LandsrettenVestre Landsret tog stilling til, om Udlejer ApS havde godtgjort, at huslejenævnets og boligrettens skønsmæssige fastsættelse af vedligeholdelsesandelen til 25 % ved en omfattende modernisering af 11 lejligheder i Randers i 2017-2019 var baseret på et fejlagtigt grundlag eller klart forkert. Udlejer ApS krævede 50 % anerkendt som sparet vedligeholdelse, men landsretten fandt — efter syn og skøn og omfattende bevisførelse — ikke grundlag for at tilsidesætte de sagkyndige instansers skøn og stadfæstede boligrettens dom med sagsomkostninger på 135.000 kr.
Appellanten Udlejer ApS (advokat Erik Aagaard Poulsen) ejer ca. 160 lejligheder i et ejendomskompleks i Randers, fordelt på fire selskaber med hver 40 lejligheder. Indstævnte Grundejernes Investeringsfond (advokat Erik Wendelboe Christiansen) administrerer blandt andet udlejeres vedligeholdelseskonti efter boligreguleringsloven.
Tvistens kerne er den procentvise fordeling af moderniseringsudgifterne mellem forbedring og vedligeholdelse. Kun udgifter til vedligeholdelse kan medtages over vedligeholdelseskontoen i Grundejernes Investeringsfond. Udlejer ApS havde indberettet en fordeling, men huslejenævnet og boligretten fastsatte skønsmæssigt vedligeholdelsesandelen til 25 % — en afgørelse Udlejer ApS anfægtede med påstand om 50 %.
Lejlighederne ligger i en ca. 100 år gammel ejendom. Før renoveringen fremstod de med:
Administrator Vidne 1 forklarede, at man besluttede at totalrenovere, fordi der var stor ledighed, og lejlighederne skulle fremstå »spritnye« for at tiltrække lejere. Renoveringen tog ca. 3 måneder pr. lejlighed og blev primært udført af egne håndværkere (el- og vvs-arbejde af eksterne). Udgiften pr. lejlighed beløb sig til 437.500 kr. med tillæg af følgeudgifter på 18 %, svarende til ca. 7.236 kr. pr. m².
Moderniseringen omfattede navnlig:
Lejlighederne fremstod efter moderniseringen med en mere moderne og åben indretning samt nye faciliteter, egenskaber og udstyr. Vidne 2 (vicevært) bekræftede, at lejlighederne efter renoveringen fremtrådte »væsentlig mere moderne og indbydende«.
Sagen startede i huslejenævnet, der sammen med boligrettens flertal — begge under medvirken af sagkyndige medlemmer og efter besigtigelse — skønsmæssigt fastsatte vedligeholdelsesandelen til 25 % af de samlede moderniseringsudgifter.
Retten i Randers afsagde dom den 17. juni 2022 (sag BS-40004/2020-RAN), hvorved Grundejernes Investeringsfond blev frifundet. Udlejer ApS ankede til Vestre Landsret (sag BS-24774/2022-VLR).
For landsretten blev der fremlagt korrigerede støttebilag med Udlejer ApS' specifikation af vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. Der blev endvidere afholdt syn og skøn med det formål at prisfastsætte udvalgte dele af totalmoderniseringen. Skønsmanden afgav erklæringer den 14. juli 2023 og 27. oktober 2023. Der blev også fremlagt oplysninger om priser for leje af mandskabsvogn og container samt fotos.
Udlejer ApS påstod, at Grundejernes Investeringsfond skulle anerkende, at vedligeholdelsesudgifterne udgjorde 50 % af de indberettede udgifter og berigtige vedligeholdelseskontoen i overensstemmelse hermed.
Grundejernes Investeringsfond påstod dommen fra Retten i Randers stadfæstet (dvs. vedligeholdelsesandel 25 %).
Sagen vedrører administrationen af vedligeholdelseskonti efter reglerne i boligreguleringsloven. Det relevante regelsæt knytter sig til sondringen mellem forbedring og vedligeholdelse ved modernisering af lejemål.
Boligreguleringslovens § 5, stk. 2 regulerer lejefastsættelsen for gennemgribende forbedrede lejemål. Bestemmelsen har betydning for, i hvilket omfang en udlejer kan opkræve en højere leje efter en omfattende modernisering.
I praksis foretages der en skønsmæssig fordeling af moderniseringsudgifterne mellem forbedring (som er brugsforøgende og kan begrunde lejeforhøjelse) og sparet vedligeholdelse (som kan medtages over vedligeholdelseskontoen i Grundejernes Investeringsfond). Ved modernisering af ældre badeværelser og køkkener samt ved rumændringer og -udvidelser sættes vedligeholdelsesandelen i almindelighed ganske lavt.
Sagens centrale stridspunkt var, om der forelå omstændigheder, der gav grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets og boligrettens skøn over vedligeholdelsesandelen.
Udlejer ApS gjorde gældende:
Grundejernes Investeringsfond fastholdt:
Landsretten lagde efter bevisførelsen til grund, at moderniseringen indebar:
Lejlighederne fremtrådte efter moderniseringen med en mere moderne og åben indretning samt med nye faciliteter, egenskaber og udstyr.
Landsretten formulerede herefter det afgørende spørgsmål således:
Spørgsmålet for landsretten er herefter, om Udlejer ApS har godtgjort, at der foreligger omstændigheder, som giver grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets og boligrettens flertals skøn over vedligeholdelsesandelen.
Landsretten fandt ikke, at der var fremkommet oplysninger, der godtgjorde, at skønnet var foretaget på et fejlagtigt grundlag eller var klart forkert. Retten bemærkede herved særligt to forhold:
Landsretten bemærker i den forbindelse, at Udlejer ApS' egen vurdering af vedligeholdelsesandelen i de fremlagte støttebilag på væsentlige punkter afviger fra den fordeling, der normalt følges i praksis, og at der ikke foreligger atypiske forhold med hensyn til lejlighedernes stand før og efter renoveringen.
Udlejer ApS havde herefter ikke løftet bevisbyrden for, at der var grundlag for at tilsidesætte huslejenævnets og boligrettens skøn.
Landsretten stadfæstede boligrettens dom.
Sagsomkostninger: Udlejer ApS skal inden 14 dage betale 135.000 kr. til Grundejernes Investeringsfond. Beløbet dækker udgifter til advokatbistand inkl. moms (Grundejernes Investeringsfond er ikke momsregistreret). Ved fastsættelsen er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder hovedforhandlingens varighed, og at der har været foretaget syn og skøn for landsretten. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.
Udlejer ApS gjorde gældende:
Grundejernes Investeringsfond fastholdt:
