafttræden.

Bestemmelsen har ikke betydning for aftaler om regulering efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks indgået før den 1. juli 2022, da disse aftaler blev indgået på et tidspunkt, hvor der efter de gældende regler var lovlig adgang til at regulere huslejer i omkostningsbestemte og gennemgribende forbedrede lejemål efter udviklingen i nettoprisindekset.

Er aftalen om regulering af lejen som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks indgået i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023, kan reguleringen tidligst få virkning fra det tidligste tidspunkt, hvor lejeaftalen efter lovens ikrafttræden kunne være bragt til ophør ved lejerens opsigelse.

Den foreslåede bestemmelse har alene betydning for lejemål, hvor der i perioden fra den 1. juli 2022 til og med den 31. december 2023 er indgået aftaler om at lejen skal reguleres som følge af udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Dette vil som altovervejende hovedregel ske i forbindelse med indgåelsen af en lejeaftale, men kan også ske i bestående lejeforhold.

Den foreslåede bestemmelse vil medføre, at lejeforhøjelsen som følge af stigningen i udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks først kan ske efter en periode svarende til som udgangspunkt opsigelsesvarslets længde fra lovens ikrafttræden.

Er der derfor tale om et almindeligt lejeforhold, hvor lejerens opsigelsesvarsel er 3 måneder til den første i en måned, så vil lejereguleringen som følge af udviklingen i nettoprisindekset først kunne få virkning fra april 2024.

Er der derimod aftalt en uopsigelighedsperiode, vil lejereguleringen som følge af udviklingen i nettoprisindekset først kunne få virkning, når lejeforholdet efter udløbet af uopsigelighedsperioden kunne være opsagt.

Tilsvarende gælder, hvis der er aftalt tidsbegrænsede lejeforhold eller længere opsigelsesvarsler m.v.

Loven finder ikke anvendelse for Færøerne og Grønland og kan ikke sættes i kraft herfor, da lov om leje, lov om boligforhold, lov om leje af almene boliger, lov om individuel boligstøtte og lov om retsafgifter ikke finder anvendelse for Færøerne og Grønland og ikke kan sættes i kraft for Færøerne og Grønland ved kongelig anordning.