LandsrettenØstre Landsret tog stilling til, om opførelsen af to punkthuse i 3-4 etager tæt på skel oversteg den naboretlige tålegrænse og påførte naboejendommen et erstatningsberettiget værditab. Appellants ejendom — et halvt dobbelthus i 1½ etage — blev påvirket af væsentlige indbliks- og skyggegener efter at en lokalplanændring i 2016 muliggjorde fortætning i området. Landsretten fandt generne så væsentlige og upåregnelige, at tålegrænsen var overskredet, og fastsatte værditabet skønsmæssigt til 150.000 kr.
Området var oprindeligt reguleret af lokalplan 3.7, vedtaget den 6. april 1981. Lokalplanen fastlagde bebyggelsesregulerende bestemmelser, der skulle sikre arkitektonisk overensstemmelse med Centeret. Bebyggelsesprocenten for det samlede areal måtte ikke overstige 30, og bygninger kunne maksimalt opføres i 1½ etage.
Den 28. november 2016 blev lokalplan 3.36 vedtaget. Denne nye lokalplan ændrede rammerne for området markant: På det areal, hvor de omstridte punkthuse blev opført, skulle bebyggelse herefter opføres som punkthuse i 3-4 etager.
Det var i medfør af lokalplan 3.36, at Appelindstævnte P/S opførte de to punkthuse på Adresse 2 og Adresse 3 — nabo til Appellants tidligere ejendom på Adresse 1.
Ejendommen på Adresse 1 er et halvt dobbelthus i 1½ etage med tilhørende syd- og vestvendt have. Den er beliggende i et bymæssigt miljø tæt på By 3 Station, busterminal og Centeret. I umiddelbar nærhed findes både enfamilieshuse, beboelsesejendomme i op til fire etager, institutioner og erhvervsejendomme.
Punkthuset på Adresse 2 er opført i tre etager med en høj sokkel på den side, der vender mod Appellants ejendom. Bygningen er placeret meget tæt på skel og har store vinduespartier samt enkelte altaner med direkte udsyn til Adresse 1.
Sagen blev anlagt ved Retten i Helsingør, der afsagde dom den 14. september 2023 (sag BS-22262/2022-HEL). Byrettens dom blev anket til Østre Landsret.
Appellants principale påstand: Appelindstævnte P/S skal betale 300.000 kr. i erstatning for værditab med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.
Appellants subsidiære påstand: Appelindstævnte P/S skal betale et mindre beløb efter landsrettens skøn.
Appelindstævnte P/S' påstand: Stadfæstelse af byrettens dom.
Under sagen blev der afgivet forklaringer fra Appellant, Skønsmand 1, Skønsmand 2, Vidne 1 (Appellants bror) og Vidne 2 (den mægler, der bistod med salget af ejendommen). Landsretten gennemførte desuden besigtigelse af de omhandlede ejendomme.
Skønsmand 1 forklarede, at man i villaområder normalt er beskyttet af det skrå højdegrænseplan. Kommunen havde imidlertid vedtaget en lokalplan, der bestemte noget andet. Efter skønsmandens opfattelse er det »unormalt og voldsomt« at bygge i den højde så tæt på en villa. Punkthusene skulle rykke adskillige meter tilbage for at overholde det almindelige højdegrænseplan. Generne for Adresse 1 bestod dels i skygge fra punkthusene, dels i store indbliksgener.
Skønsmand 2 vurderede, at der var tale om en varig værdiforringelse for ejendommen på 300.000 kr. Beregningen fremkom ved at sammenholde udbudspris og salgspris og inddrage udviklingen i de gennemsnitlige udbudspriser i den periode, hvor ejendommen var udbudt, samt det gennemsnitlige afslag på handelstidspunktet. Han trak endvidere på sin generelle erfaring som mægler og valuar.
Vidne 2 (mægleren) forklarede, at ejendommen var en kvalitetsejendom i fin forfatning med en god planløsning. Der var et fint antal fremvisninger, men ingen konkrete bud. Han anbefalede Appellant at sætte prisen ned for at tage højde for byggeriet. Efter hans opfattelse var det ikke sædvanligt eller forventeligt for området at have en naboejendom som de omhandlede punkthuse. Han kendte ikke til andre villaer i området, der som nabo havde etagebygninger opført så tæt på skel.
