LandsrettenSagen angår, om det midlertidige huslejeloft indført ved lov nr. 1311 af 27. september 2022 — der begrænsede nettoprisindeksregulerede huslejestigninger til 4 % om året for 2022 og 2023 — udgjorde et ekspropriativt indgreb i strid med grundlovens § 73. Boda Holding ApS, ejer af 46 nettoprisregulerede boliglejemål i Middelfart, krævede lovens grundlovsstridighed anerkendt og 573.741,96 kr. i erstatning for tabt huslejeindtægt i perioden 2023–2025. Østre Landsret afviste anerkendelsespåstanden og frifandt Social- og Boligministeriet, idet huslejeloftet efter en samlet afvejning af de ekspropriationsretlige kriterier ikke udgjorde afståelse i grundlovens forstand.
Nettoprisindeksregulering af boligleje blev indført i 2015 ved lov nr. 310 af 30. marts 2015, der afskaffede trappelejeklausuler og i stedet åbnede for årlig regulering efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks, jf. lejelovens § 53, stk. 2. Formålet var at fastholde udlejernes købekraft i takt med den generelle prisudvikling.
Gennem 2022 steg nettoprisindekset imidlertid markant — stigningen fra oktober 2021 til oktober 2022 udgjorde 10,3093 % — mod et historisk gennemsnit på ca. 1 % om året (2015–2021). Aftalepartierne vedtog herefter den 26. august 2022 en boligpolitisk aftale om at indføre et midlertidigt huslejeloft, som trådte i kraft ved lov nr. 1311 af 27. september 2022 den 30. september 2022.
Forarbejderne anslog det samlede huslejetab for udlejerne til ca. 2,7 mia. kr. (eller 3,5 mia. kr. uden forudsætningen om, at en del udlejere ville undlade fuld regulering) — svarende til et gennemsnitligt tab på 6.000–7.000 kr. pr. bolig pr. år.
Den berørte ejendomsværdi for de ca. 160.000 boliger ansloges til ca. 270 mia. kr., svarende til et konservativt skøn for sagsøgtes side på ca. 1 % i berørt ejendomsværdi.
Boda Holding ApS ejer 54 udlejningsboliger på Vej i Middelfart, hvoraf 46 er udlejet på nettoprisindeksvilkår i henhold til lejelovens § 53. Koncernen (AMVest) overtog ejerskabet i 2018 og har administreret samtlige lejeforhold via AMBO Ejendomsservice, der behandler lejestigningsvarsler automatisk baseret på Danmarks Statistiks tal.
Nettoprisindekset steg fra oktober 2022 til oktober 2023 med kun 0,5098 %, hvorfor reguleringen i 2024 var minimal og det løbende tab herefter primært udsprang af forskydningen i lejegrundlaget fra 2023-reguleringen.
Social- og Boligministeriet bestred ikke de talmæssige beregninger, men anfægtede forudsætningen om, at Boda Holding ville have reguleret med den fulde stigning. Ministeriet pegede bl.a. på, at F&P oplyste, at pensionsselskaberne heller ikke forestillede sig fuld regulering, og at sagsøgeren ved genudlejning af lejemål udlejet i 2021 og genudlejet i 2023 kun hævede lejen med 7,37–7,53 %, selv om nettoprisindekset i perioden gav grundlag for 12,9 %.
Sagen blev anlagt ved Københavns Byret den 11. december 2022 af Virksomhed ApS (fusioneret med Boda Holding ApS i oktober 2024). Byretten henviste sagen til Østre Landsret den 16. juni 2023 som en principiel sag efter retsplejelovens § 226, stk. 1, og landsretten tiltrådte dette den 25. marts 2024.
Parterne var enige om, at afgørelsen af, om et indgreb udgør afståelse i grundlovens § 73s forstand, beror på en samlet vurdering med særlig vægt på fire kriterier.
Overflyvningskriteriet: Det mistede huslejebeløb overføres krone for krone fra udlejer til lejer i det samme lejemål — en reel formueoverførsel, selv om den sker indirekte.
Generelt/konkret-kriteriet: Selv om loven rammer alle udlejere generelt, er antallet af professionelle udlejere med mange lejemål begrænset, og AMVest-koncernen alene har ca. 400 berørte lejemål — indgrebet er dermed meget konkret for en snæver kreds.
