Procesbevillingsnævnet: 3.-instansbevilling om gyldigheden af lejeklausul om betaling af 1/10 tapetseringsudgifter ved fraflytning

Tapetseringsklausulen og tvisten ved fraflytningen

I lejekontrakten for lejemålet var der vedtaget en klausul om, at lejeren ved fraflytning skulle hæfte for 1/10 af udgifterne til fuld tapetsering af lejemålet. Lejeren bar i øvrigt ansvaret for den indvendige vedligeholdelse af lejemålet.

Ved lejerens fraflytning opstod der en tvist mellem parterne om flytteopgørelsen og udlejers betalingskrav til blandt andet istandsættelsesposter, der blev fratrukket i lejerens depositum. Følgende poster var navnlig omtvistet:

• Udskiftning af et tilkalket toilet
• Reparation af en beskadiget bordplade
• Betaling af 1/10 af tapetsering i henhold til lejekontrakten

Huslejenævnet afviste krav om bordplade, toilet og tapetsering

Lejeren indbragte sagen for huslejenævnet.

Nævnet afviste enstemmigt kravet om bordplade og toilet under henvisning til, at disse forhold ikke var nævnt i fraflytningsrapporten og ikke udgjorde skjulte mangler.

Vedrørende tapetseringen var nævnet delt:

• Flertallet afviste kravet om betaling af 1/10 tapetseringsudgifter med den begrundelse, at kravet stred mod lejeloven § 187, stk. 1, 3. pkt., idet der ikke var dokumenteret et aktuelt vedligeholdelsesbehov på fraflytningstidspunktet, og lejemålet dermed ville blive bragt i bedre stand end ved indflytning, hvis lejeren skulle betale.
• Mindretallet ville godkende kravet under henvisning til, at der var tale om et forudgående aftalevilkår om fordeling af vedligeholdelsesudgifter, der ikke var betinget af et aktuelt istandsættelsesbehov, og at aftalen konkret ikke var i strid med lejelovens præceptive bestemmelser.

Boligretten frifandt lejeren

Udlejeren indbragte herefter sagen for boligretten med påstand om betaling i henhold til den fremsendte flytteopgørelse.

Boligretten fandt enstemmigt — ligesom huslejenævnet — at lejeren ikke kunne opkræves betaling for reparation af bordpladen og udskiftning af toilettet med samme begrundelse. Boligretten fandt dog, at lejeren kunne opkræves et særskilt beløb for rengøring af toilettet.

Vedrørende tapetseringen var boligretten delt:

• Flertallet tiltrådte nævnets afgørelse og afviste kravet om 1/10 tapetsering.
• Mindretallet fandt, at beløbet kunne opkræves, da klausulen ikke var betinget af et aktuelt istandsættelsesbehov, og da den ikke stred mod de præceptive bestemmelser i lejeloven. Mindretallet lagde vægt på, at der ikke på baggrund af aftalen ville ske nyistandsættelse af lejemålet eller anden uberettiget berigelse af udlejeren, idet prisen for 1/10 af tapetseringsudgifterne forudsætningsvis ville blive vurderet efter det aktuelle prisniveau på fraflytningstidspunktet, og priserne udelukkende måtte forventes at stige og dermed være højere, når istandsættelsesbehovet aktualiseres.

Landsretten stadfæstede frifindelsen

Landsretten stadfæstede boligrettens dom.

Vedrørende bordpladen og toilettet stadfæstede landsretten i det væsentligste under henvisning til boligrettens begrundelse.

Vedrørende tapetseringen tiltrådte landsretten afgørelsen og begrundelsen fra flertallet i boligretten, idet landsretten lagde vægt på, at der ikke var foretaget en konkret vurdering af behovet for istandsættelse som følge af lejerens brug af det lejede.

Landsrettens dom er trykt i Tidsskrift for Bolig- og Byggeret under TBB 2026.425.

Procesbevillingsnævnets tilladelse begrænset til tapetseringsspørgsmålet

Procesbevillingsnævnet har meddelt 3.-instansbevilling til Højesteret, jf. retsplejeloven § 371. Sagen er behandlet under j.nr. 26/09970.

Tilladelsen er begrænset til alene at angå spørgsmålet om betaling af 1/10 tapetsering. Spørgsmålene om bordpladen og toilettet er dermed ikke omfattet af bevillingen.

Det principielle spørgsmål er, om en forudgående lejekontraktklausul om, at lejeren ved fraflytning skal hæfte for en brøkdel (1/10) af udgifterne til fuld tapetsering, er forenelig med forbuddet i lejeloven § 187, stk. 1, 3. pkt. mod at pålægge lejeren at bringe det lejede i bedre stand end ved overtagelsen — herunder om gyldigheden af et sådant aftalevilkår forudsætter et dokumenteret aktuelt vedligeholdelsesbehov på fraflytningstidspunktet.