LandsrettenØstre Landsret stadfæstede byrettens dom om, at en andelshaver var retmæssigt ekskluderet fra andelsboligforeningen, fordi han uden samtykke havde fremlejet sin andelslejlighed i perioden 10. oktober 2021 til 2. marts 2022. Da andelsboligforeningens vedtægter ikke regulerede fremleje, måtte det deklaratoriske obligationsretlige udgangspunkt gælde: En andelshaver har kun en personlig brugsret og kan ikke uden samtykke overlade brugen til andre.
Appellant var andelshaver i Appelindstævnte A/B og havde brugsretten til en andelslejlighed beliggende på Adresse 1, 2300 København S. Det var ubestridt, at appellanten fra den 10. oktober 2021 til den 2. marts 2022 fremlejede lejligheden uden samtykke fra andelsboligforeningen.
Andelsboligforeningens bestyrelse gjorde den 19. oktober 2021 indsigelse over for appellanten og varslede eksklusion. Den 3. november 2021 traf foreningen beslutning om at ekskludere appellanten for så vidt angik brugsretten til den pågældende lejlighed.
Appellanten ejede også en anden andelslejlighed i foreningen, som han selv beboede. Under landsretssagen oplyste han, at han fortsat fremlejede lejligheden på Adresse 1 — den dagældende fremlejeaftale løb til 31. marts 2025. Han gjorde gældende, at også andre andelshavere i foreningen fremlejede deres lejligheder, herunder bestyrelsesmedlemmer, der fremlejede til deres børn.
Efter Appelindstævnte A/B's vedtægters § 14 kunne bestyrelsen ekskludere et medlem og bringe boligretten til ophør, blandt andet når et medlem gjorde sig skyldig i forhold svarende til dem, der efter lejelovens bestemmelser berettiger en udlejer til at hæve lejemålet.
Vedtægternes § 12 fastsatte, at foreningen med hvert medlem skulle oprette en boligaftale, der blandt andet skulle indeholde bestemmelser om fremleje. Parterne var imidlertid enige om, at de ikke havde indgået en sådan boligaftale. Vedtægterne regulerede i øvrigt ikke spørgsmålet om fremleje.
Af lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6 fremgår det, at udlejer kan ophæve lejeaftalen:
Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejerens indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.
Lejelovens § 150, stk. 2 fastslår som udgangspunkt:
Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand, jf. dog §§ 157 og 158.
Landsretten bemærkede, at denne bestemmelse kan føres tilbage til § 45 i lov nr. 54 af 23. marts 1937 om leje. Af forarbejderne til denne fremgik det, at det efter dagældende ret måtte antages, at det ikke var tilladt lejeren at overlade brugen af det lejede til en anden, medmindre brugerens person måtte antages at have været udlejeren ligegyldig, eller fremleje i øvrigt måtte anses for at være indrømmet udtrykkeligt eller stiltiende.
Efter andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5 skal erhververen af en andel i en andelsboligforening godkendes af foreningens bestyrelse.
Appellanten gjorde gældende, at vedtægterne ikke klart tog stilling til spørgsmålet om fremleje, og at han derfor med rette havde kunnet gå ud fra, at fremleje var tilladt. Han anførte, at foreningen måtte anses som kontraktkoncipist i relation til vedtægterne, og at foreningen — og ikke den enkelte andelshaver — derfor måtte bære risikoen for uklarheder i disse. Han anførte endvidere, at der ikke forelå retspraksis, som støttede foreningens synspunkt.
Foreningen anførte heroverfor, at vedtægterne ikke var uklare i relation til fremleje — de regulerede slet ikke spørgsmålet. I en sådan situation måtte man falde tilbage på det deklaratoriske obligationsretlige udgangspunkt, hvorefter en andelshaver ikke har ret til fremleje, medmindre det fremgår af vedtægterne eller en individuel aftale, da andelshaveren alene har en personlig brugsret til lejligheden.
Dette understøttedes af, at en erhverver af en andelsbolig ifølge andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5, skal godkendes af bestyrelsen. Med denne beføjelse kunne bestyrelsen sikre, at beboerne havde engagement i forhold til vedligeholdelsen af ejendommen, og bestemmelsen afspejlede således, at det ikke er ligegyldigt for andelsboligforeningen, hvem der råder over lejlighederne. Tilsvarende hensyn lå bag lejelovens regler om fremleje.
Landsretten lagde indledningsvist til grund, at spørgsmålet om fremleje ikke var reguleret i foreningens vedtægter. Selvom vedtægternes § 12 foreskrev, at der skulle oprettes en boligaftale med bestemmelser om fremleje, var en sådan aftale ikke indgået.
Retten fremhævede herefter det grundlæggende udgangspunkt:
Grundlaget for en andelshavers benyttelse af en andelslejlighed er en overladelse af brugsretten fra andelsboligforeningen, som er ejendommens ejer. Det må antages, at det almindeligvis har betydning for en andelsboligforening og de enkelte andelshavere, hvem der bor i ejendommen. Dette hensyn kommer bl.a. til udtryk i andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5.
På baggrund af en samlet vurdering af omstændighederne fandt landsretten, at appellanten ikke var berettiget til at overlade sin brugsret til andelslejligheden til en anden uden andelsboligforeningens samtykke.
Da det var ubestridt, at andelsboligforeningen den 19. oktober 2021 havde gjort indsigelse og varslet eksklusion, og da appellanten ikke havde bragt fremlejeforholdet til ophør, fandt landsretten, at foreningen med rette havde ekskluderet appellanten i medfør af vedtægternes § 14, jf. principperne i lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6.
Landsretten stadfæstede byrettens dom.
Appellanten blev pålagt at betale 25.000 kr. inkl. moms i sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte A/B til dækning af udgifter til advokatbistand. Beløbet blev fastsat med udgangspunkt i sagens resultat, dens økonomiske betydning og advokatarbejdets omfang. Det oplyste om andelsværdien blev tillagt en vis betydning, idet denne værdi i almindelighed er af betydning for parternes interesse i sagen, advokatarbejdets omfang og det med sagsførelsen forbundne ansvar, jf. Højesterets kendelse af 1. september 2023 (UfR 2023.5101).
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.
