ProcesbevillingsnævnetProcesbevillingsnævnet har meddelt 3.-instansbevilling i en sag om, hvor langt en tidligere andelshavers ret til fortsat brugsret som lejer rækker, når en udlejer erhverver andelsboligforeningens ejendom efter konkurs, jf. andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1. Det principielle spørgsmål er, om en fremlejeaftale, der efter foreningens vedtægter gik videre end lejelovens fremlejeregler, kan påberåbes over for erhververen af ejendommen. Både byret og landsret fandt ophævelsen af lejemålet gyldig — men med forskellige begrundelser.
Sagen rejser spørgsmålet om udstrækningen af de lejerettigheder, som en tidligere andelshaver kan påberåbe sig over for en erhverver af andelsboligforeningens ejendom efter andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1.
Efter bestemmelsen har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere, når andelsboligforeningens ejendom erhverves af en ny ejer:
Erhverves en andelsboligforenings ejendom af en ny ejer, har andelshaverne ret til fortsat brugsret som lejere.
Den retlige tvist er, om denne fortsatte brugsret alene omfatter de almindelige rettigheder efter lejelovgivningen, eller om den også kan omfatte mere vidtgående rettigheder — her en udvidet adgang til fremleje — som fulgte af andelsboligforeningens vedtægter, og som rakte længere end lejelovens regler om lejers fremleje.
Andelsboligforeningen gik konkurs i 2014, og konkursboet overdrog efterfølgende ejendommen til en udlejer i 2017.
I umiddelbar tidsnær sammenhæng med konkursboets overdragelse af ejendommen indgik en andelshaver en fremlejeaftale med sin søn om fuld fremleje af lejligheden. Aftalen byggede på foreningens vedtægter, der gav hjemmel til en mere vidtgående fremleje af andelsboligen, end de rettigheder der fulgte af den gældende lejelov.
Det centrale tidsmæssige stridspunkt var derfor, om fremlejeforholdet var lovligt etableret før udlejers overtagelse af ejendommen — og dermed kunne udgøre en del af andelshaverens brugsret som lejer over for erhververen.
Da udlejer efter overtagelsen af ejendommen blev opmærksom på fremlejeforholdet, fremsendte udlejer et påkrav om ophør af fremlejeforholdet, idet fremlejen efter udlejers opfattelse var i strid med lejelovens regler om lejers ret til fremleje.
Lejeren bestred påkravet under henvisning til, at:
Udlejer fastholdt kravet og ophævede på denne baggrund lejemålet.
Byretten fandt, at ophævelsen af lejemålet var gyldig.
Byretten konstaterede i sin begrundelse, at der kan være tilfælde, hvor en erhverver af en tidligere andelsboligforening er forpligtet til at respektere allerede lovligt etablerede fremlejeforhold.
Efter en konkret vurdering fandt byretten dog, at lejeren ikke havde godtgjort, at fremlejeforholdet var etableret i overensstemmelse med vedtægterne forud for udlejerens overtagelse af ejendommen. Ophævelsen var af denne grund gyldig.
Landsretten stadfæstede byrettens dom, men med en anden begrundelse.
Landsretten angav, at den konkrete bevisvurdering i sagen var uden betydning — allerede fordi det etablerede fremlejeforhold gik videre end de rettigheder, som følger af den gældende lejelov. Landsretten henviste i den forbindelse til andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1.
Landsretten fandt på denne baggrund, at ophævelsen var gyldig.
| Instans | Begrundelse | Udfald |
|---|---|---|
| Byretten | Ikke godtgjort at fremleje var lovligt etableret før overtagelsen (konkret vurdering) | Ophævelse gyldig |
| Landsretten | Fremlejeforholdet gik videre end lejelovens rettigheder — konkret vurdering uden betydning, jf. § 4, stk. 1 | Stadfæstet |
| Procesbevillingsnævnet | 3.-instansbevilling | Tilladelse meddelt |
Procesbevillingsnævnet har meddelt tilladelse til anke til Højesteret (3.-instansbevilling), jf. retsplejeloven § 371. Sagen er behandlet under j.nr. 25/11613.
Tilladelsen er begrundet i sagens principielle karakter: den rejser spørgsmålet om udstrækningen af de lejerettigheder, en tidligere andelshaver kan påberåbe sig over for erhververen af ejendommen efter andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1 — herunder om en vedtægtsbaseret, mere vidtgående fremlejeret kan videreføres over for den nye ejer, eller om brugsretten begrænses til lejelovgivningens almindelige rammer om lejers fremleje.
Højesteret har efterfølgende afgjort sagen ved dom af 29. januar 2026, hvor Højesterets dom om berettiget ophævelse af lejemål efter andelsboligforenings konkurs og ejerskifte stadfæstede landsrettens dom. Højesteret fastslog, at en fremlejeaftale indgået efter ejerskiftet er underlagt lejeloven § 158, der kun tillader fremleje af hele lejligheden ved midlertidigt fravær i op til 2 år, og at ophævelsen var berettiget efter lejeloven § 182, stk. 1, nr. 6, da det ikke var godtgjort, at fremlejeforholdet var etableret før overtagelsen.
