Østre Landsrets stadfæstelse af ugyldig lejekontrakt og manglende bevis for beboelse efter tvangsauktion

Lejekontraktens gyldighed — den manglende tegningsret

Et centralt punkt i landsrettens prøvelse var, om lejekontrakten overhovedet var gyldigt indgået.

Landsretten konstaterede, at lejekontrakten ikke var underskrevet af en person, der var tegningsberettiget for det udlejende selskab Deluxe Invest IVS. Det var således ikke dokumenteret, at den person — angiveligt en amerikansk statsborger ved navn Person 1 — der havde underskrevet på vegne af selskabet, faktisk havde tegningsret.

Lejer havde forklaret, at Person 1 var den ultimative kapitalejer af Deluxe Invest IVS, og at han blev forsøgt anmeldt som direktør i januar 2021 — men anmeldelsen gik ikke igennem, muligvis fordi han var bosiddende i udlandet. Lejer selv var fratrådt som direktør den 8. januar 2021. Efterfølgende blev Vidne 3 anmeldt som administrerende direktør den 11. august 2021, men denne registrering blev heller ikke gennemført.

Landsretten lagde derfor til grund:

Den af Lejer påberåbte lejekontrakt er ikke underskrevet af en for det udlejende selskab tegningsberettiget person. Lejekontrakten er derfor ikke gyldigt indgået mellem lejer og udlejer.

Konsekvensen heraf var, at Lejer — uanset at kontrakten blev omtalt under tvangsauktionen og var kendt for køber — ikke kunne påberåbe sig lejekontrakten over for Zenta Invest 2017 ApS.

Stridens kerne: Beboede Lejer reelt ejendommen?

Da lejekontrakten ikke kunne gøres gældende, blev spørgsmålet herefter, om Lejer på andet grundlag havde opnået ret til at bebo ejendommen.

Lejers forklaring og bevisførelse

Lejer forklarede, at hun havde boet på adressen siden december 2010 og havde haft en tidligere lejekontrakt. Hun fremlagde:

• Årsopgørelser fra SKAT for 2019 og 2020 — men med Holstebro Kommune som skattekommune i 2019
• Brev af 6. april 2018 fra Almindelig Brand A/S om indboforsikring på adressen
• Udskrifter af betalingstransaktioner fra oktober 2021, der viste kørsel over Storebæltsforbindelsen, indkøb af benzin og dagligvarer samt parkering — dog uden at hendes navn fremgik

Lejer forklarede den manglende folkeregistertilmelding med, at hun i en periode var udsat for trusler og afpresning, og at folkeregistret havde foreslået en midlertidig adresseændring. Hun havde navne- og adressebeskyttelse.

Modpartens bevisførelse

Imidlertid tegnede vidneforklaringerne et andet billede:

• Vidne 4 (rekvirentens advokat) forklarede, at stueetagen bar præg af ikke at være beboet — der var støv over det hele, toilettet var fyldt op med ting, og der var hverken seng eller funktionsdueligt køkken. Det lignede en forretning med tøj og sko.
• Vidne 2 (elinstallator og medejer af Zenta Invest) fandt ved besigtigelse efter auktionen partivarer til videresalg: kasser med ledlamper, store mængder tøj med prismærker, sko og neglelak. I kælderen var der et stort depotrum. Han fik ikke indtryk af, at nogen boede i stueetagen.
• Vidne 1 (medejer af Zenta Invest) fik samme indtryk: stueetagen blev anvendt til erhverv, ikke beboelse.
• Ved henvendelse til folkeregistret den 4. november 2021 fik Vidne 2 oplyst, at Lejer ikke på noget tidspunkt havde været registreret på adressen — heller ikke med hemmelig adresse.

Lejers egne vidner kunne ikke med sikkerhed bekræfte beboelsen. Vidne 3 kunne ikke vurdere, om Lejer boede på adressen. Vidne 5 havde ikke set noget soveværelse under sit besøg. Kun Vidne 6 og Vidne 7 (revisor) gav udtryk for, at det var deres opfattelse, at Lejer boede der.

