ProcesbevillingsnævnetTo kæremål om tinglysning af vedtægtsændringer for ejerforeninger, hvis ejendom omfatter flere matrikelnumre uden notering om at skulle holdes forenet. Tinglysningsretten og Vestre Landsret krævede dokumentation for behørig vedtagelse på hver enkelt ejendom (matrikel), idet der retligt var tale om flere ejerforeninger. Procesbevillingsnævnet meddelte 3.-instansbevilling til Højesteret.
De to kendelser angik to forskellige ejerforeninger, men rejste den samme principielle problemstilling.
I begge tilfælde omfattede ejerforeningen flere ejendomme med særskilte matrikelnumre, men foreningen var i praksis administreret og udstykket i ejerlejligheder med fordelingstal angivet som én samlet ejerforening. Matriklerne var imidlertid ikke noterede i matriklen som matrikelnumre, der skal holdes forenet.
Dette afsæt er afgørende, fordi det knytter sig til samspillet mellem:
Begge ejerforeninger havde vedtaget ændringer til deres vedtægter på en generalforsamling.
Af generalforsamlingsreferaterne fremgik:
men ikke hvem der var mødt, og dermed heller ikke hvilken ejendom (matrikel) de enkelte fremmødte tilhørte.
Ejerforeningerne anmeldte herefter vedtægtsændringerne til tinglysning med de vedlagte generalforsamlingsreferater — uden særskilte underskrifter fra de enkelte medlemmer.
Tinglysningsretten behandlede de to anmeldelser med forskelligt umiddelbart udfald, men på samme retlige grundlag:
| Ejerforening | Tinglysningsrettens afgørelse |
|---|---|
| Den ene | Afviste tinglysning |
| Den anden | Tinglyste vedtægterne med frist til at dokumentere behørig vedtagelse for hver ejendom |
Tinglysningsretten anførte, at der reelt var tale om ejerforeninger over skel efter ejerlejlighedsloven § 2. Der manglede derfor dokumentation for:
for behørigt at kunne dokumentere, at ændringerne var vedtaget for hver enkelt ejendom.
Alternativt kunne samtlige ejere ifølge Tinglysningsretten tiltræde anmeldelsen digitalt.
Dette gjaldt uanset, at ejendommene i øvrigt blev administreret i ét overordnet ejerlejlighedsfællesskab.
Begge kendelser blev kæret til Vestre Landsret.
Ejerforeningerne gjorde bl.a. gældende, at:
Landsretten stadfæstede Tinglysningsrettens kendelser. Landsretten henviste til ejerlejlighedsloven § 2, nr. 2 og 3 og lagde vægt på, at der ved en ejendom efter forarbejderne til § 2, nr. 3, først og fremmest forstås jorder, som i matriklen er registreret som en samlet fast ejendom. Sammenholdt med udstykningsloven § 2 — hvorefter en samlet fast ejendom enten er ét matrikelnummer eller flere matrikelnumre, der ifølge notering i matriklen skal holdes forenet — fandt landsretten:
Da matriklerne i ejerforeningerne ikke var registrerede som matrikler, der skulle holdes samlet, stadfæstede landsretten Tinglysningsrettens kendelser.
Konsekvensen er, at hver matrikel retligt udgør sin egen ejendom og dermed sin egen ejerforening, så vedtagelsen skal dokumenteres særskilt for hver ejendom.
Procesbevillingsnævnet meddelte ejerforeningerne tilladelse til kære til Højesteret af Vestre Landsrets kendelser, jf. retsplejeloven § 392, stk. 3.
Tilladelsen blev givet, fordi sagerne rejser et principielt spørgsmål om, hvordan ejendoms- og ejerforeningsbegrebet i ejerlejlighedsloven § 2 sammenholdt med udstykningsloven § 2 skal forstås, når et ejerlejlighedsfællesskab i praksis administreres som én samlet enhed på tværs af flere matrikelnumre — herunder hvilke krav der i den situation kan stilles til dokumentationen for behørig vedtagelse af vedtægtsændringer ved tinglysning.
Sagerne behandles i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 25/03951 og j.nr. 25/03956.
