Ophævelse af alment lejemål på grund af ulovlig fremleje og manglende fremsendelse af lejekontrakt stadfæstet af landsretten

Vidneforklaringer for landsretten

Under ankesagen afgav Lejer og flere vidner supplerende forklaring.

Lejers forklaring

Lejer forklarede, at Person 4 fraflyttede lejligheden den 15. august 2021, og at hun afregnede med ham. Han lånte herefter værelset i et par uger, indtil han kunne flytte et nyt sted hen. Om Vidne 5 (tidligere Person 5) forklarede hun, at de var uenige om, hvordan man skulle opføre sig — blandt andet at han spillede tennis og gik op og ned ad trappen med rødt grus på skoene. Hun bad ham flytte. Hun bekræftede at have afregnet depositum med Vidne 5.

Lejer forklarede endvidere, at Person 10 var hendes ven (tidligere kæreste), og at hun måske havde fremlejet et værelse til ham, da hun lærte ham at kende. Hun oplyste, at hun »tog annoncen af og lagde den på igen, så den hele tiden fremstod som ny«, når hun annoncerede på Boligportalen.

Vidne 1 — underboen

Vidne 1, der fortsat var underbo til Lejer, forklarede, at han under corona-nedlukningen arbejdede hjemmefra og kunne konstatere, at forskellige personer boede i Lejers lejlighed — personer der gik ind på forskellige værelser og blev der. Han kunne genkende personerne på deres gang. Person 10, en stor, tung mand, boede der stadig og var der »98 pct. af tiden«. Person 10 snorkede højlydt blandt andet sidst på eftermiddagen. Aktuelt boede der også en rødhåret fyr i lejligheden. Vidnet havde en mistanke om, at Lejer også udlejede værelser gennem Airbnb.

Vidne 3 — ejendomsmesteren

Ejendomsmester Vidne 3 forklarede, at Lejer var blevet bedt om at aflevere kopi af sine fremlejeaftaler på ejendomskontoret, hvilket hun ikke efterkom. Hun var også blevet bedt om at foranledige, at hendes lejere skulle indfinde sig på kontoret for at hilse på — heller ikke efterkommet. Vidnet havde ved tilfældige møder i ejendommen fået oplyst navnene Person 8, Person 9 og Person 10 af de pågældende selv. Person 10 boede stadig i Lejers lejlighed og havde fortalt vidnet, at han boede til leje der. En anden person ved navn Person 8 havde været nede på kontoret, fordi det undrede ham, at han skulle betale leje ved overførsel til Lejers søn.

Vidne 5 — den tidligere fremlejetager

Vidne 5 (tidligere Person 5) forklarede, at han fandt lejemålet via Boligportalen og boede på Adresse 1 i to måneder frem til 1. oktober 2021. Han betalte 5.200 kr. i månedlig husleje. I lejligheden boede han sammen med to andre lejere, hvoraf den ene hed Person 10. Han blev »pludselig smidt ud« den 22. september 2021 uden begrundelse.

Vidnet dokumenterede følgende overførsler til Lejer:

Vidnet havde på eget initiativ forevist sin lejekontrakt for Vidne 3 i august eller september. Han fik sit depositum tilbage, men ingen anden refusion.

Det var ubestridt, at Lejer ikke havde fremsendt en kopi af denne lejeaftale til KAB.

Retsgrundlaget: almenlejelovens regler om fremleje og ophævelse

Landsretten redegjorde for de relevante bestemmelser i almenlejeloven (lov om leje af almene boliger):

Almenlejelovens § 64, stk. 1 giver en lejer ret til at fremleje højst halvdelen af boligens beboelsesrum til beboelse.

Almenlejelovens § 66, stk. 1 kræver, at fremlejeaftaler indgås skriftligt, og at lejeren inden fremlejeperiodens begyndelse giver udlejeren kopi af fremlejeaftalen.

Almenlejelovens § 66, stk. 3 fastslår, at lejeren ikke kan betinge sig en højere leje, end lejeren selv betaler, og at udlejeren kan modsætte sig fremlejeaftalen, hvis den aftalte leje overstiger dette beløb.

Almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 6 giver udlejeren ret til at hæve lejeaftalen:

Når lejeren helt eller delvis overlader brugen af det lejede til en anden i tilfælde, hvor lejeren ikke er berettiget hertil og trods udlejers indsigelse ikke bringer forholdet til ophør.

Landsretten tiltrådte, at bestemmelsen efter sin ordlyd og sammenhæng med lovens øvrige bestemmelser også måtte antages at omfatte den situation, hvor en lejer — trods udlejers krav herom — ikke fremsender kopi af en fremlejeaftale. Dette gjaldt også, når lejeren benyttede sig af den legale fremlejeret i almenlejelovens § 64, stk. 1.

Almenlejelovens § 91, stk. 1 bestemmer, at udlejeren ikke kan hæve lejeaftalen, hvis det forhold, der lægges lejeren til last, skønnes at være af uvæsentlig betydning.

Landsrettens vurdering: misligholdelse og væsentlighed

Landsretten lagde følgende faktiske omstændigheder til grund:

• Det var ubestridt, at Lejer på tidspunktet for udlejers påmindelse af 4. august 2021 fremlejede et værelse til Vidne 5 (tidligere Person 5).
• Lejer havde ikke fremsendt en kopi af lejeaftalen til KAB.
• Efter Vidne 5's forklaring boede han i lejligheden frem til 1. oktober 2021 — og dermed også på tidspunktet for ophævelsen den 31. august 2021.
• På baggrund af påmindelsens indhold og det forudgående forløb måtte Lejer have været klar over, at udlejer krævede kopi af fremlejekontrakten fremsendt.

Landsretten fandt herefter, at der forelå misligholdelse fra Lejers side på ophævelsestidspunktet.

Ved vurderingen af, om misligholdelsen var væsentlig, jf. almenlejelovens § 91, stk. 1, lagde landsretten vægt på følgende momenter:

• Lejer foretog fremleje i et betydeligt omfang — flere værelser, flere annoncer på Boligportalen, flere fremlejetagere over tid.
• Lejer havde trods gentagne påmindelser over en længere periode forsømt at iagttage de fastsatte regler vedrørende fremleje.

Landsretten fandt på denne baggrund, at misligholdelsen var væsentlig. Det af Lejer i øvrigt anførte kunne ikke føre til en anden vurdering.

Landsrettens afgørelse

Landsretten stadfæstede boligrettens dom med den ændring, at Lejer skal fraflytte lejemålet inden den 31. maj 2025.

I sagsomkostninger for landsretten blev Lejer pålagt at betale 30.873,75 kr. til Boligselskabet AKB-København inden 14 dage. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Sagsomkostningerne fordelte sig således:

Ved fastsættelsen af advokatudgifterne blev der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og forløb samt hovedforhandlingens varighed.