Sagen angår krav om erstatning på naboretligt grundlag. De almindelige naboretlige regler er ikke lovfæstet i én enkelt lov, men er udviklet gennem retspraksis og retslitteraturen. Kernen i vurderingen blev formuleret af landsretten således:
Efter almindelige naboretlige regler er det herefter afgørende, om der foreligger ulemper, der efter en konkret rimelighedsvurdering må anses for at gå ud over, hvad en nabo i lyset af den almindelige samfundsudvikling må tåle. Der skal i denne forbindelse lægges vægt på ulempens karakter, væsentlighed og påregnelighed sammenholdt med ejendommenes karakter og beliggenhed og områdets karakter.
Landsretten opstiller således en helhedsvurdering, hvor følgende momenter indgår:
Landsretten lagde efter bevisførelsen — herunder skønserklæringen fra Skønsmand 1 og landsrettens egen besigtigelse — til grund, at opførelsen af punkthusene havde medført væsentlige gener for Appellants tidligere ejendom.
Punkthuset på Adresse 2, opført i tre etager med en høj sokkel på den side, der vender mod Appellants ejendom, var placeret meget tæt på skellet. Bygningen har store vinduespartier og enkelte altaner med direkte udsyn til Adresse 1. Landsretten fandt, at dette medførte væsentlige indbliksgener.
Både punkthuset på Adresse 2 og punkthuset på Adresse 3 medførte skyggegener af et vist omfang for Appellants ejendom. Selvom skyggegenerne ikke i sig selv var lige så markante som indbliksgenerne, indgik de i den samlede vurdering.
Landsretten anerkendte, at det må anses for påregneligt, at der som led i den almindelige samfundsudvikling sker en vis fortætning i et område af den pågældende karakter — et bymæssigt miljø tæt på station, busterminal og center.
Trods dette nåede landsretten frem til, at de konkrete gener oversteg tålegrænsen:
Efter en samlet vurdering finder landsretten imidlertid, at de gener, som punkthusene har medført i forhold til ejendommen på Adresse 1, er så væsentlige og upåregnelige, at de overstiger, hvad der må accepteres som led i den almindelige samfundsudvikling.
Landsretten fandt således, at den naboretlige tålegrænse var overskredet. Den omstændighed, at byggeriet var opført i overensstemmelse med en gyldig lokalplan, udelukkede ikke, at der kunne foreligge en naboretlig overskridelse.
Landsretten lagde til grund, at opførelsen af punkthusene og de heraf følgende gener varigt havde påvirket værdien af Appellants tidligere ejendom negativt.
Retten kunne imidlertid ikke fuldt ud følge Skønsmand 2's vurdering af et værditab på 300.000 kr. Skønsmandens beregning tog udgangspunkt i en kontantværdi pr. 23. april 2020, men ejendommen blev rettelig solgt den 23. marts 2020. Af den statistik fra Realkreditrådet, som skønsmanden havde anvendt, fremgik det, at såvel udbudspriser som realiserede handelspriser i området gennemsnitligt var noget højere i 2. kvartal 2020 end i 1. kvartal 2020. Havde skønsmanden anvendt den korrekte salgsdato, ville beregningen isoleret set have ført til en lavere kontantværdi og et væsentligt lavere værditab.
Hertil kom, at der fra mægler til mægler kan være et spænd i vurderinger af udbudspriser på ca. 5 % for en ejendom som den pågældende.
Landsretten fastsatte herefter skønsmæssigt værditabet til 150.000 kr. og tog dermed Appellants subsidiære påstand til følge med dette beløb.
Landsretten afsagde følgende dom:
Erstatning: Appelindstævnte P/S skal inden 14 dage betale 150.000 kr. til Appellant med procesrente fra den 13. juni 2022.
Sagsomkostninger: Appelindstævnte P/S skal inden 14 dage betale 126.131,25 kr. i sagsomkostninger for begge retter. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Sagsomkostningerne fordeler sig således:
| Post | Beløb |
|---|---|
| Advokatbistand inkl. moms (begge retter) | 70.000,00 kr. |
| Retsafgift (begge retter) | 9.500,00 kr. |
| Udgifter til syn og skøn | 43.831,25 kr. |
| Vidnegodtgørelse | 2.800,00 kr. |
| I alt | 126.131,25 kr. |
Ved fastsættelsen af beløbet til advokat blev der taget hensyn til størrelsen af det tilkendte beløb og hovedforhandlingens varighed, herunder at der var sket besigtigelse i forbindelse med hovedforhandlingen i såvel byret som landsret. Udgiften på 7.500 kr. til afhjemling i landsretten af Skønsmand 2 blev endeligt pålagt Appellant, da afhjemlingen havde vist sig at være uden betydning for sagens afgørelse. De udgifter til syn og skøn, som Appelindstævnte P/S havde afholdt, skulle endeligt afholdes af denne part selv.
