LandsrettenVestre Landsret stadfæstede byrettens dom i en nabotvist ved Saksild Strand, hvor ejeren af et sommerhus krævede, at indehaveren af et ishus fjernede et udhus, terrasser og flisebelægning fra en servitutbelagt nabogrund. Landsretten fandt, at terrasserne og fliserne ikke var 'bebyggelse', og at selvom udhuset var i strid med servitutten, ville en fjernelse medføre uproportionalt værdispild. Frifindelsen af ishusets indehaver blev derfor stadfæstet.
Sagen angik to naboejendomme ved Saksild Strand i Odder Kommune. Appellant, tidligere Sagsøger, ejer et sommerhus, mens Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte, driver et ishus. Appelindstævnte havde i forbindelse med opførelsen af et nyt ishus i 2019 anlagt følgende på Matrikel nr. 1, der var pålagt en tinglyst servitut:
Servitutten bestemte, at arealet "alene må benyttes til dagsopholdsareal for publikum, og at det ikke må benyttes til parkering eller camping, ligesom det ikke må benyttes til bebyggelse, eventuelt bortset fra mindre toilet-bygning".
Appelindstævnte fik den 7. februar 2019 byggetilladelse fra Odder Kommune til at opføre et nyt ishus på Matrikel nr. 3. I tilladelsen var der blandt andet fastsat krav om friarealer til ophold. Samtidig med ishuset opførte han de omtvistede anlæg på den tilstødende Matrikel nr. 1, som han lejede af kommunen.
Udhuset på 14 m² blev benyttet til lager, pant, opbevaring af pap samt maskinvask og tørretumbler. Udhuset havde el, vand og fastmonteret slange. Ifølge Appelindstævntes forklaring var udhuset nødvendigt som et forrum til fødevarevirksomheden og måtte derfor være en del af ishusets drift. Træterrasserne var hævet 14-25 cm over terræn og anvendt som opholdsareal, mens flisebelægningen blev brugt til vareindlevering.
Appellant, den naboejede sommerhus, har udsigt til anlæggene og har klaget over blandt andet affaldshåndtering på flisearealet. Hendes mand, der var vidne i sagen, gjorde opmærksom på, at affald var blevet opbevaret på flisearealet og at de ønskede alle anlæg fjernet.
Byretten afsagde dom den 21. april 2023 (sag BS-48680/2020-ARH), hvor Appelindstævnte blev frifundet. Appellant ankede dommen til Vestre Landsret med påstand om, at Appelindstævnte skulle fjerne den opførte bygning, de hævede træterrasser og flisebelægningen. Appelindstævnte påstod stadfæstelse, subsidiært frifindelse mod betaling af en mindre del af fjernelsen.
For landsretten blev der gennemført supplerende syn og skøn ved Skønsmand 2. Skønserklæringen af 26. april 2024 opgjorde udgifterne til opførelse af udhuset i 2019 til 257.599 kr., og til projektering 15.000 kr.
Servitutten på Matrikel nr. 1 indeholdt et forbud mod "bebyggelse", med en undtagelse for en "mindre toilet-bygning". Partene var uenige om, hvorvidt de omtvistede anlæg faldt ind under dette begreb. Landsretten trak på Byggeloven § 2, stk. 2 til fortolkningen af, hvad der udgør bebyggelse. Derudover skulle der ved en eventuel konstateret servitutkrænkelse foretages en konkret afvejning af, om krænkelsen skulle tåles under hensyn til værdispild, jf. fast retspraksis om samfundsmæssigt værdispild ved retsstridige forhold.
Landsretten tiltrådte byrettens vurdering. Med henvisning til den generelle definition i Byggeloven § 2, stk. 2 fandt retten, at træterrasserne, der var hævet 14-25 cm over terræn, og flisebelægningen, der var lagt direkte på terræn, ikke kunne anses for "bebyggelse" i servituttens forstand. Opførelsen af disse anlæg var derfor ikke i strid med servitutten.
Det var ubestridt, at udhuset på 14 m² var "bebyggelse". Landsretten fandt, at udhuset, som blev brugt til lager og drift af ishuset, ikke kunne sidestilles med den i servitutten tilladte "mindre toilet-bygning". Det var derfor opført i strid med servitutten.
Herefter foretog landsretten en afvejning af, om udhuset skulle fjernes:
Udgangspunktet er herefter, at Appellant, tidligere Sagsøger kan forlange, at udhuset på 14 m² bliver fjernet. Der skal dog i et tilfælde som det foreliggende foretages en konkret afvejning af hensynet til retshåndhævelsen og Appellants, tidligere Sagsøger interesse i reetablering over for det samfundsmæssige værdispild, som en fjernelse af udhuset vil medføre, og de omkostninger og ulemper, der herved påføres Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte.
Efter Appelindstævntes forklaring, formuleringen af byggetilladelsen af 7. februar 2019 og oplysningerne om, at det oprindelige ishus også havde en tilbygning på Matrikel nr. 1 som hverken kommunen eller andre havde påtalt, samt i betragtning af servituttens vage formulering, lagde landsretten til grund, at Appelindstævnte var i god tro med hensyn til, om opførelsen af udhuset var i strid med servitutten.
Under hensyn til udhusets placering, den generelle beskaffenhed af området ved Saksild Strand og de omstændigheder, som byretten i øvrigt havde fremhævet, vurderede landsretten, at de ulemper, som Appellant blev påført som følge af udhuset, var beskedne.
På baggrund af skønserklæringen og Appelindstævntes forklaring lagde landsretten til grund, at en fjernelse af udhuset ville medføre et væsentligt værdispild og påføre Appelindstævnte betydelige omkostninger og ulemper. Skønsmanden havde opgjort opførelsesomkostningerne til 257.599 kr. i 2019-priser (og 318.024 kr. i 2024-priser), hvortil kom projekteringsomkostninger på ca. 15.000 kr.
Efter en samlet afvejning fandt landsretten, at nedrivning af udhuset ville stå i misforhold til den interesse, som Appellant havde i reetablering af den servitutmæssige tilstand. Frifindelsespåstanden blev derfor taget til følge.
Landsretten stadfæstede byrettens dom.
I sagsomkostninger for landsretten skulle Appellant inden 14 dage betale 35.610 kr. til Appelindstævnte. Beløbet omfattede 30.000 kr. til advokatbistand inkl. moms og 5.610 kr. til dækning af udgifter til syn og skøn. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.
