LandsrettenØstre Landsret ændrede delvist Boligretten i Glostrups dom og gav Lejer medhold i, at Udlejer (Boligselskab) skulle afrense, fuldspartle og nikotinspærre lofterne i lejemålet. Landsretten fandt, at lofterne — ifølge skønsmanden — ikke kunne bære yderligere lag maling, hvorfor boligselskabet ikke havde stillet lejemålet til rådighed i en stand, der muliggjorde normalstandsættelse, jf. almenlejelovens § 18. Lejer fik derimod ikke medhold i de øvrige påstande om forholdsmæssigt afslag i lejen, fristforlængelse for NI-beløbet eller yderligere istandsættelseskrav.
Sagen angik et lejemål i en almen boligafdeling, som Lejer overtog den 1. april 2021. Udlejer (Boligselskab) er en almen boligorganisation. Lejer oplevede straks efter overtagelsen en række mangler ved lejemålet, herunder revner og huller i lofterne, skader på væggene samt konstateret skimmelsvamp i et værelse.
Lejer var ved overtagelsen repræsenteret af Danske Lejere. Sagen blev oprindeligt indbragt for Beboerklagenævnet, som traf afgørelse den 7. oktober 2021 (meddelt 21. november 2021). Efterfølgende anlagde Lejer retssag ved Boligretten i Glostrup, som afsagde dom den 7. juni 2023 (sag BS-48683/2021-GLO). Begge parter ankede til Østre Landsret.
Lejer forklarede, at lofterne ved overtagelsen havde revner og huller, og at de ikke var blevet nikotinspærret. Der blev konstateret skimmelsvamp i et værelse, hvilket medførte, at rummet ikke kunne benyttes før sanering. Hun lukkede værelset helt af, også på grund af en sødlig lugt efter tidligere rotteproblemer i lejligheden.
Kort efter overtagelsen — i påsken 2021 — nedtog Lejer selv alt tapet i lejligheden på grund af store huller i væggene. Ingen af tapeterne kunne bevares.
Vidne 3 (tidligere ejendomsmester) bekræftede, at der ikke var foretaget nikotinspærring på vægge og lofter i lejligheden før Lejers overtagelse. Dette stod i modsætning til Vidne 2's opfattelse af, at der forelå en betalt faktura for nikotinspærring. Vidne 3 forklarede endvidere, at han tre dage før overtagelsen havde besigtiget lejemålet, men at han var syg med covid-19 i påsken og derfor først så lejemålet efter Lejers indflytning.
Lejer fastholdt, at hun ikke havde hindret håndværkere adgang til lejligheden. Hun havde aftalt med ejendomsmesteren, at håndværkere forinden skulle kontakte hende. Håndværkerne havde adgang til nøgle via en nøgleboks.
Ved mail af 24. september 2021 anmodede på vegne af Lejer om at få forlænget fristen for udbetaling af NI-beløbet (indskud ved indflytning). Boligselskabet imødekom anmodningen og forlængede — under hensyn til Beboerklagenævnets afgørelse af 7. oktober 2021 — fristen til den .
Lejer anlagde retssag den 18. december 2021, men fremsatte ikke efterfølgende nogen anmodning om yderligere forlængelse af fristen.
Under sagen blev der indhentet en skønserklæring. Skønsmanden besvarede blandt andet spørgsmål 2 således:
Lofterne (fraset værelse 2) kan ikke bære flere lag maling, og en totalafrensning er nødvendig, såfremt lofterne alene skal nymales.
Denne konstatering blev central for landsrettens vurdering af påstand 2.
Lejer gentog for landsretten de syv påstande, der var nedlagt for byretten, og nedlagde yderligere en mest subsidiær påstand 2 om stadfæstelse af byrettens resultat:
Udlejer (Boligselskab) påstod frifindelse for påstand 2 og 3 og i øvrigt stadfæstelse af byrettens dom.
Landsretten behandlede påstandene samlet og traf afgørelse som følger.
Landsretten tiltrådte boligrettens begrundelse og fandt, at Lejer ikke havde godtgjort, at der var grundlag for forholdsmæssigt afslag i lejen i noget omfang. Boligselskabet blev frifundet for disse påstande.
Landsretten tiltræder af de grunde, boligretten har henvist til, at Lejer ikke har godtgjort, at der er grundlag for forholdsmæssigt afslag i lejen i noget omfang. Der er ikke fremkommet noget for landsretten, der kan føre til en anden bedømmelse.
Landsretten lagde afgørende vægt på skønsmandens erklæring om, at lofterne (bortset fra værelse 2) ikke kunne bære yderligere lag maling:
Det fremgår af skønsmandens besvarelse af spørgsmål 2, at lofterne (fraset værelse 2) ikke kan bære flere lag maling, og at en totalafrensning er nødvendig, såfremt lofterne alene skal nymales. Landsretten finder, at boligselskabet således ikke har stillet lejemålet til rådighed for Lejer i en sådan stand, at det har været muligt for Lejer at foretage normalstandsættelse i form af maling af lofterne, jf. almenlejelovens § 18.
Lejer fik derfor medhold i, at boligselskabet skal foretage afrensning, fuldspartling og nikotinspærring af lofterne i lejligheden (bortset fra værelse 2). Boligselskabet skal i den forbindelse foretage nødvendig afdækning og omplacering af Lejers indbo.
Derimod fik Lejer ikke medhold i kravet om nikotinspærring af væggene. Landsretten lagde til grund, at Lejer af egen drift havde valgt at fjerne al tapet i lejligheden, og at der derfor ikke nu var grundlag for at pålægge boligselskabet at foretage nikotinspærring af vægge:
Efter bevisførelsen tiltrædes det i den forbindelse, at Lejer af egen drift valgte at fjerne al tapet i lejligheden. Landsretten finder derfor, at der ikke nu er grundlag for at pålægge boligselskabet at foretage nikotinspærring af vægge.
Landsretten frifandt boligselskabet. Lejer havde efter anlæg af retssagen den 18. december 2021 ikke fremsat nogen anmodning over for boligselskabet om yderligere forlængelse af fristen for udbetaling af NI-beløbet ud over den allerede forlængede frist til 31. januar 2022. Udfaldet vedrørende påstand 2 kunne ikke føre til et andet resultat.
Landsretten afviste påstand 5, da den fandt, at anerkendelsespåstanden reelt var et anbringende til støtte for den som påstand 6 nedlagte betalingspåstand. For påstand 6 tiltrådte landsretten boligrettens begrundelse om, at de omhandlede opkrævninger ikke var ugyldige, og frifandt boligselskabet.
Landsretten tiltrådte af de grunde, boligretten havde anført, at boligselskabet var frifundet for påstand 7.
Landsretten afsagde følgende dom:
Lejer blev pålagt at betale 35.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten til Udlejer (Boligselskab) til advokatbistand inkl. moms. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Ved fastsættelsen af beløbet tog landsretten ud over sagens værdi hensyn til sagens omfang og karakter.
