LandsrettenØstre Landsret tog stilling til, om udlejere kunne opsige en 73-årig folkepensionist fra et 27 m² lejemål, hun havde beboet siden 2005, med henblik på at anvende det som hjemmekontor og gæsteværelse. Landsretten fandt med stemmerne 2-1, at opsigelsen efter ikke var rimelig efter en samlet interessearvejning, jf. , og frifandt derfor lejer.
Lejer flyttede ind i lejemålet i maj 2005, efter tidligere at have været ansat som vicevært i ejendommen siden 2000. Lejemålet er på ca. 27 m² og ligger på Adresse 1 i By, ca. 200 meter fra udlejernes bolig på Adresse 2 i en anden bygning med separat adgang.
Lejemålet har siden indflytningen været udstyret med et selvstændigt køkken med køkkenbord, køkkenelementer, hylder, fliser, vask og afløb, som alene lejer har haft brugsret til. Lejer indkøbte kort efter indflytningen køleskab med fryser, ovn, mikroovn og kogeplader. Toilet og bad er beliggende overfor køkkenet og anvendes ligeledes alene af lejer.
I 2018 – i forbindelse med at udlejerne købte ejendommen af den tidligere ejer – underskrev lejer et tillæg til lejekontrakten, hvor lejemålet blev betegnet som et »accessorisk enkeltværelse« uden selvstændigt køkken og toilet. Lejer forklarede, at hun følte sig presset til at underskrive tillægget under trussel om opsigelse, og at hun ikke forstod, hvad et accessorisk enkeltværelse var. Hun tænkte, at oplysningen om manglende køkken og toilet var en fejl, da hun vidste, at lejemålet havde begge dele.
Lejer betalte 3.500 kr. i husleje og 400 kr. i varme om måneden. Hun modtog ca. 12.000 kr. om måneden i folkepension og ATP. Hun er 73 år, har dårligt helbred – herunder et nyligt cancerforløb med stråle- og kemobehandling – og er dårligt gående.
Udlejerne bebor en lejlighed på 196 m² med tre stuer en suite, to værelser, walk-in-closet, entre mv. I den ene ende af stuerne er indrettet en kontorplads til udlejer 1.
Udlejerne købte ejendommen i 2018 og ønskede på opsigelsestidspunktet (ca. 3 år senere) at tage lejemålet i brug som hjemmekontor for udlejer 2 (der har bestyrelsesposter i bl.a. Indonesien og holder Teams-møder) samt som gæsteværelse til fire børnebørn bosat i Californien. De anførte, at deres nuværende bolig var fuldt udnyttet, idet de ønskede at bevare et eksisterende værelse som legerum for deres mindre børnebørn i Danmark.
Lejer bestred opsigelsens gyldighed og anførte navnlig:
Landsretten afviste, at opsigelsen kunne ske efter de lempeligere regler i lejelovens § 170.
Ad § 170, nr. 1 (enkeltværelse):
Efter bevisførelsen, herunder de foreliggende fotos og Lejers forklaring, lægges det til grund, at lejemålet … siden indflytningen har været udstyret med et selvstændigt køkken, herunder med køkkenbord, køkkenelementer, hylder og fliser, samt afløb, som alene lejer har brugsret til.
Landsretten fandt derfor, at lejemålet – uanset lejekontrakten, tillægget og BBR-meddelelsen – ikke var et enkeltværelse, der kunne opsiges efter § 170, nr. 1.
Ad § 170, nr. 2 (tofamilieshus):
Lejemålet lå ca. 200 meter fra udlejernes bolig i en anden bygning med separat adgang. Det kunne derfor ikke anses for en beboelseslejlighed i et hus med to beboelseslejligheder, hvoraf udlejeren bebor den ene. Opsigelse efter § 170, nr. 2, var dermed også udelukket.
Landsretten fandt det godtgjort, at udlejernes påtænkte anvendelse af lejemålet som hjemmekontor og gæsteværelse måtte anses for egen beboelse i lovens forstand.
Forbeholdet i lejelovens § 172, nr. 1 – der kræver, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden – var derfor opfyldt. Spørgsmålet var herefter alene, om opsigelsen var rimelig efter § 172, nr. 2.
Landsretten delte sig i et flertal og et mindretal ved vurderingen af, om opsigelsen var rimelig.
Flertallet lagde vægt på følgende forhold:
Ønsket om at tage lejemålet i brug som kontorplads for Udlejer 2 og gæsteværelse må anses for reelt, om end størrelsen og værelsesfordelingen på deres nuværende bolig næppe udelukker, at der inden for disse rammer kan indrettes en ekstra kontorplads og gæsteværelse.
Hendes tilknytning til lejemålet og oplysningerne om hendes personlige forhold taler således med betydelig vægt for, at hun kan forblive boende i lejemålet.
Flertallet konkluderede:
Efter en samlet afvejning af begge parters interesser finder vi herefter, at en opsigelse af lejemålet ikke vil være rimelig, jf. lejelovens § 172, nr. 2. Opsigelsen af lejemålet efter lejelovens § 171, stk. 1, nr. 1, er derfor ikke berettiget.
Der blev truffet afgørelse efter stemmeflertallet. Lejer blev frifundet.
Udlejerne blev pålagt at betale 41.000 kr. i sagsomkostninger for begge retter til statskassen, hvoraf 40.000 kr. udgjorde advokatbistand inkl. moms og 1.000 kr. retsafgift. Beløbet skulle betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
Mindretallet lagde afgørende vægt på:
Lejer har derfor ikke haft en berettiget forventning om, at hun kunne blive boende i lejemålet, indtil hun selv opsagde det.
Mindretallet fandt på den baggrund opsigelsen rimelig og stemte for at stadfæste byrettens dom.
