LandsrettenØstre Landsret stadfæstede byrettens frifindelse, hvor en statsautoriseret revisor og tidligere bestyrelsesmedlem — opskrevet som nr. 5 på andelsboligforeningens eksterne venteliste — krævede andelsboligen Adresse 1, København overdraget til sig, efter at foreningens formand og hendes ægtefælle havde overtaget den under henvisning til intern venteliste. Landsretten tillod en ny subsidiær erstatningspåstand på 815.694 kr. svarende til lejlighedens værdistigning efter overgang til valuarvurdering, men fandt det ikke godtgjort, at de foranstående på ventelisten ville have afslået et tilbud — og dermed hverken at appellanten ville have fået lejligheden eller havde lidt et tab.
Appellanten er statsautoriseret revisor og sad i Appelindstævnte A/B's bestyrelse i 2018-2019, hvor han bl.a. arbejdede med at rationalisere foreningens økonomi. Han bor i foreningen sammen med sin kone, der er andelshaver.
Foreningen førte en venteliste for eksterne ansøgere. Appellanten var registreret som nr. 5 på den eksterne venteliste pr. 12. oktober 2020. Foran ham stod:
Appelindstævnte (foreningens formand) og hendes ægtefælle Vidne 1 var begge andelshavere i foreningen og ejede sammen en anden andelsbolig, X-gade 13A, st.
Efter Person 1's død blev andelsboligen Adresse 1, København ledig. Appelindstævnte og Vidne 1 — der på daværende tidspunkt overvejede samlivsophævelse — kontaktede foreningens professionelle administrator, Virksomhed ApS ved Person 4, for at høre om muligheden for at overtage lejligheden.
Den 7. september 2020 indbetalte Vidne 1 gebyr for optagelse på ventelisten fra parrets fælles konto. Administrator oplyste, at det var muligt inden for vedtægternes rammer, og at der var fast praksis herfor.
Den 21. oktober 2020 indgik dødsboet en overdragelsesaftale om salg af andelsboligen til Appelindstævnte og Vidne 1 for 1.278.927 kr. Bestyrelsen — hvor Vidne 2 var formand — godkendte overdragelsen uden at stille krav om frigørelse af parrets hidtidige andelsbolig.
Appellanten protesterede straks. Allerede den 2. og 6. november 2020 reklamerede han skriftligt over brud på vedtægterne. Han anførte, at overdragelsen stred mod vedtægternes § 14, stk. 2, hvorefter en andelshaver ved erhvervelse af en ny andelsbolig skal frigøre sin hidtidige bolig til fordel for den interne venteliste.
Sagen blev anlagt ved Københavns Byret, der den 1. august 2023 frifandt de indstævnte med den hovedbegrundelse, at appellanten som ikke-medlem ikke kunne påberåbe sig foreningens vedtægter.
For landsretten nedlagde appellanten:
Den subsidiære påstand var ny for landsretten. Beløbet svarede til lejlighedens værdistigning — fra 1.278.927 kr. ved overdragelsen til 2.094.621 kr. efter foreningens overgang til valuarvurdering på generalforsamlingen i april 2023.
De indstævnte påstod afvisning af den nye subsidiære påstand, subsidiært frifindelse, og i øvrigt stadfæstelse.
Landsretten tillod appellanten at nedlægge den subsidiære påstand under henvisning til den nære sammenhæng med den oprindelige anerkendelsespåstand:
Henset til den nære sammenhæng mellem den oprindeligt nedlagte anerkendelsespåstand og den for landsretten nedlagte subsidiære påstand om erstatning finder landsretten, at de indstævnte har haft tilstrækkelig mulighed for at varetage deres interesser. Det tillades derfor appellanten at nedlægge den subsidiære påstand om erstatning, jf. retsplejelovens § 383, stk. 2.
Tvisten centrerede sig om andelsboligforeningens vedtægter, navnlig § 14, stk. 2, der fastlagde en prioriteret rækkefølge for overdragelse af ledige andelsboliger. Bestemmelsen indeholdt:
Derudover var vedtægternes §§ 3, 19 og 21 om medlemskab og andelsrettigheder relevante. Appellanten henviste også til, at foreningen var medlem af ABF (Andelsboligforeningernes Brancheforening).
Appellanten gjorde gældende:
Til støtte for erstatningskravet henviste appellanten til U 2008.2361 Ø, hvor der blev tilkendt erstatning for for sen overdragelse af en andelsbolig til en person på venteliste.
Landsretten fandt det ikke godtgjort, at appellanten ville være blevet tilbudt og havde accepteret at indtræde som andelshaver, hvis andelsboligen ikke var blevet overdraget til Appelindstævnte og Vidne 1:
Efter bevisførelsen for landsretten, herunder Vidne 2's forklaring, findes det ikke godtgjort, at Appellant, tidligere Sagsøger var blevet tilbudt og havde accepteret at indtræde som andelshaver til den ledige andelsbolig, hvis ikke andelsboligen var blevet overdraget til Appelindstævnte, tidligere Sagsøgte og Vidne 1 som sket.
Landsretten lagde herved afgørende vægt på, at de efterfølgende tilkendegivelser fra de foranstående på ventelisten ikke beviste, hvad de ville have gjort på overdragelsestidspunktet:
[…] at de efterfølgende tilkendegivelser fra de foranstående, »Person 7«, Person 8 og Person 9, ikke godtgør, at de på tidspunktet for boet efter Person 1's salg af andelsboligen ikke ville have accepteret et tilbud om en andelsbolig i foreningen.
Appellanten havde indhentet skriftlige svar fra Person 7 (sms af 14. januar 2021), Person 8 (mail af 16. januar 2021) og Person 9 (mail af 14. november 2024). Men ingen af disse tilkendegivelser stammede fra selve overdragelsestidspunktet (oktober 2020), og de kunne derfor ikke godtgøre, at de pågældende på det relevante tidspunkt ville have afslået et tilbud.
Landsretten afviste også erstatningskravet med samme begrundelse:
Landsretten stadfæstede byrettens dom.
Appellanten blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten:
| Modtager | Beløb |
|---|---|
| Appelindstævnte A/B | 60.000 kr. ekskl. moms |
| Appelindstævnte | 75.000 kr. inkl. moms |
Ved fastsættelsen af beløbene tog landsretten — foruden sagens værdi, forløb og omfang — hensyn til den arbejdsmæssige besparelse ved advokat Jakob Brandgård Busses samtidige repræsentation af begge indstævnte.
Beløbene skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.
De indstævnte anførte heroverfor:
Af samme grund [findes det], at Appellant, tidligere Sagsøger ikke har godtgjort at have lidt et tab.
Når appellanten ikke kunne bevise, at han ville have fået lejligheden, kunne han heller ikke godtgøre at have lidt et tab som følge af værdistigningen. Appelindstævnte A/B og Appelindstævnte blev derfor frifundet for både den principale og den subsidiære påstand.
