LandsrettenVestre Landsret tog stilling til, om to sælgere af en ejendom i Horsens havde handlet groft uagtsomt ved ikke at oplyse køberne om omfattende og gentagne problemer med vandindtrængen i kælderen, som sælgerne havde oplevet i deres ejertid. Handlen var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, hvilket indebar, at køberne kun kunne gøre mangler gældende, hvis sælgerne havde handlet svigagtigt eller groft uagtsomt. Landsretten fandt, at sælgerne havde handlet groft uagtsomt ved utilstrækkeligt at oplyse om problemets historiske omfang og den fortsatte risiko, og stadfæstede byrettens dom på 145.625 kr. i erstatning.
Sagen angik en ejendom beliggende Adresse 1, Område, 8700 Horsens. Appellant 1 og Appellant 2 (herefter sælgerne) solgte i 2017/2018 ejendommen til Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 (herefter køberne).
Handlen var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. I den forbindelse blev der udarbejdet en tilstandsrapport og en salgsopstilling med billeder af 20. oktober 2017. Køberne overtog ejendommen i februar 2018.
Sælgerne var under sagen repræsenteret af advokat Søren Isaksen, mens køberne var repræsenteret af advokat Mads Michael Brandt.
Appellant 1 forklarede under sagen, at hun i sin ejertid havde oplevet gentagne og omfattende problemer med vand i kælderen. Hun beskrev problemets alvor således:
Hun iværksatte en række udbedringstiltag:
Efter Person 1's arbejde i 2015 oplevede Appellant 1 ikke vand i kælderen før skybruddet i juni 2016. Ved denne lejlighed trængte vand ind fra et sokkelafløb i viktualierummet under trappen og flød ud i hele kælderen.
Hun anmeldte skaden til forsikringen, som sendte Vidne (en forsikringskonsulent) ud på ejendommen. Vidne var på ejendommen to gange efter skybruddet, fordi kælderen var længere om at tørre end normalt. Vidne forklarede:
Jeg foreslog den tidligere ejer af ejendommen, at der blev lagt dræn på ejendommen. Det gjorde jeg, da jeg var ude på adressen anden gang. Det var 2-3 måneder efter skybruddet i 2016.
Appellant 1 kunne ikke huske Vidnes besøg eller hans forslag til yderligere udbedringer. Hun foretog sig ikke yderligere for at afhjælpe problemet efter 2016. I stedet brugte hun forsikringspengene på nye glasdøre og klinker på gulvet i kælderen.
I tilstandsrapportens afsnit om sælgers oplysninger anførte sælgerne:
Appellant 1 forklarede, at hun havde en forventning om, at problemet var løst, fordi hun ikke havde oplevet vand siden juni 2016. Hun erkendte dog samtidig, at hun ikke kunne give garanti, og at hun derfor havde skrevet "formodet udbedret".
Under fremvisningen af ejendommen fremstod kælderen nyistandsat og indflytningsklar. Appellant 1 viste køberne ventilationen og pumpen og fortalte, at de skulle anvende åndbar maling og holde risten ren.
Køberne forklarede, at de under rundvisningen spurgte ind til vandproblemet, da det fremgik af tilstandsrapporten. Appellant 1 fortalte dem imidlertid ikke:
Køberne havde fortalt Appellant 1, at de ville bruge kælderen som værelse til deres søn, hvilket Appellant 1 svarede var "en god ide" – uden at advare om vandrisikoen.
Landsretten lagde til grund, at det ikke var bevist, at Appellant 1 mundtligt havde oplyst køberne om det fulde omfang af vandindtrængen, herunder strålerne gennem væggen, eller at der var trængt vand op gennem kældergulvet andre steder.
Appelindstævnte 1 forklarede, at de allerede få måneder efter overtagelsen i februar 2018 begyndte at opleve vand i kælderen. Første gang troede de, det var et engangstilfælde, men herefter skete det gentagne gange.
