LandsrettenØstre Landsret tog stilling til, om en udlejer havde løftet bevisbyrden for, at betingelserne for fri lejefastsættelse efter lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2 (dagældende § 53, stk. 4) var opfyldt i et lejeforhold om en beboelseslejlighed i ejendommen »Mejeriet«. Landsretten fandt, at udlejer ikke havde bevist ejendommens benyttelse før den 31. december 1991, og gav derfor lejerne medhold i, at der ikke var aftalt fri lejefastsættelse. Boligrettens dom blev ophævet, og sagen hjemvist til boligretten til fastsættelse af lejens størrelse ud fra det lejedes værdi samt behandling af betalingskravet.
Sagen vedrører et lejeforhold mellem to lejere — Lejer 1 og Lejer 2 (appellanter, tidligere sagsøgere) — og Udlejer (appelindstævnte, tidligere sagsøgte), der er en virksomhed ved Person 1. Lejerne var repræsenteret af advokat Henrik Skoglund, mens udlejer var repræsenteret af advokat Carsten Brix.
Lejerne havde boet i lejemålet i ca. 2½ år. Lejemålet lå i en bebyggelse, der i daglig tale kaldes »Mejeriet«. Sagen udsprang af en tvist om, hvorvidt parterne havde aftalt fri lejefastsættelse i lejekontrakten, og om lejens størrelse i givet fald skulle fastsættes ud fra det lejedes værdi.
Retten i Roskilde (boligretten) havde den 9. januar 2024 afsagt dom i første instans (sag BS-2778/2022-ROS), og denne dom blev anket til Østre Landsret.
Lejekontrakten indeholdt en bestemmelse om fri lejefastsættelse. Lejerne betalte i henhold til denne en månedlig leje, som de senere anfægtede. Lejer 2 forklarede under sagen, at han ikke tillagde lejekontraktens bestemmelse om fri lejefastsættelse større betydning, og at han ikke undersøgte det nærmere.
Lejerne gjorde gældende, at betingelserne for fri lejefastsættelse ikke var opfyldt, og at lejen derfor skulle fastsættes ud fra det lejedes værdi efter lejelovens almindelige regler. De krævede tilbagebetaling af for meget betalt leje for perioden maj 2020 til november 2022.
Lejerne nedlagde tre påstande:
Udlejer påstod stadfæstelse af boligrettens dom, subsidiært hjemvisning.
Den centrale bestemmelse i sagen var lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, der viderefører den dagældende lejelovs § 53, stk. 4. Bestemmelsen giver mulighed for fri lejefastsættelse efter parternes aftale i lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål.
Bestemmelsen har følgende ordlyd:
Lejen kan fastsættes frit efter parternes aftale i følgende lejeforhold: […] 2) Lejeforhold om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, jf. reglerne i kapitel VII i den tidligere gældende lov om midlertidig regulering af boligforholdene.
Efter § 54, stk. 2 er det en betingelse for fri lejefastsættelse efter stk. 1, nr. 2, at det fremgår af lejeaftalen, at lejemålet er omfattet af bestemmelsen.
Det springende punkt i sagen var, om udlejer kunne bevise, at ejendommen — »Mejeriet« — før den 31. december 1991 udelukkende blev benyttet til eller var indrettet udelukkende til erhvervsformål.
Lejer 2 og Vidne 1 afgav supplerende forklaringer for landsretten.
Lejer 2 forklarede blandt andet:
Vidne 1 forklarede blandt andet:
Parterne gentog i det væsentlige deres anbringender for byretten og supplerede herudover.
Lejernes supplerende anbringender:
Udlejers supplerende anbringender:
Landsretten lagde indledningsvis fast, at bevisbyrden for, at betingelserne for fri lejefastsættelse var opfyldt, påhvilede udlejer.
Om bevisets førelse udtalte landsretten:
Der foreligger kun meget begrænsede oplysninger om ejendommens benyttelse inden den 31. december 1991, og Vidne 1 har forklaret, at han ikke ved, hvad ejendommens anvendelse var i 1991.
På denne baggrund fandt landsretten:
Landsretten finder på denne baggrund, at det ikke er bevist, at betingelserne for at kunne aftale fri lejefastsættelse i lejelovens § 54, stk. 1, nr. 2, (dagældende lejelovs § 53, stk. 4) var opfyldt.
Landsretten fandt herefter ikke grundlag for selv at fastsætte lejens størrelse ud fra det lejedes værdi, men hjemviste dette spørgsmål til boligretten.
Landsretten foretog endvidere en konkret vurdering af det rejste betalingskrav og fandt, at kravet burde behandles under ét med spørgsmålet om lejens størrelse. Betalingskravet blev derfor i sin helhed hjemvist til behandling i boligretten.
Landsretten gav lejerne medhold i deres subsidiære påstand med den modifikation, at sagen blev hjemvist til boligretten til behandling af den del af sagen, som ikke var afgjort ved landsrettens dom.
Domsslutningen lød:
Udlejer skal anerkende, at parterne ikke har aftalt fri lejefastsættelse.
Boligrettens dom ophæves, og sagen hjemvises til boligretten til behandling af den resterende del af sagen.
Sagsomkostninger for landsretten fastsættes ved byrettens dom.
Sagen blev således sendt tilbage til boligretten, der herefter skal fastsætte lejens størrelse ud fra det lejedes værdi og tage stilling til lejernes betalingskrav på 95.820,63 kr.
