Ejendomsmægler frifundet for ansvar for forkerte BBR-oplysninger ved boligsalg

Sagens baggrund: ejendomssalg og fejlagtig BBR-registrering

Appellant 1 og appellant 2 solgte i juli 2019 deres ejendom på Adresse i Silkeborg. Kort forinden havde sælgerne, efter dialog med en energikonsulent, fået ændret det i Bygnings- og Boligregistret (BBR) registrerede boligareal fra 132 m² til 151 m². Ændringen skyldtes, at sælgerne gik ud fra, at et opvarmet vindfang skulle medregnes i boligarealet. Det fremgik af den ændrede BBR-meddelelse, at arealoplysningerne nu var kontrolleret af kommunens tekniske forvaltning.

Ejendomsmægleren, Person 2 fra db Silkeborg ApS, medvirkede ikke ved ændringen. Han rådede alene appellant 1 til at rette henvendelse til kommunen, hvilket hun gjorde. Efter salget viste det sig, at ændringen beroede på en fejl. Ved efterfølgende syn og skøn blev det faktiske boligareal opmålt til 134 m².

Retsforholdet til køberne og sælgernes tab

Da det kom frem, at boligarealet reelt var væsentligt mindre end angivet i salgsopstillingen (151 m²), rejste køberne et erstatningskrav mod sælgerne. Sælgerne indgik forlig og betalte køberne 145.000 kr. i erstatning. Dette beløb krævede sælgerne efterfølgende dækket af ejendomsmæglerfirmaet db Silkeborg ApS under henvisning til, at mægleren havde medvirket til den fejlagtige arealangivelse.

Parternes påstande og anbringender

Appellanterne (sælgerne) nedlagde påstand om, at db Silkeborg ApS skulle betale 145.000 kr. med tillæg af renter. De gjorde gældende, at ejendomsmægleren havde handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og havde forårsaget tabet:

• Person 2 burde have indset, at BBR-ændringen var tvivlsom, og han burde have rådgivet sælgerne om risikoen.
• Mægleren brugte det forkerte areal i salgsopstillingen og medvirkede dermed til fejlen.
• Sælgernes tab bestod af det beløb, de havde måttet udrede til køberne.

Indstævnte (db Silkeborg ApS, repræsenteret af Tryg Forsikring A/S som mandatar) påstod frifindelse og gjorde navnlig gældende:

• Mægleren havde ikke medvirket til BBR-ændringen; den blev foretaget af kommunen efter sælgers egen henvendelse.
• Det fremgik af BBR-meddelelsen, at kommunen havde kontrolleret oplysningerne.
• Arealafvigelsen udgjorde kun 17 m², og der var ingen øvrige forhold, der gav mægleren anledning til at betvivle rigtigheden.

Retsgrundlag: professionsansvar og god ejendomsmæglerskik

Sagen er et spørgsmål om professionsansvar for ejendomsmæglere. Efter Ejendomsmæglerloven påhviler det ejendomsmægleren at udvise den omhu og samvittighedsfuldhed, som en forsvarlig erhvervsudøvelse forudsætter. Overtrædelse kan medføre erstatningsansvar efter dansk rets almindelige erstatningsregler. I den konkrete sag skal det vurderes, om Person 2 har handlet ansvarspådragende i forbindelse med salget ved at undlade at reagere på den ændrede BBR-oplysning.

Byrettens frifindelse og anken til landsretten

Retten i Viborg frifandt ved dom af 9. juli 2024 (sag BS-43513/2021-VIB) db Silkeborg ApS og lagde vægt på, at mægleren ikke havde deltaget i ændringen og at der ikke var grundlag for at tilsidesætte BBR-oplysningerne. Appellanterne indbragte dommen for Vestre Landsret med påstand om ændring til betaling af 145.000 kr. For landsretten blev der afholdt supplerende syn og skøn, som fastslog, at ejendommens korrekte boligareal var 134 m², og at en forskel på 2 m² (i forhold til den oprindelige BBR-registrering på 132 m²) havde en værdi på 25.000 kr. pr. 1. oktober 2019.

Landsrettens bedømmelse og begrundelse

Landsretten gennemgik forløbet og lagde efter de afgivne forklaringer til grund, at appellant 1 under energikonsulentens besøg fik den opfattelse, at vindfangets areal ikke var medregnet i BBR. Hun kontaktede mægleren, der rådede hende til at rette henvendelse til kommunen, hvilket hun gjorde. Kommunen ændrede herefter arealet.

Landsretten tiltrådte, at Person 2 ikke havde handlet ansvarspådragende, og anførte:

Under hensyn til at ejendomsmægler Person 2 ikke medvirkede til ændringen af BBR-oplysningerne, at det fremgik af den ændrede BBR-meddelelse, at arealoplysningerne var kontrolleret af kommunens tekniske forvaltning, at forskellen mellem det oplyste og det faktiske boligareal alene udgjorde 17 m², og at der ikke i øvrigt var forhold, som kunne give Person 2 grund til at betvivle rigtigheden af ændringen af oplysningerne i BBR, tiltræder landsretten, at Person 2 ikke har handlet ansvarspådragende i forbindelse med salget af ejendommen.

Afgørende var således en samlet vurdering af manglende egen medvirken, kommunens kontrolstempel, den begrænsede arealdifference og fraværet af mistænkelige omstændigheder.

Afslutning og sagsomkostninger

Landsretten stadfæstede byrettens dom og frifandt dermed db Silkeborg ApS. Appellanterne blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten til indstævnte:

Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.