ProcesbevillingsnævnetProcesbevillingsnævnet meddelte tilladelse til kære til Højesteret af en østjysk landsretskendelse, hvor en udlejers opsigelse af et boliglejemål blev anset for ugyldig, fordi opsigelsesskrivelsen ikke oplyste lejerne om, at deres indsigelse skulle være skriftlig. Sagen rejser det principielle spørgsmål om de formelle gyldighedskrav til indholdet af en udlejers opsigelsesskrivelse efter lejelovens § 176.
Sagens kerne er samspillet mellem to krav i lejeloven § 176: udlejerens pligt til at oplyse lejeren om adgangen til at gøre indsigelse (stk. 1), og lejerens pligt til at fremsætte skriftlig indsigelse inden 6 uger (stk. 2).
Forløbet udspillede sig således:
"I henhold til lejelovens § 176 stk. 2, skal I senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem, fremsætte indsigelse, såfremt opsigelsen ikke kan godkendes. Udlejeren vil herefter indbringe spørgsmålet for Boligretten."
Det følger af fast højesteretspraksis, at indsigelser mod opsigelser af boliglejemål skal fremsendes ved brev, og at indsigelser sendt pr. mail ikke opfylder kravet om skriftlighed i lejeloven § 176, stk. 2. Se bl.a. U.2020.2304 H (krav om fysisk skriftlighed ved lejers indsigelse) og U.2022.4449 H (digital indsigelse ugyldig trods bekræftelse af modtagelse).
Lejernes mail var derfor som udgangspunkt uden retsvirkning som indsigelse. Det nye og principielle spørgsmål i sagen var imidlertid det modsatte led: Når lejerens indsigelse skal være skriftlig for at have virkning, indebærer udlejerens oplysningspligt efter § 176, stk. 1 så, at opsigelsesskrivelsen — for at være gyldig — udtrykkeligt skal oplyse, at en eventuel indsigelse skal være skriftlig?
Under sagen ved fogedretten gjorde lejerne indsigelse mod udsættelsesbegæringen med henvisning til, at opsigelsesskrivelsen var ugyldig, idet udlejeren ikke havde oplyst, at lejerne skulle gøre "skriftlig" indsigelse.
Fogedretten lagde til grund, at lejerne ikke havde overholdt 6-ugers-fristen efter § 176, stk. 2, fordi deres første indsigelse var fremsendt pr. mail. Lejerne var derfor afskåret fra at gøre materielle indsigelser gældende mod opsigelsen — men ikke afskåret fra at gøre formelle indsigelser gældende vedrørende opsigelsesskrivelsens gyldighed.
Fogedretten udtalte herefter, at udlejer efter § 176, stk. 1, 1. pkt. skal oplyse lejer om adgangen til at gøre indsigelse, hvilket sammenholdt med stk. 2 må forstås således, at opsigelsen — for at være gyldig — skal indeholde oplysning om, at lejernes eventuelle indsigelse skal være skriftlig. Da opsigelsen ikke indeholdt denne oplysning, fandt fogedretten opsigelsen ugyldig og afviste sagen.
Udlejeren kærede fogedrettens kendelse til landsretten. Landsretten var enig i både fogedrettens resultat og begrundelse og stadfæstede afvisningen.
| Instans | Afgørelse | Udfald |
|---|---|---|
| Fogedretten | Kendelse om udsættelse | Opsigelsen ugyldig — sagen afvist |
| Landsretten | Kæremål | Stadfæstede fogedretten |
| Procesbevillingsnævnet | Ansøgning om kæretilladelse til Højesteret | Tilladelse meddelt |
Procesbevillingsnævnet meddelte udlejeren tilladelse til kære til Højesteret af landsrettens kendelse, jf. retsplejeloven § 392, stk. 3. Tilladelsen blev givet, fordi sagen rejser et principielt spørgsmål om de formelle gyldighedskrav til indholdet af en udlejers opsigelsesskrivelse — nærmere bestemt om udlejeren efter lejeloven § 176 er forpligtet til i opsigelsen at oplyse, at lejerens indsigelse skal være skriftlig, og om manglende oplysning herom medfører, at opsigelsen er ugyldig.
Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 23/49958.
Højesteret tog efterfølgende stilling til problemstillingen. I sin afgørelse bemærkede Højesteret principielt, at lejeloven § 176, stk. 1, 1. pkt., sammenholdt med stk. 2, 1. pkt., må forstås således, at opsigelsen skal indeholde oplysning om, at lejeren skal fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem — jf. Ugyldighed af opsigelse ved manglende oplysning om skriftlighedskrav (BS-33558/2024-HJR).