Intensitetskriteriet: Et tab på over 6 % i huslejeindtægt for 2023 (og tilsvarende for 2024 og frem) er byrdefuldt. De 27 lejemål (59 %), hvor der fortsat er de samme lejere, giver løbende tab. Desuden overstiger tabet den grænse på 1 %, der udløser erstatning efter lov om fremme af vedvarende energi § 6.
Causa-kriteriet (formål): Lovens formål om at undgå, at lejere ikke kan betale huslejen, er upræcist og savner evidensgrundlag. Loven er vedtaget i hast op til et folketingsvalg og tjener partipolitiske snarere end almene samfundshensyn.
Supplerende: Loven er ugyldig, fordi den benægter at være ekspropriativ i forarbejderne, og dermed fratager Folketingets mindretal retten efter grundlovens § 73, stk. 2 til at udsætte stadfæstelsen.
Overflyvningskriteriet: Loven medfører ingen ejendomsretlig overførsel til hverken lejerne eller det offentlige — der er blot sat et midlertidigt loft over huslejeregulering.
Generelt/konkret-kriteriet: Loven er en generel ordning, der rammer samtlige ca. 160.000 nettoprisindekserede private lejeboliger i Danmark — et klassisk eksempel på almen økonomisk regulering.
Intensitetskriteriet: Loftet på 4 % afskærer alene den ekstraordinære profit ved usædvanlige prisstigninger, der primært skyldes fødevarer og energi — varegrupper uden nævneværdig betydning for udlejernes driftsomkostninger. Huslejetabet er midlertidigt, da loftet ophører ved genudlejning. Det konservative skøn for samlede ejendomsværdier viser < 1 % tab i ejendomsværdi. Desuden indeholder loven undtagelsesregel i lejelovens § 53 a, stk. 1, som Boda Holding ikke har forsøgt at benytte.
Causa-kriteriet: Formålet — at sikre en samfundsmæssigt forsvarlig lejeudvikling og undgå, at lejere ikke kan betale huslejen — er sagligt og anerkendt, jf. bl.a. U 1965.293/H.
Tabsdokumentation: Boda Holding har ikke løftet bevisbyrden for, at selskabet faktisk ville have reguleret med den fulde nettoprisindeksstigning; ved genudlejning er lejen hævet med under den beregnede stigning.
Landsretten finder, at loven har haft en konkret og aktuel indvirkning på Boda Holding ApS' forhold — huslejetabet på 573.741,96 kr. er fornødent godtgjort, idet Person 1s og Vidne 1s forklaringer om automatisk varsling og aldrig at have undladt fuld nettoprisindeksregulering er tilstrækkelig dokumentation, uanset at visse genudlejede lejemål er udlejet til lavere leje end beregnet. Boda Holding har derfor retlig interesse i at få prøvet lovens grundlovsmæssighed.
Da anerkendelsespåstanden imidlertid samtidig er et anbringende til støtte for erstatningspåstanden, kan den ikke stå selvstændigt, og den afvises.
Landsretten fastslår, at huslejeloftet udgjorde et indgreb i ejendomsretten for udlejerne af nettoprisregulerede lejemål, da det også gjaldt eksisterende lejekontrakter. Det afgørende spørgsmål er, om indgrebet havde karakter af afståelse i grundlovens forstand.
Ved vurderingen lægger landsretten navnlig vægt på:
Efter en samlet vurdering finder landsretten, at der ikke generelt var tale om et indgreb, der havde karakter af en afståelse, hvorfor loven ikke var ekspropriativ. Efter sagens oplysninger, herunder om Boda Holding ApS' tab som følge af indgrebet, finder landsretten det heller ikke godtgjort, at Boda Holding ApS blev så særlig intensivt ramt af indgrebet, at indgrebet havde karakter af en afståelse i forhold til Boda Holding ApS.
| Påstand | Afgørelse |
|---|---|
| Påstand 1 (anerkendelse: loven grundlovsstridig) | Afvises |
| Påstand 2 (573.741,96 kr. i erstatning) | Social- og Boligministeriet frifindes |
| Sagsomkostninger | Boda Holding ApS betaler 75.000 kr. til ministeriet inden 14 dage, med renter efter rentelovens § 8 a |
