ProcesbevillingsnævnetTo købere erhvervede i 2018 en ejendom, hvis boligareal viste sig at være 26,6 kvm mindre end oplyst, fordi en tilbygning ikke kunne godkendes til beboelse. Byret og landsret opgjorde erstatningen for arealmanglen på to forskellige måder, og Procesbevillingsnævnet meddelte 3.-instansbevilling til Højesteret om, hvordan erstatningen retteligt skal beregnes — herunder rækkevidden af det erstatningsretlige princip om nyt for gammelt.
De to købere erhvervede i 2018 en ejendom for en købesum på 1.850.000 kr. På ejendommen var der blandt andet opført en tilbygning på 26,6 kvm, der indgik i husets samlede boligareal på 105 kvm.
Efter overtagelsen blev køberne bekendt med, at tilbygningen ikke var godkendt eller ville kunne godkendes til beboelse og dermed ikke kunne medregnes i ejendommens boligareal. Det reelle boligareal udgjorde herefter alene 78,4 kvm.
På denne baggrund — og som følge af øvrige konstaterede fysiske mangler — rettede køberne krav mod sælgerne, blandt andet vedrørende arealmangler.
Der blev afholdt syn og skøn under byretssagen. Skønnet opgjorde:
Byretten fandt, at sælgerne havde været bekendt med arealmanglerne forud for handlen, og at de havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse køberne herom.
Køberne kunne derfor kræve erstatning svarende til forskellen mellem den betalte købesum (1.850.000 kr.) og ejendommens værdi med et mindre boligareal (1.750.000 kr.), i alt 100.000 kr.
Byretten afviste derimod at opgøre erstatningen efter udgifterne til lovliggørelse af tilbygningen:
Køberne ville herved opnå en uberettiget berigelse i strid med det erstatningsretlige princip om nyt for gammelt.
Under landsretssagen blev der afholdt supplerende syn og skøn, hvor:
Landsretten fandt, at køberne kunne kræve erstatning for udgifterne til fysisk lovliggørelse, men at der skulle ske fradrag for den værdiforøgelse, som udgifterne medførte, i overensstemmelse med princippet om nyt for gammelt — idet køberne ellers ville opnå en ubegrundet berigelse.
Købernes erstatningskrav udgjorde herefter 162.500 kr. (487.500 kr. − 325.000 kr.). Da sælgerne allerede havde opfyldt byrettens dom på 100.000 kr., skulle de betale yderligere 62.500 kr. til køberne.
| Instans | Opgørelsesmetode | Erstatning |
|---|---|---|
| Byretten | Forskel mellem købesum og ejendommens værdi med 78,4 kvm | 100.000 kr. |
| Landsretten | Lovliggørelsesudgifter (487.500 kr.) med fradrag for forbedringer (325.000 kr.) efter nyt for gammelt | 162.500 kr. |
Procesbevillingsnævnet meddelte 3.-instansbevilling til Højesteret, jf. retsplejeloven § 371, stk. 1.
Sagen er principiel, fordi den rejser spørgsmålet om, hvordan erstatning for arealmangler ved en bolighandel skal opgøres — navnlig om erstatningen skal beregnes som:
Nævnet tager ikke selv stilling til tvisten, men giver alene tilladelse til, at landsrettens dom kan prøves ved Højesteret. Sagen er behandlet under j.nr. 25/28911.
