LandsrettenØstre Landsret tog stilling til en udlejers krav om, at en tidligere lejer skulle anerkende en højere husleje for et lejemål på Mølle Allé 10 i Valby end den, boligretten havde fastsat. Sagen drejede sig om, hvorvidt den aftalte leje pr. 1. december 2019 væsentligt oversteg det lejedes værdi for et gennemgribende forbedret lejemål, herunder hvilken bevismæssig vægt de fremlagte sammenligningslejemål skulle tillægges. Landsretten stadfæstede Boligrettens dom og pålagde udlejeren at betale sagsomkostninger til den tidligere lejer.
Sagen udsprang af en tvist mellem udlejeren SFF Ejendomme ApS og en tidligere lejer om lejeniveauet for lejemålet beliggende Mølle Allé 10, st. tv., 2500 Valby. Udlejeren gjorde gældende, at den aftalte leje pr. 1. december 2019 rettelig skulle fastsættes til 157.440 kr. ekskl. vand og varme årligt.
Da lejeaftalen blev indgået i 2019, skulle spørgsmålet vurderes efter den dagældende Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, hvorefter lejen for et gennemgribende forbedret lejemål ikke må fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Efter Boligreguleringsloven § 5, stk. 5 er det ved indbringelse for boligretten udlejeren, der har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Boligretten på Frederiksberg afsagde dom i sagen den 17. april 2024 (sag BS-2174/2023-FRB) og fandt — med dissens, jf. henvisningen til "boligrettens flertal" — at udlejeren ikke havde løftet denne bevisbyrde. SFF Ejendomme ApS ankede dommen til Østre Landsret.
Appellanten, SFF Ejendomme ApS, gentog sin påstand fra boligretten om, at indstævnte, Lejer 1, skulle anerkende, at lejen pr. 1. december 2019 udgjorde 157.440 kr. ekskl. vand og varme årligt, subsidiært at lejen udgjorde et mindre beløb end 157.440 kr., dog højere end 138.600 kr. ekskl. vand og varme årligt.
Indstævnte påstod Boligrettens dom stadfæstet.
Under ankesagen fremlagde parterne nye bilag, herunder oplysninger vedrørende et yderligere sammenligningslejemål, som ikke havde været fremme for boligretten. Herudover gentog og uddybede parterne de anbringender, som de allerede havde gjort gældende for boligretten.
Landsretten opstillede en række kriterier for, hvilken bevismæssig vægt de enkelte sammenligningslejemål skal tillægges. Landsretten udtalte herom:
"Den bevismæssige vægt af de enkelte sammenligningslejemål, som parterne har fremlagt, må vurderes konkret ud fra lejelovens kriterier og en række andre forhold, herunder tidspunktet for den opgjorte leje, om lejemålet tidligere har været prøvet i nævn eller i boligretten, samt om lejemålet er besigtiget af boligretten. Den bevismæssige vægtning af et sammenligningslejemål må desuden ske under hensyntagen til, hvilke sammenligningslejemål parterne i øvrigt har fremlagt."
Landsretten lagde vægt på, at Boligretten havde besigtiget både det omtvistede lejemål og fem af de fremlagte sammenligningslejemål, og landsretten tiltrådte på den baggrund det, som den samlede boligret havde udtalt.
Efter en samlet vurdering af sagen, som den var forelagt for landsretten — herunder fotodokumentation — tiltrådte landsretten endvidere, at udlejeren ikke havde løftet bevisbyrden for, at den aftalte leje pr. 1. december 2019 ikke væsentligt oversteg det lejedes værdi, som anført af boligrettens flertal.
På denne baggrund stadfæstede Østre Landsret Boligrettens dom i sin helhed. Udlejerens principale og subsidiære påstande om anerkendelse af en højere leje blev dermed forkastet.
Efter sagens udfald skulle appellanten, SFF Ejendomme ApS, betale sagsomkostninger for landsretten til indstævnte, Lejer 1, med 15.000 kr. til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet blev der ud over sagens værdi lagt vægt på sagens omfang, og at hovedforhandlingen var gennemført på en halv retsdag. Beløbet forrentes med procesrente.
