LandsrettenØstre Landsret tog stilling til, om en generalforsamlingsbeslutning i en ejerforening — truffet den 3. december 2020 med kvalificeret flertal — om at gennemføre et omfattende VVS-renoveringsprojekt (Projektforslag 1) var ugyldig. Ocean Shipping ApS, der ejer en lejlighed i foreningen, gjorde gældende, at projektet påførte dem en væsentlig og varig ulempe i form af ændret rørføring i entré og køkken, og at beslutningen derfor krævede enstemmighed eller deres accept. Landsretten stadfæstede byrettens frifindelse af ejerforeningen og fandt, at beslutningen hvilede på et sagligt grundlag og ikke påførte appellanten en væsentlig og varig ulempe af reel betydning.
Ejendommen, der er opført i 1933, havde gennem længere tid haft behov for en omfattende renovering af de nedslidte VVS-installationer. I løbet af 2020 behandlede ejerforeningen flere forslag til, hvordan udskiftningen af vandrør og faldstammer skulle gennemføres.
På en ekstraordinær generalforsamling den 4. marts 2020 fremlagde ejerforeningens rådgivende ingeniørfirma tre projektforslag:
På den ekstraordinære generalforsamling den 3. december 2020 traf ejerforeningen med kvalificeret flertal beslutning om at bemyndige bestyrelsen til at igangsætte Projektforslag 1. Forud for generalforsamlingen havde ingeniørfirmaet aflagt besøg i langt de fleste lejligheder for at drøfte rørføring med de enkelte ejere, og der var efterfølgende udsendt mail med billeder og kommentarer.
Ocean Shipping ApS ejer en lejlighed i ejerforeningen. Lejligheden blev oprindeligt købt af selskabets direktørs datter i 2002 og overtaget af selskabet i 2005. Lejligheden var ved købet i 2002 »helt autentisk fra dengang, ejendommen blev bygget i 1933« og blev derefter totalrenoveret.
Lejligheden havde før projektet to stigestrenge, to ventilationskanaler og en faldstamme på badeværelset samt én koldtvandsstigestrang i køkkenet, der var »bygget ind« i et hjørne. Der var hverken stigestrenge eller rør i entréen. I entréen fandtes to skabe med overskabe fra gulv til loft, som fungerede som garderobe og opbevaring.
Ved gennemførelse af Projektforslag 1 ville der komme:
Ocean Shipping ApS gjorde gældende, at beslutningen var ugyldig, fordi:
Der blev for landsretten afholdt syn og skøn ved en ingeniør, der afgav skønserklæring og supplerende skønserklæring, begge dateret den 24. januar 2023.
Skønsmandens væsentligste konklusioner:
Ocean Shipping ApS nedlagde påstand om, at ejerforeningen skulle anerkende, at generalforsamlingsbeslutningen af 3. december 2020 var ugyldig. Ejerforeningen påstod stadfæstelse af byrettens dom.
Ocean Shipping ApS' supplerende anbringender for landsretten:
Ejerforeningens supplerende anbringender:
Ocean Shipping ApS havde gjort gældende, at ejerforeningen ved at tage bekræftende til genmæle i en tidligere anlagt sag skulle have accepteret, at en ændring af VVS-installationerne krævede konsensus.
Landsretten tiltrådte byrettens vurdering af, at betragtninger om retskraft for så vidt angik dommen af 7. december 2020 ikke kunne føre til, at generalforsamlingsbeslutningen truffet den 3. december 2020 vedrørende Projektforslag 1 var ugyldig. Som anført i byrettens dom adskilte Projektforslag 1 sig væsentligt fra det projektforslag, der var blevet vedtaget på generalforsamlingen den 4. marts 2020.
Landsretten var enig med byretten i, at Projektforslag 1 måtte anses for en fornyelse af ejendommens fællesinstallationer, som indebar en væsentlig forandring heraf, og som ifølge foreningens vedtægter kunne vedtages med kvalificeret flertal.
Da en gennemførelse af projektforslaget endvidere indebar ændringer i bl.a. Ocean Shipping ApS' lejlighedsinstallationer og indretning, måtte det dog vurderes, om beslutningen hvilede på et sagligt grundlag og ikke ville påføre selskabet en væsentlig og varig ulempe af reel betydning.
Landsretten lagde vægt på følgende forhold:
Landsretten finder på den baggrund, at beslutningen om at bemyndige bestyrelsen til at gennemføre projektforslag 1 hviler på et sagligt grundlag.
Landsretten vurderede herefter, om Projektforslag 1 påførte Ocean Shipping ApS en væsentlig og varig ulempe af reel betydning.
Retten noterede, at Projektforslag 1 ville medføre »mange og synlige rørtræk i lejlighedens entré og en forøgelse af rørtræk i køkkenet fra et til to«, men at rørføringen i både entré og køkken ville kunne indklædes i fuldt omfang og derved skjules. Vidne 1 havde forklaret, at den ændrede rørføring ikke ville få betydning for badeværelset, men at den eksisterende benyttelse af entréens overskabe ikke ville kunne videreføres. Skønsmanden vurderede dog, at det var muligt at anvende skabene til at skjule den nye rørføring.
Omkostningerne til fællesinstallationer for de enkelte lejligheder lå i intervallet 48.100-69.300 kr. inkl. moms.
Under hensyn hertil og til det øvrigt foreliggende, herunder projektets forbedrende karakter for hele ejendommen, som efter det oplyste ikke vil være særligt indgribende for Ocean Shipping ApS, finder landsretten, at en gennemførelse af projektforslag 1 ikke vil indebære en væsentlig og varig ulempe af reel betydning for Ocean Shipping ApS, herunder en formueforskydning mellem foreningens medlemmer, med den virkning, at beslutningen krævede enstemmighed eller Ocean Shipping ApS' accept.
Landsretten fandt endelig, at beslutningen ikke kunne anses for at være i strid med ejerlejlighedslovens § 4, 2. pkt., der bestemmer:
Der må på generalforsamlingen ikke træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning. Tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe.
Beslutningen kunne herefter gyldigt træffes med kvalificeret flertal.
Landsretten stadfæstede byrettens dom.
Efter sagens udfald skulle Ocean Shipping ApS i sagsomkostninger for landsretten betale 71.250 kr. til ejerforeningen. Beløbet fordelte sig således:
| Post | Beløb |
|---|---|
| Advokatbistand inkl. moms | 45.000 kr. |
| Udgifter til skønsmand for supplerende skønserklæring | 26.250 kr. |
| I alt | 71.250 kr. |
Ocean Shipping ApS skulle herudover endeligt bære de af selskabet foreløbigt afholdte udgifter til syn og skøn. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
