Procesbevillingsnævnet: 3.-instansbevilling om sammenligningsgrundlaget for lejen i småhuse efter lejelovens § 32

Tvist om huslejens størrelse i et småhus og fremlæggelse af 12 huslejenævnsafgørelser

Sagen udspringer af en tvist om størrelsen af lejen for et lejemål beliggende i et småhus omfattet af lejelovens § 7. For småhuse gælder, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold, jf. lejelovens § 32.

Under sagen fremlagde lejeren 12 huslejenævnsafgørelser vedrørende andre lejemål, som lejeren påberåbte sig som sammenligningslejemål. Fælles for afgørelserne var:

• Huslejenævnet havde fastsat begyndelseslejen i medfør af lejelovens § 19 (tidligere boligreguleringslovens § 5).
• Lejen i lejemålene havde ikke været reguleret efter lejelovens § 23 (omkostningsbestemt lejeregulering).

Udlejerens indsigelse: ordlyden kræver regulering efter § 23

Udlejeren gjorde gældende, at de pågældende lejemål ikke var relevante som sammenligningslejemål, fordi de ikke angik lejemål, hvor lejen var reguleret efter lejelovens § 23.

Udlejeren henviste til ordlyden af lejelovens § 32, stk. 1, 2. pkt., hvorefter der kun kan sammenlignes med lejen:

»for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter § 23«.

Da ingen af de fremlagte huslejenævnsafgørelser opfyldte kravet om regulering efter § 23, var de efter udlejerens opfattelse uden bevisværdi.

Boligretten afskar huslejenævnsafgørelserne som overflødig bevisførelse

Boligretten fandt, at lejemål for at være relevante som sammenligningslejemål skal opfylde de formelle betingelser i lejelovens § 32, stk. 1, 2. pkt., herunder kravet om, at lejen har været reguleret efter lejelovens § 23.

Lejemål, hvor lejen er fastsat efter lejelovens § 19, kan derfor kun anvendes som sammenligningslejemål, hvis den aktuelle lejers leje — eller lejen på tidspunktet for bedømmelsen af det lejedes værdi — har været reguleret efter § 23. Da ingen af de fremlagte huslejenævnsafgørelser angik sådanne lejemål, opfyldte de ikke de formelle betingelser.

Boligretten afskar på den baggrund fremlæggelsen af huslejenævnsafgørelserne som overflødig bevisførelse efter retsplejelovens § 341.

Landsretten ophævede kendelsen og hjemviste spørgsmålet til boligretten

Landsretten (kendelsen trykt i U 2024.1252 V) ophævede boligrettens kendelse. Landsretten fandt, at forarbejderne til lejelovens § 32 må forstås således, at bestemmelsens stk. 1, 2. pkt., har til formål at sikre, at der sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat omkostningsbestemt.

Landsretten lagde herved navnlig vægt på:

• Bestemmelsen blev indført i den tidligere boligreguleringslovs § 29 c på et tidspunkt, hvor det fulgte af boligreguleringslovens § 5, stk. 1, at begyndelseslejen i regulerede kommuner skulle fastsættes til det lejedes værdi.
• Kriterierne for omkostningsbestemt lejeregulering efter lejelovens § 23, stk. 1, er nu sammenfaldende med kriterierne for fastsættelse af begyndelseslejen for omkostningsbestemte lejemål efter lejelovens § 19, stk. 1, 1. pkt.
• Efter lejelovens § 42, stk. 3, tillægges det særlig vægt ved sammenligningen, når lejen i sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse.

Efter en samlet vurdering fandt landsretten, at det ikke er udelukket at anvende sammenligningslejemål i form af lejemål, hvor et huslejenævn eller domstolene har fastsat den omkostningsbestemte leje, uanset at lejen ikke er reguleret efter § 23. Der var derfor ikke med boligrettens begrundelse grundlag for at nægte fremlæggelsen efter retsplejelovens § 341.

Landsretten hjemviste spørgsmålet om huslejenævnsafgørelsernes fremlæggelse til fornyet behandling, med henblik på boligrettens stillingtagen til udlejerens øvrige indsigelser mod sammenligningslejemålene.

Procesbevillingsnævnet meddelte 3.-instansbevilling til prøvelse i Højesteret

Procesbevillingsnævnet meddelte bevilling til, at sagen kan kæres til Højesteret, jf. retsplejelovens § 392, stk. 3.

Det principielle spørgsmål er, om lejemål, hvor begyndelseslejen er fastsat omkostningsbestemt efter lejelovens § 19, kan anvendes som sammenligningslejemål efter lejelovens § 32, stk. 1, 2. pkt., uanset at lejen ikke har været reguleret efter lejelovens § 23 — dvs. om bestemmelsens ordlyd eller dens formål (sammenligning med omkostningsbestemt fastsat leje) er afgørende for, hvilke lejemål der lovligt kan indgå i sammenligningsgrundlaget for lejen i småhuse.

Sagen blev behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 23/49758.