LandsrettenSagen angik en ankesag ved Østre Landsret om fastsættelse af lejen for et gennemgribende forbedret lejemål på Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg. Tre lejere krævede lejen nedsat, dels fordi de mente, at den aftalte leje væsentligt oversteg det lejedes værdi, dels fordi de mente, at der ved lejeaftalens indgåelse var aftalt mere byrdefulde vilkår end for ejendommens øvrige lejere. Østre Landsret stadfæstede Boligrettens dom, hvorved udlejeren, GR RD 2 ApS, blev frifundet.
Lejer 2, Lejer 3 og Lejer 4 ankede Boligretten på Frederiksbergs dom af 24. januar 2024 (sag BS-36775/2021-FRB) til Østre Landsret. Sagen drejede sig om lejeniveauet for lejemålet Dr. Abildgaards Allé 7, st. tv., 1955 Frederiksberg, som ubestridt var gennemgribende forbedret ved indgåelsen af lejekontrakten med ikrafttræden den 1. august 2018.
Appellanterne gjorde gældende, dels at lejen efter § 5, stk. 2, i den dagældende boligreguleringslov væsentligt oversteg det lejedes værdi, dels at der efter § 5, stk. 9 var aftalt mere byrdefulde lejevilkår end for ejendommens øvrige lejere.
Lejerne nedlagde følgende påstande, i prioriteret rækkefølge:
Over for GR RD 2 ApS' påstand om stadfæstelse — hvorefter lejen fra 1. januar 2020 skulle udgøre 220.156,97 kr. ekskl. forbrug årligt — nedlagde lejerne påstand om frifindelse. GR RD 2 ApS påstod Boligrettens dom stadfæstet.
For landsretten blev der fremlagt fotos af det omtvistede lejemål og af en række sammenlignelige lejemål. Herudover blev der fremlagt et meget stort antal oplysninger om sammenligningslejemål, hovedsageligt på Frederiksberg:
| Kategori af sammenligningslejemål | Antal |
|---|---|
| Prøvede lejemål på Frederiksberg (godkendt/ændret af boligret eller landsret) | 24 |
| Prøvede lejemål (godkendt/ændret af Huslejenævnet på Frederiksberg) | 40 |
| Uprøvede sammenligningslejemål på Frederiksberg | 20 |
| Sammenlignelige lejemål i København K, Ø og Vanløse | Enkelte |
En medarbejder hos GR RD 2 ApS, der er ansvarlig for driften af selskabets ejendomme, forklarede, at ejendommen, hvori det omtvistede lejemål ligger, blev erhvervet i oktober 2013 som led i et porteføljekøb af 31 ejendomme. Han redegjorde for forløbet i klagesager vedrørende tre andre lejemål i ejendommen, herunder et lejemål hvor Huslejenævnets afvisning af en klage blev hjemvist af boligretten, fordi der ikke var tale om et erhvervslejemål — lejemålet er i dag udlejet på boligvilkår efter lejelovens § 19, stk. 2. Vidnet kunne ikke oplyse nærmere om istandsættelsen af de enkelte lejemål i ejendommen og kunne ikke lokalisere lejekontrakten for et af sammenligningslejemålene.
Landsretten lagde til grund, at den aftalte leje vil væsentligt overstige det lejedes værdi, hvis den overstiger dette med 10-15 %, og at spørgsmålet beror på en samlet konkret bedømmelse, herunder af hvor sikkert det lejedes værdi kan fastslås.
Landsretten fandt, at parterne havde fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål, og så derfor bort fra de fremlagte uprøvede sammenligningslejemål, jf. også den nugældende lejelovs § 42, stk. 3.
Ved vurderingen lagde landsretten navnlig vægt på:
Landsretten fandt ikke grundlag for generelt at nedjustere den prøvede leje i sammenligningslejemålene med 10 % i tilfælde, hvor det ved prøvelsen allerede var fundet godtgjort, at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi. At der blandt sammenligningsmaterialet fandtes enkelte dom- og nævnsafgørelser med et lavere fastsat lejeniveau, kunne — henset til antallet af lejemål med et niveau svarende til den omtvistede leje — ikke føre til et andet resultat.
På denne baggrund tiltrådte landsretten, at GR RD 2 ApS havde godtgjort, at den omtvistede leje ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi.
Det var ubestridt, at det påhvilede lejerne at bevise, at der var aftalt mere byrdefulde vilkår end for ejendommens øvrige lejere, jf. § 5, stk. 9, i den dagældende boligreguleringslov.
Lejerne påberåbte sig 8 sammenligningslejemål i samme ejendom, hvoraf 2 var besigtiget af boligretten. Det var alene i det omtvistede lejemål, at udlejer havde den indvendige vedligeholdelse.
Med henvisning til forarbejderne til lejeloven (lovforslag L 47 af 13. oktober 2021) og retspraksis — herunder Højesterets domme af 4. december 2017 i sag 74/2017 (U.2018.1142) og af 9. september 2022 i BS-27157/2021 (U.2022.4962) — lagde landsretten vægt på lejemål i ejendommen, hvor lejen var fastsat efter samme retsgrundlag som det omtvistede lejemål. Landsretten tiltrådte derfor, at der skulle ses bort fra tre lejemål, der på aftaletidspunktet var udlejet erhvervsmæssigt.
For de øvrige relevante lejemål var der — bortset fra ét lejemål udlejet før 2018 — aftalt en leje, der i det væsentlige svarede til den omtvistede leje. At der for ét enkelt lejemål var aftalt en lavere leje, var ikke tilstrækkeligt til at løfte lejernes bevisbyrde.
Landsretten tiltrådte herefter, at lejerne ikke havde godtgjort, at der ved lejeaftalens indgåelse var aftalt mere byrdefulde vilkår.
På baggrund af de to vurderinger — at udlejer havde godtgjort, at lejen ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, og at lejerne ikke havde godtgjort, at der var aftalt mere byrdefulde vilkår — stadfæstede Østre Landsret Boligrettens dom.
Da lejerne havde fri proces og var repræsenteret ved beskikket advokat, skulle sagsomkostningerne for landsretten betales af statskassen. Landsretten fastsatte omkostningerne til 60.000 kr. til dækning af GR RD 2 ApS' udgifter til advokatbistand inkl. moms, hvorved der ud over sagens værdi blev lagt vægt på sagens omfang og hovedforhandlingens varighed.
THI KENDES FOR RET: Boligrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal statskassen inden 14 dage betale 60.000 kr. til GR RD 2 ApS.