Problemet manifesterede sig på to forskellige måder:
I gennemsnit oplevede de vand i kælderen fire gange om året. Der var vand i kælderen hver gang, der var langvarig regn – ikke kun i det lille rum ved trappen, som tilstandsrapporten angav.
Køberne havde lagt laminatgulv i kælderen ved overtagelsen, men gulvet rådnede og måtte fjernes. Efter fjernelsen kunne de se, at vandet boblede op fra det underliggende gulv. Der opstod også en speciel lugt, som ikke havde været der under fremvisningen.
Da køberne kontaktede Vidne (forsikringskonsulenten), fik de for første gang at vide, at der tidligere havde stået rigtig meget vand i kælderen, og at han havde anbefalet dræn.
Det var ubestridt, at ejendomshandlen var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, og at betingelserne i lovens § 2, stk. 1 var opfyldt. Det indebar, at køberne som udgangspunkt ikke kunne påberåbe sig mangler ved bygningens fysiske tilstand over for sælgerne.
Den afgørende undtagelse følger af § 2, stk. 5:
Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
Køberne kunne således alene gøre et mangelskrav gældende, hvis sælgerne havde handlet svigagtigt eller groft uagtsomt.
Landsretten gennemgik tre centrale spørgsmål i sin bedømmelse.
Landsretten bemærkede, at det fremgik af skønserklæringerne, at ejendommens kældervægge og -gulv var udført efter den tids byggeskik, hvorfor indtrængende/opstigende vand ved et stigende vandtryksspejl var en uundgåelig konsekvens.
På baggrund af forklaringerne om omfanget og hyppigheden af vandindtrængen – både før og efter handelstidspunktet – tiltrådte landsretten, at ejendommens fysiske tilstand var mangelfuld på handelstidspunktet.
Landsretten lagde vægt på, at Appellant 1 havde forklaret om gentagne og omfattende problemer med vandindtrængen, og at der efter den formodede udbedring igen skete vandindtrængen ved skybruddet i juni 2016.
Afgørende var Vidnes forklaring om, at han havde været på ejendommen to gange efter skybruddet, fordi kælderen var længere om at tørre end sædvanligt, og at han havde rådgivet om et dræn omkring huset. Landsretten lagde Vidnes forklaring til grund og konstaterede, at Appellant 1 ikke foretog sig yderligere for at afhjælpe problemet efter 2016.
På denne baggrund konkluderede landsretten:
Landsretten finder, at problemet med vandindtrængen i kælderen havde haft et sådant omfang, at det sammenholdt med oplysningerne om de forholdsvis begrænsede foranstaltninger, der var blevet gennemført for at afhjælpe problemet, må have stået Appellant 1 og Appellant 2 klart, at der på handelstidspunktet fortsat bestod en betydelig risiko for, at der igen ville kunne forekomme vandindtrængen i kælderen.
Landsretten konstaterede, at sælgerne i tilstandsrapporten alene havde oplyst om vandindtrængen i ét lille rum, at årsagen var "formodet udbedret", og at der ikke havde været vand i halvandet år.
De havde derimod ikke oplyst:
Landsretten fandt, at sælgerne ikke i tilstrækkelig grad havde oplyst om problemet med vandindtrængen, og at de derfor havde handlet groft uagtsomt. Køberne kunne dermed gøre et erstatningskrav gældende.
Landsretten tiltrådte byrettens fastsættelse af erstatningsbeløbet til 145.625 kr.
For landsretten skulle sælgerne derudover betale 30.000 kr. i sagsomkostninger til køberne til dækning af advokatbistand inkl. moms. Beløbet blev fastsat under hensyn til sagens værdi, omfang og hovedforhandlingens varighed.
Landsretten stadfæstede byrettens dom i sin helhed.
Sælgerne (Appellant 1 og Appellant 2) skulle inden 14 dage betale 30.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten til køberne (Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2).
Dommen blev afsagt af landsdommerne Rasmus Krogh Pedersen, Peter Buhl og Pernille Allen Andersen (kst.).
