Sælgere frifundet for ophævelse af ejendomshandel men dømt til at betale forholdsmæssigt afslag for skjulte tagskader

5.1Afvisningspåstanden

Landsretten fandt, at købernes principale og subsidiære påstande var tilstrækkeligt klare og bestemte til at kunne danne grundlag for en dom. Afvisningspåstanden blev derfor ikke taget til følge.

5.2Ophævelse af købsaftalen

Landsretten lagde til grund, at taget var lagt forkert, og at vandindtrængning havde medført råd og skimmelsvamp i tagkonstruktionen. Forholdene udgjorde en mangel.

Retten lagde endvidere til grund, at køberne allerede i november 2019 – gennem Skadetekniks rapport – havde kendskab til manglernes hævebegrundende karakter og omfang.

Det kan efter bevisførelsen, herunder de fremlagte billeder fra Appelindstævnte 2’s profil på Facebook, lægges til grund, at Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 konstaterede manglerne i tagetagen i månederne efter deres overtagelse af ejendommen den 1. august 2019.

Skadeteknik vurderede efter en besigtigelse af ejendommen den 7. november 2019, at spærtræ i tagetagen fremstod med aktive skader i form af opfugtning og nedbrud. Prøver udtaget af konstruktionerne viste forekomst af svampe, skimmelsvamp, råd, ligesom der blev konstateret angreb fra insekter.

Landsretten lægger på denne baggrund til grund, at det allerede i november 2019 stod eller burde have stået Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 klart, at manglerne i tagetagen havde en karakter og et omfang, som kunne være hævebegrundende.

Køberne havde først ophævet købsaftalen ved stævningens indlevering den 2. november 2021 – næsten to år efter, at de burde have handlet. Landsretten fandt, at de dermed havde fortabt retten til at hæve købet.

Resultat: Sælgerne blev frifundet for påstanden om ophævelse og tilbagebetaling af købesummen.

5.3Erstatning

Køberne gjorde gældende, at sælgerne havde tilsidesat deres loyale oplysningspligt ved at fortie viden om utætheder og fejlkonstruktion. Landsretten fandt imidlertid ikke, at sælgerne havde handlet ansvarspådragende:

• Fugtskjolden i loftet var synlig og havde været til stede siden 1993, og køberne – herunder Appelindstævnte 2, der er uddannet tømrer – burde selv have bemærket den.
• Arbejdet med tagsten/tagrende var ikke håndværksmæssigt korrekt, men forholdet var ikke synligt for personer uden særlig sagkundskab.
• Der var ikke ført bevis for, at sælgerne kendte eller burde kende til de skjulte skader i tagkonstruktionen. Appellant 1’s enkeltstående arbejde med at forstærke en væg i 2011 kunne ikke føre til et andet resultat.

Sælgerne blev derfor frifundet for erstatningskravet.

5.4Forholdsmæssigt afslag

Landsretten vurderede dernæst, om køberne var berettiget til et forholdsmæssigt afslag. Retten anvendte det princip, der er fastslået i Højesterets dom af 30. april 2024 (U 2024.3238 H): ved vurderingen af, om et forhold berettiger til afslag, tages udgangspunkt i, om kendskab til forholdet ville have ført til en lavere købesum, og vurderingen sker med udgangspunkt i de anslåede udbedringsomkostninger set i forhold til købesummen.

Ikke-berettigede forhold:

• Tagrende, murværk, garage: Forhold, som en tømrer med kendskab til tagbelægning ved en rimelig undersøgelse ville have opdaget.
• Indvendigt loft (fugtskjold): Synlig og gammel skade.
• Døre, brønd, gulv, murværk i garage, septiktank: Kunne tilskrives slid og ælde og lå inden for det forventelige ved bygningernes alder.

Berettigede mangler:

• Tagkonstruktion, spær, lægter, tagbelægning omkring Velux-vinduer, garage-tagkonstruktion, klinker, rørføring og badeværelse på 1. sal.

Landsretten fastsatte herefter et skønsmæssigt afslag. Udgangspunktet var de anslåede udbedringsomkostninger, men med følgende fradrag:

5.5Sagsomkostninger

Efter sagens udfald skulle sælgerne betale sagsomkostninger for begge instanser med 272.000 kr., hvoraf 140.000 kr. var til advokatbistand, 9.500 kr. til retsafgift, 12.500 kr. til afhjemling af skønsmanden og 110.000 kr. som delvis dækning af udgifter til syn og skøn. Beløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.