Det processuelle forløb og ophævelsen af lejemålet

Efter tvangsauktionen udviklede sagen sig hurtigt:

• 19. oktober 2021: Vidne 1 sendte en mail til Lejer med spørgsmål om, hvorvidt de skulle finde en god løsning for begge parter. Lejer svarede ikke.
• 28. oktober 2021: Zenta Invest 2017 ApS' advokat meddelte ved anbefalet brev, at selskabet bestred, at Lejer havde rettigheder som lejer. Det blev anført, at hun ikke beboede ejendommen og dermed havde tilsidesat lejelovens § 93, stk. 1.
• 3. november 2021: Lejers advokat protesterede mod ophævelsen og begærede genindsættelse. Fogedretten svarede den 8. november 2021, at der ikke verserede nogen sag.
• 17. november 2021: Lejers advokat anmodede om umiddelbar fogedforretning til genindsættelse.

Da Lejer en aften kom hjem fra sit arbejde som underviser i Kolding, var låsene skiftet. Alt hendes indbo var indenfor. På et tidspunkt i april 2022 fik hun lov til at hente regnskabsmateriale under opsyn af bl.a. Vidne 1. Hun konstaterede, at mange af hendes ejendele var fjernet.

Der blev efterfølgende ført en omfattende mailudveksling mellem parternes advokater, og Lejer indgav politianmeldelse mod Zenta Invest 2017 ApS for ulovlig indtrængen, hærværk og tyveri.

Parternes påstande

Lejers påstande (gentaget for landsretten):

1. Indstævnte tilpligtes at anerkende appellantens ret til at bebo ejendommen.
2. Indstævnte tilpligtes at anerkende appellantens lejekontrakt til ejendommen.
3. Indstævnte tilpligtes at anerkende, at lejekontrakten er uopsigelig.
4. Indstævnte tilpligtes at anerkende, at appellanten har en forkøbs-/tilbagekøbsret til ejendommen.

Zenta Invest 2017 ApS' påstand:

Stadfæstelse af byrettens dom.

Parterne gentog i det væsentlige deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse

Landsretten lagde afgørende vægt på to forhold:

1. Lejekontrakten var ugyldig

Den af Lejer påberåbte lejekontrakt er ikke underskrevet af en for det udlejende selskab tegningsberettiget person. Lejekontrakten er derfor ikke gyldigt indgået mellem lejer og udlejer. Uanset at det må lægges til grund, at lejekontrakten blev omtalt under tvangsauktionen den 14. oktober 2021, og at den således var kendt for de for Zenta Invest 2017 ApS mødende, kan Lejer herefter ikke påberåbe sig lejekontrakten overfor køber.

2. Beboelse ikke godtgjort

Landsretten bemærkede, at Lejer havde forklaret at have boet på ejendommen siden 2010, men at en tidligere lejekontrakt ikke var fremlagt, og at betaling af husleje heller ikke var dokumenteret. Henset hertil — og til den manglende folkeregistrering — påhvilede det Lejer at godtgøre, at hun havde beboet ejendommen som lejer.

Landsretten fandt efter de afgivne vidneforklaringer, som ikke gav noget entydigt billede af Lejers benyttelse af ejendommen, og de i øvrigt foreliggende oplysninger, ikke, at dette var godtgjort.

Byrettens dom blev derfor stadfæstet.

Afgørelse og sagsomkostninger

Landsretten stadfæstede byrettens dom i det hele.

I sagsomkostninger for landsretten skulle Lejer inden 14 dage betale 43.000 kr. til Zenta Invest 2017 ApS. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Af sagsomkostningerne udgjorde:

Ved fastsættelsen af beløbet til advokat blev der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang.

Sagen blev afgjort af landsdommerne Alex Puggaard, Henrik Bitsch og René Bergfort (kst.).