LandsrettenØstre Landsret tog stilling til, om en kolonihavelejer havde opført ulovligt byggeri ved at erstatte et hovedhus og ombygge en terrasse, så det samlede bebyggede areal oversteg de tilladte 40 m², og om haveforeningen med rette havde ophævet lejekontrakten og pålagt bod. Landsretten gav haveforeningen medhold i, at byggeriet var ulovligt og skulle lovliggøres, men frifandt lejeren for ophævelse og bod, fordi foreningen ikke havde dokumenteret et gyldigt påkrav, fremlagt standardlejevilkårene eller påvist en generalforsamlingsbeslutning om bod.
Appelindstævnte overtog den 25. april 2018 lejemålet vedrørende en havelod på 400 m² i Appellant H/F (haveforeningen). Det fremgår af vurderingsrapporten af 20. april 2018, at havelodden på dette tidspunkt var bebygget med et hovedhus på 39,2 m² og en lukket terrasse på 17,32 m², begge opført i 1985. Det samlede bebyggede areal under tag udgjorde således 56,52 m² allerede ved overtagelsen.
Appelindstævnte har forklaret, at hverken Vidne 2 eller Person 2 fra haveforeningens bestyrelse gjorde ham opmærksom på, at dele af bebyggelsen skulle være ulovlig. Han modtog ikke alt det materiale, der fremgår af punkt 11.2 i købsaftalen — kun vurderingsrapporten, sælgers ejererklæring og vejledningen om køb og salg af kolonihavehus.
Efter overtagelsen opførte Appelindstævnte et nyt hovedhus på 39,5 m², som erstattede det tidligere hovedhus. Han har forklaret, at han genbrugte så meget af fundamentet som muligt, og at han ansøgte om byggetilladelse for at være på den sikre side, selvom han anså arbejdet for en renovering.
Samtidig ombyggede han terrassen, som fik nyt tag og blev aflukket på alle sider. Han genbrugte fundablokke og stolper og har forklaret, at terrassen efter ombygningen havde samme størrelse som før. Terrassen var allerede under ombygning, da han overtog havelodden.
Efter haveforeningens henvendelse reducerede Appelindstævnte terrassens størrelse. Ved kredsforbundets kontrolbesøg den 25. april 2021 blev udestuen opmålt til 17,07 m². Appelindstævnte ændrede i den forbindelse terrassens fundament. Han ansøgte ikke om byggetilladelse til terrassen, da han ikke blev bedt om det.
Hovedhuset og terrassen fremstod på domstidspunktet fortsat som på de fremlagte fotos, bortset fra at hovedhusets udhæng mod terrassen var reduceret til 50 cm.
Reglerne om bebyggelsesgraden for havelodderne havde to relevante retsgrundlag:
Kontrakten mellem Ringsted Kommune og det daværende Kolonihaveforbundets Ringstedkreds bestemte i afsnit 9, at:
På grunde over 200 m² må opføres huse på 10 % af grundarealet, max. 40 m² totalt. Ligeledes er det i forbindelse med driften af haven tilladt at etablere mindre drivhuse og mistbænke.
Af kontraktens afsnit 10 fremgik, at bygning af huse skulle godkendes af bestyrelsen i kolonien. Haveforeningens ordensregler af 18. marts 1984 gentog, at der kun måtte bebygges højst 10 % af havens areal, dog højst 40 m² inkl. redskabsskur.
Den gældende kontrakt mellem Ringsted Kommune og kredsforbundet præciserede i afsnit 12:
Bebyggelsen på grunde over 200 m² må maksimalt udgøre 40 m². Herudover må der bygges en overdækket terrasse, et fritliggende drivhus og et redskabsskur på hver højst 10 m².
En overdækket terrasse betragtes som sådan, når mindst én side er åben med beklædning på højst 125 cm målt fra terrassekant. Disse regler har ifølge det udaterede dokument "Navn" været gældende siden 1987.
Kontraktens afsnit 13 fastsatte, at projekter for opførelse af kolonihavehuse skal godkendes af kredsforbundet.
Kolonihaveforbundets Midt- og Østsjællands kreds (kredsforbundet) har siden 2017 haft ansvaret for byggesager, herunder behandling af ansøgninger om byggetilladelse og kontrol med lovligheden af bebyggelse.
Appelindstævnte indgav den 28. maj 2018 en ansøgning om byggetilladelse. Vidne 6 (tidligere formand for kredsforbundet, Person 3) har forklaret, at det fremgik af ansøgningen, at hovedhuset var nedrevet — Appelindstævntes egne oplysninger. Der stod ikke noget om, at der var tale om en renovering.
