LandsrettenUdlejer ApS og Lejer tvistede om huslejen for et lejemål i Hillerød, efter at Hillerød Kommune i 2018 meddelte, at et udhus med to værelser ikke var godkendt til beboelse. Det reelle beboelsesareal faldt dermed fra kontraktens 150 m² til ca. 85 m². Østre Landsret stadfæstede boligrettens dom om nedsættelse af lejen med virkning fra 10. december 2018 og pålagde udlejer at betale 35.000 kr. i sagsomkostninger.
Lejekontrakten angav et beboelsesareal på 150 m² og en årlig leje på 105.600 kr. (8.800 kr. månedligt). Lejemålet omfattede to værelser i et udhus, som Lejer benyttede til beboelse. I 2018 meddelte Hillerød Kommunes byggemyndighed, at udhuset ikke var godkendt til beboelse. Udlejer forlangte herefter, at Lejer ophørte med at anvende udhuset til beboelse, hvilket reducerede det faktiske beboelsesareal til ca. 85 m². Derudover havde Lejer fortsat brugsret til ca. 31 m² sekundære arealer. Lejer rejste krav om huslejenedsættelse, men parterne kunne ikke enes.
Lejer indbragte sagen for huslejenævnet den 10. december 2021. Huslejenævnet nedsatte lejen med henvisning til det reducerede beboelsesareal. Udlejer ApS bragte nævnets afgørelse ind for Retten i Hillerød (boligretten, sag BS-43877/2022-HIL), som den 1. maj 2024 stadfæstede nedsættelsen og bestemte, at den ændrede leje skulle have virkning fra 10. december 2018. Boligrettens afgørelse omfattede også et spørgsmål om manglende vedligeholdelse, men dette var ikke en del af ankesagen for landsretten.
Udlejer ApS nedlagde følgende påstande:
Lejer påstod stadfæstelse af boligrettens dom og appellerede særskilt sagsomkostningsafgørelsen med krav om 53.750 kr., subsidiært efter landsrettens skøn.
Udlejer påstod stadfæstelse af sagsomkostningerne for boligretten for det tilfælde, at dommen ikke ændredes, og krævede selv sagsomkostninger, hvis dommen ændredes i overensstemmelse med udlejers påstand.
Landsretten lagde til grund, at der forelå en ubestridt og oprindelig arealmangel, idet beboelsesarealet var reduceret fra 150 m² til ca. 85 m². Manglen blev anset for væsentlig og berettigede til nedsættelse af lejen.
Udlejer gjorde gældende, at Lejers krav var afskåret eller begrænset efter lejelovens § 40, stk. 2. Landsretten afviste dette med følgende begrundelse:
Nævnets afgørelse har ikke karakter af lejefastsættelse med henvisning til det lejedes værdi. Landsretten finder på denne baggrund, at lejer ikke har indbragt sagen for sent for huslejenævnet, eller at lejers krav om tilbagebetaling af for meget erlagt leje er prækluderet eller bortfaldet ved passivitet.
Retten fandt således, at huslejenævnets afgørelse var en direkte følge af den konstaterede arealmangel og ikke en værdifastsættelse, og at Lejer derfor havde overholdt fristerne. Den ændrede lejefastsættelse kunne passende gives virkning fra 10. december 2018 – tre år før sagens indbringelse for huslejenævnet.
Landsretten stadfæstede boligrettens dom, således at lejen blev nedsat med virkning fra 10. december 2018. Udlejer ApS blev pålagt at betale 35.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten til Lejer inden 14 dage. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand inkl. moms og er fastsat under hensyn til sagens værdi, omfang og forløb. Sagsomkostningsbeløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Boligrettens afgørelse om sagsomkostninger forblev uændret.
