Stadfæstelse af ophævelse af lejemål grundet ulovlig fremleje efter andelsboligforenings konkurs

Ejendommens historik og sagens baggrund

Sagen drejer sig om et lejemål på Frederiksberg. Lejeren flyttede ind i 2004 og blev andelshaver, da en andelsboligforening overtog ejendommen i 2007. Foreningen gik konkurs i december 2014, hvorefter ejendommen i 2017 blev solgt til Akelius og senere i 2021 videresolgt til Udlejer ApS.

Efter andelsboligforeningens konkurs havde de tidligere andelshavere en fortsat brugsret som lejere efter Andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1. Lejeren har således været lejer hos skiftende ejere.

Lejeren har i perioder boet på andre adresser. I september 2017 flyttede hendes søn (Vidne 1) ind i lejemålet, og han har siden betalt huslejen. Lejeren flyttede selv tilbage til lejemålet samme måned, men var fra januar 2020 igen registreret på en anden adresse. Udlejer ApS mente, at der reelt var tale om ulovlig fremleje og ophævede lejemålet den 7. juli 2022 under henvisning til Lejeloven § 182, stk. 1, nr. 6.

Tidsforløb og centrale begivenheder

Parterne er enige om følgende tidslinje, som landsretten lagde til grund:

Parternes påstande

For landsretten gentog parterne deres påstande fra byretten:

• Lejer påstod frifindelse. Hun gjorde gældende, at der forelå en lovlig fremlejeaftale, som den tidligere ejer Akelius stiltiende havde accepteret, og at udlejer havde udvist retsfortabende passivitet.
• Udlejer ApS påstod stadfæstelse af byrettens dom, hvorefter lejemålet var retmæssigt ophævet. Udlejer bestred, at betingelserne for lovlig fremleje var opfyldt, og afviste passivitet.

Lejer havde fri proces under anken.

Retsgrundlaget

Ved salg af en konkursramt andelsboligforenings ejendom har de tidligere andelshavere en fortsat brugsret som lejere efter Andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1:

Ved salg af en andelsboligforenings ejendom, herunder salg efter konkurs, har de tidligere andelshavere en fortsat brugsret som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning.

Lejemålet er derfor underlagt lejelovgivningens almindelige regler, herunder om fremleje og ophævelse. Udlejer kan ophæve lejemålet ved væsentlig misligholdelse, jf. Lejeloven § 182, stk. 1, nr. 6, som omhandler tilfælde, hvor lejeren uberettiget overlader brugen af det lejede til andre.

Stridspunkter og parternes anbringender

Sagens hovedspørgsmål var, om lejeren havde misligholdt lejeaftalen ved ulovlig fremleje til sin søn, og om udlejer havde fortabt retten til at ophæve lejemålet ved passivitet.

Lejerens anbringender

• Der bestod en lovlig fremlejeaftale mellem lejeren og sønnen, som blev indgået i forbindelse med Akelius' overtagelse i 2017. Akelius accepterede stiltiende fremlejen, da sønnen betalte husleje.
• Udlejer ApS' passivitet var retsfortabende, da sønnen havde beboet lejemålet i årevis, og udlejer først reagerede i 2022.
• Lejerens egen tilbagevenden til lejemålet i 2017 og 2020 viste en fortsat tilknytning; der var ikke tale om permanent fraflytning.

Udlejers anbringender

• Lejelovens betingelser for fremleje var ikke opfyldt. Der forelå ingen skriftlig aftale, og udlejer havde ikke givet samtykke.
• Lejeren havde reelt forladt lejemålet uden hensigt om at vende tilbage, og sønnens beboelse var derfor ulovlig.
• Hverken Akelius eller Udlejer ApS havde kendskab til de faktiske forhold før kort tid inden ophævelsen, og der var derfor ikke udvist retsfortabende passivitet. Mailkorrespondancen om “Ejendom sagskomplekset” viste, at udlejer havde handlet, da forholdet blev kendt.

Rettens begrundelse og resultat

Landsretten fandt, at ophævelsen var berettiget. I præmisserne anførte retten:

Uanset, om der blev etableret en lovlig fremlejeaftale mellem Lejer og Vidne 1 senest samtidig med Akelius’ overtagelse af Ejendom den 1. september 2017, finder landsretten, at det efter bevisførelsen må lægges til grund, at lejelovens regler om fremleje i hvert fald ikke har været opfyldt på tidspunktet for Udlejer ApS' ophævelse af lejemålet.

Retten understregede altså, at selv hvis der oprindeligt havde været en aftale, var betingelserne for lovlig fremleje ikke opfyldt, da Udlejer ApS ophævede lejemålet i juli 2022.

Vedrørende spørgsmålet om retsfortabende passivitet bemærkede landsretten:

På den anførte baggrund, og da hverken sagsforløbet vedrørende ”Ejendom sagskomplekset” eller sagens oplysninger i øvrigt giver grundlag for at antage, at Udlejer ApS har udvist retsfortabende passivitet, finder landsretten, at Udlejer ApS med påkravet af 24. juni 2022 og den efterfølgende ophævelse af 7. juli 2022 med rette har opsagt lejemålet efter lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6.

Landsretten lagde således til grund, at udlejer havde handlet rettidigt og ikke havde fortabt sin ret.

Afgørelse

Landsretten stadfæstede byrettens dom med de ændringer, der fulgte af sagens forløb:

• Lejer skal anerkende, at lejemålet adresse 1, 2000 Frederiksberg, med rette er ophævet af Udlejer ApS den 7. juli 2022.
• Lejer skal stille lejemålet til disposition for Udlejer ApS senest den 1. juli 2025, og Vidne 1 (sønnen) skal være fraflyttet inden denne dato.
• Statskassen skal inden 14 dage betale 20.000 kr. i sagsomkostninger til Udlejer ApS til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Beløbet forrentes efter Renteloven § 8 a.