ProcesbevillingsnævnetProcesbevillingsnævnet meddelte 3.-instansbevilling i en sag om, hvorvidt en sælger af fast ejendom kan kræve erstatning opgjort som den abstrakte prisdifference mellem den aftalte købesum og markedsprisen, når køber misligholder og der ikke er foretaget dækningssalg. Byretten gav sælgerne medhold i et krav på 250.000 kr., mens Vestre Landsret frifandt køberen med henvisning til, at et tab ikke var godtgjort. Sagen rejste et principielt, ulovreguleret obligationsretligt spørgsmål uden fast retspraksis.
I november 2020 solgte sælgerne deres ejendom til to købere på baggrund af en uopfordret henvendelse fra køberne. Af købsaftalen fremgik, at kontantprisen var 5.000.000 kr., der skulle deponeres hos ejendomsmægleren seks hverdage efter, at begge parter havde underskrevet aftalen.
Køberne deponerede ikke købesummen inden for den aftalte frist — angiveligt på grund af problemer med finansieringen. Sælgerne hævede derfor aftalen i januar 2021 og krævede erstatning i anledning af ophævelsen.
Sælgerne anlagde sag i september 2021 med endelig påstand om betaling af 250.000 kr. Kravet var opgjort som den abstrakte prisdifference i forhold til markedsprisen, idet sælgerne ikke ønskede at foretage dækningssalg til en anden køber. Under byrettens behandling blev der gennemført syn og skøn, der fastslog ejendommens markedsværdi til 4.750.000 kr. på tidspunktet for aftalens indgåelse.
Byretten lagde efter bevisførelsen til grund, at der var indgået en bindende købsaftale, og at aftalen blev hævet, fordi køberne undlod at betale den aftalte købesum på 5.000.000 kr. Retten fandt, at køberne havde handlet ansvarspådragende ved at indgå handlen uden at have finansieringen på plads.
Et eventuelt tab skulle ifølge retten fastlægges med udgangspunkt i, at sælgerne havde krav på økonomisk at blive stillet, som om handlen var gennemført (positiv opfyldelsesinteresse). Tabet skulle derfor opgøres som forskellen mellem den aftalte købesum og markedsprisen på ophævelsestidspunktet — den abstrakte prisdifference.
Byretten fandt, at sælgerne havde løftet bevisbyrden for, at markedsprisen var 4.750.000 kr., og at der dermed var dokumenteret et tab på 250.000 kr. Retten bemærkede, at den manglende gennemførelse af dækningssalg ikke kunne føre til et andet resultat:
Det forhold, at de ikke har foretaget dækningssalg eller forsøgt dette, kan ikke føre til andet resultat henset til, at dækningssalg ikke er en erstatningsbetingelse, men alene et bevismiddel.
Da de øvrige erstatningsbetingelser ubestridt var opfyldt, dømtes køberne til at betale erstatning som påstået. Den ene af køberne ankede dommen.
For landsretten var der enighed om, at køberen var erstatningsansvarlig for det tab, sælgerne måtte have lidt som følge af misligholdelsen. Spørgsmålet var herefter alene, om sælgerne havde godtgjort et tab og størrelsen heraf.
Landsretten fandt, at selvom en sælger vil kunne tilkendes erstatning opgjort efter abstrakt prisdifference, var det ikke under de foreliggende omstændigheder dokumenteret, at sælgerne havde lidt et tab — uanset den indhentede skønserklæring. Landsretten lagde vægt på:
Landsretten frifandt herefter køberen og ændrede dermed byrettens dom. Afgørelsen kan ses i Vestre Landsrets dom (BS-53946/2022-VLR), Vestre Landsret afviser erstatningskrav grundet manglende dokumentation for tab.
Sagen havde allerede tidligere været forbi Højesteret: Vestre Landsret havde først afvist anken efter retsplejeloven § 368 a, men Højesteret ophævede ved kendelse af 8. februar 2024 afvisningen og hjemviste sagen til realitetsbehandling, netop fordi spørgsmålet om abstrakt prisdifference ved fast ejendom ikke var afklaret i retspraksis, jf. Højesterets kendelse (BS-48656/2023-HJR).
Sagens kerne er et ulovreguleret obligationsretligt spørgsmål: kan en sælger af fast ejendom, der hæver handlen som følge af købers misligholdelse, opgøre sit erstatningskrav (positiv opfyldelsesinteresse) som den abstrakte prisdifference mellem den aftalte købesum og ejendommens markedsværdi — uden at have foretaget eller forsøgt et dækningssalg?
Princippet om abstrakt prisberegning er velkendt inden for løsørekøb, men der forelå ikke fast retspraksis om dets anvendelse ved handel med fast ejendom, der i sagens natur er en unik genstand med usikker markedsværdi. Byretten og landsretten nåede modsatrettede resultater på netop dette punkt, hvilket understregede behovet for en principiel afklaring fra Højesteret.
Procesbevillingsnævnet meddelte 3.-instansbevilling til prøvelse af landsrettens dom ved Højesteret, jf. retsplejeloven § 371. Tilladelsen blev givet, fordi sagen rejser et principielt spørgsmål om opgørelse af sælgers erstatningskrav efter abstrakt prisdifference ved misligholdelse af en ejendomshandel uden dækningssalg — et spørgsmål, der ikke er lovreguleret og ikke tidligere er afklaret i retspraksis.
Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 25/09021.
Højesteret afsagde efterfølgende dom den 9. februar 2026 og gav sælgerne medhold: de almindelige obligationsretlige principper finder anvendelse ved køb og salg af fast ejendom, og dækningssalg er ikke en betingelse for erstatning. Sælger kan derfor opgøre tabet som en abstrakt prisdifference, forudsat markedsværdien godtgøres. Højesteret stadfæstede byrettens dom og tilkendte sælgerne 250.000 kr., jf. Højesterets dom (BS-36449/2025-HJR).
