ProcesbevillingsnævnetProcesbevillingsnævnet meddelte 3.-instansbevilling til Højesteret i en sag om forældelsesfristens begyndelsestidspunkt for et mangelskrav mod to sælgere og en ejendomsmægler i forbindelse med et ejendomskøb. Køber havde opdaget, at ejendommens vinduer var væsentligt ældre end angivet i købsaftalen, men både byret og landsret fandt kravet forældet, fordi fristen senest løb fra købers kendskab den 27. november 2017, mens stævning først blev udtaget den 30. november 2020.
I august 2017 indgik en køber og to sælgere en købsaftale om en fast ejendom. Efter aftalen var overtagelsesdagen den 1. december 2017, mens køber fik dispositionsret over ejendommen allerede den 15. november 2017.
Købsaftalen angav, at ejendommens vinduer var ca. 10 år gamle. Efter at have fået dispositionsret opdagede køber på baggrund af dateringen i vinduerne, at disse var væsentligt ældre end angivet. Senest den 27. november 2017 reklamerede køber herover hos den medvirkende ejendomsmægler.
Efter at sagen havde været indbragt for Klagenævnet for Ejendomsformidling, udtog køber den 30. november 2020 stævning mod ejendomsmægleren og de to sælgere med krav om erstatning.
Sælgerne og ejendomsmægleren gjorde under sagen gældende, at kravet var forældet.
Køber gjorde heroverfor gældende, at forældelsesfristen senest kunne begynde at løbe på tidspunktet for overtagelsesdagen den 1. december 2017, da kravet var baseret på mangler ved den købte ejendom. Var det rigtigt, ville stævningen den 30. november 2020 være rettidig.
Tvisten angik dermed begyndelsestidspunktet efter forældelsesloven § 2 — herunder forholdet mellem krav inden for kontrakt (§ 2, stk. 3) og krav uden for kontrakt (§ 2, stk. 4) — sammenholdt med suspensionsreglen i § 3, stk. 2.
Retten i Aalborg behandlede forældelsesspørgsmålet særskilt og frifandt ved dom af 1. november 2022 både sælgerne og mægleren, jf. Retten i Aalborgs dom i sag BS-47045/2020-ALB.
Byretten fandt, at forældelsesfristen for kravet mod ejendomsmægleren som udgangspunkt løb fra tidspunktet for skadens indtræden, jf. forældelsesloven § 2, stk. 4, som blev fastsat til købsaftalens indgåelse, idet mæglerens ansvar beroede på urigtige oplysninger i købsaftalen. Forældelsen kunne dog først løbe fra det tidspunkt, hvor køber blev — eller burde være blevet — opmærksom på manglerne, jf. § 3, stk. 2, hvilket efter bevisførelsen blev fastsat til den 27. november 2017.
Vedrørende kravet mod sælgerne fandt byretten, at forældelsesfristen skulle regnes fra sælgernes misligholdelse af købsaftalen, jf. forældelsesloven § 2, stk. 3. Dette måtte — i overensstemmelse med princippet i købeloven § 17 — være tidspunktet for risikoens overgang til køber, hvilket efter kontrakten var tidspunktet for købers dispositionsret den 15. november 2017. Forældelsesfristen begyndte herefter efter § 3, stk. 2, at løbe senest den 27. november 2017.
Byretten fandt på den baggrund, at købers krav var forældet både over for ejendomsmægleren og sælgerne, idet der var gået mere end tre år, inden køber afbrød forældelsen ved stævning den 30. november 2020.
Køber ankede til Vestre Landsret, der ved dom af 1. april 2025 stadfæstede byrettens dom, jf. Vestre Landsrets dom i sag BS-48911/2022-VLR.
Landsretten lagde ligesom byretten til grund, at køber var blevet bekendt med kravet senest den 27. november 2017, og at stævning først blev indgivet den 30. november 2020. Under henvisning til de af byretten anførte grunde stadfæstede landsretten herefter byrettens dom.
| Instans | Afgørelse | Udfald |
|---|---|---|
| Retten i Aalborg | Dom af 1. november 2022 (BS-47045/2020-ALB) | Frifindelse — kravet forældet |
| Vestre Landsret | Dom af 1. april 2025 (BS-48911/2022-VLR) | Stadfæstet |
| Procesbevillingsnævnet | 3.-instansbevilling (j.nr. 25/12614) | Tilladelse meddelt |
Procesbevillingsnævnet meddelte køber 3.-instansbevilling efter retsplejeloven § 371, så landsrettens dom kan prøves ved Højesteret.
Bevilling gives, når en sag er af principiel karakter, eller særlige grunde i øvrigt taler for det. Sagen rejser det principielle spørgsmål om, fra hvilket tidspunkt forældelsesfristen løber for et mangelskrav ved handel med fast ejendom — herunder om begyndelsestidspunktet for kravet inden for kontrakt skal fastlægges ud fra risikoens overgang/dispositionsdagen eller først ved overtagelsesdagen, og hvordan dette spiller sammen med suspensionsreglen om kendskab i forældelsesloven § 3, stk. 2.
Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 25/12614.