Ansøgningen blev aldrig godkendt af kredsforbundet. Vidne 6 forklarede, at ansøgningen på et tidspunkt blev returneret til haveforeningen, fordi den beskrevne bebyggelse var for stor. Haveforeningens stempel med påtegningen "forhåndsgodkendelse" ændrede ikke herpå — Vidne 2 (bestyrelsesmedlem) forklarede, at haveforeningen alene påså, om ansøgningen så rigtig ud, og at den ikke kunne give egentlig tilladelse.
Den byggetilladelse af 11. maj 2016, som Appelindstævnte påberåbte sig, vedrørte alene et nyt haveskur — ikke hovedhuset eller terrassen. Det fremgik af Vidne 2's forklaring og af påtegningen på tegningen.
Kredsforbundet gennemførte kontrolbesøg i 2019 og igen i 2021, hvor bebyggelsen blev opmålt. Appelindstævnte blev pålagt en bod, fordi bebyggelsen ikke var lovliggjort.
Appellant H/F (haveforeningen) gentog sine påstande fra byretten:
Haveforeningen gjorde gældende, at Appelindstævntes samlede bebyggede areal var 16,57 m² for stort, fordi den ombyggede terrasse var en lukket udestue — ikke en overdækket terrasse efter kontraktens definition. Hverken vurderingsudvalget, bestyrelsen, kredsforbundet eller Ringsted Kommune havde godkendt byggeriet. Grundlaget for at ophæve lejekontrakten var til stede, da Appelindstævnte på ophævelsestidspunktet ikke havde lovliggjort forholdene.
Appelindstævnte (lejeren) påstod stadfæstelse af byrettens dom og gjorde gældende:
Landsretten fastslog først, at den oprindelige bebyggelse fra 1985 allerede var ulovlig efter de dagældende regler. Efter lejekontrakten af 9. april 1981 og ordensreglerne fra 1984 indgik lukkede terrasser i det maksimalt tilladte bebyggede areal på 40 m². Da hovedhuset (39,2 m²) og den lukkede terrasse (17,32 m²) tilsammen oversteg 40 m², var bebyggelsen ulovlig allerede i 1985.
Landsretten fandt endvidere, at den fremlagte byggetilladelse af 11. maj 2016 alene angik et nyt haveskur — ikke hovedhuset eller terrassen. Det var ubestridt, at kredsforbundet, som siden 2017 havde haft kompetencen, ikke havde givet tilladelse til opførelse af det nye hovedhus og den ombyggede terrasse.
Retten konkluderede herefter:
Hovedhuset og terrassen er derfor opført i strid med både de tidligere og de gældende regler om bebyggelsesgraden for havelodderne, og der er ikke ført bevis for, at der er givet en byggetilladelse eller dispensation vedrørende disse dele af bebyggelsen på lodden.
Landsretten fandt påstand 1 tilstrækkelig klar: den vedrørte lovliggørelse af hovedhuset og den lukkede terrasse, og nedbringelse til maksimalt 40 m² kunne ske ved hel eller delvis nedtagning, herunder ved ændring af terrassen, så den opfylder kontraktens kriterier for en overdækket terrasse (én åben side med beklædning på højst 125 cm og areal på højst 10 m²).
Landsretten tog derfor påstand 1 til følge.
Ophævelsen af lejeforholdet var sket ved haveforeningens og kredsforbundets breve af 28. og 29. juni 2021. Baggrunden var ifølge brevene, at Appelindstævnte ikke havde efterkommet bestyrelsens/kredsens påtale i skrivelse af 28. april 2021. Ophævelsen henviste til § 10, stk. 3, i standardlejevilkårene.
Landsretten bemærkede, at det påhvilede haveforeningen at dokumentere, at betingelserne for ophævelse og bod var opfyldt, herunder at de formelle regler var iagttaget. Dette var ikke sket:
Landsretten konkluderede:
Der er ikke ført fornødent bevis for, at ophævelsen af lejeforholdet samt pålæggelsen af bod er sket med rette.
Appelindstævnte blev derfor frifundet for påstand 2 (anerkendelse af ophævelse) og påstand 3 (betaling af 1.600 kr. i bod).
Landsretten traf følgende afgørelse:
For så vidt angår sagsomkostninger fandt landsretten, at begge parter for en del havde tabt og for en del havde vundet sagen. Under hensyn hertil og til påstandenes indbyrdes betydning ophævede landsretten sagens omkostninger for både byretten og landsretten, således at hver part bærer egne omkostninger, jf. retsplejelovens § 313, stk. 1:
Stk. 1. Når hver af parterne for en del taber og for en del vinder sagen, pålægger retten en af parterne at betale delvise sagsomkostninger til modparten eller bestemmer, at ingen af parterne skal betale sagsomkostninger til modparten.
Dog skulle Appelindstævnte inden 14 dage betale 1.750 kr. til Appellant H/F i retsafgifter, da sagsanlæg havde været nødvendigt for at opnå sagens resultat vedrørende påstand 1. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
