LandsrettenØstre Landsret har i et gruppesøgsmål taget stilling til, om en sælger af nyopførte projektlejligheder på Bydel 1 er erstatningsansvarlig, fordi en forhøjning i ejendommens gårdrum, der begrænsede udsynet fra stuelejlighederne og øgede indkigget til 1. sals lejlighederne, ikke var oplyst over for køberne. Landsretten stadfæstede byrettens dom om, at sælgeren havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt, og at køberne havde krav på erstatning svarende til en værdiforringelse på mellem 5 % og 10 % afhængigt af den enkelte lejligheds beliggenhed.
Sagen udspringer af salget af en række ejerlejligheder som projektsalg i perioden ultimo 2016 til medio 2017 i et nyudviklet boligområde, Bydel 1. Efter opførelsen viste det sig, at der i ejendommens fælles gårdrum var etableret en forhøjning på ca. 120 cm, som ikke fremgik af det projektmateriale og de visualiseringer, som køberne havde modtaget ved købet.
Forhøjningen medførte, at stuelejlighedernes udsyn/kig mod havnefronten blev begrænset, og at der samtidig opstod øget mulighed for indblik til 1. sals lejlighederne, fordi disse - som følge af byggeriets konstruktion - var placeret forholdsvis lavt.
En gruppe af købere anlagde sag mod sælgeren med krav om erstatning for den påståede værdiforringelse af lejlighederne. Retten i Lyngby afsagde dom i 1. instans den 29. marts 2023 (sag BS-37591/2021-LYN), og sælgeren ankede dommen til Østre Landsret. Sagen er behandlet som gruppesøgsmål efter Retsplejeloven § 254 a-reglerne i kapitel 23 a.
Til brug for landsrettens behandling af sagen var der - ud over den oprindelige skønserklæring fra Skønsmand 1, der lå til grund for byrettens dom - fremlagt en erklæring af 15. april 2020 fra Skønsmand 2, indhentet ensidigt af sælgeren forud for sagens anlæg.
Skønsmand 2 vurderede, at forhøjningen for lejlighederne med numrene 14-18 hverken forringede brugen af lejlighederne eller havde betydning for salgsprisen, idet vinduerne i disse lejligheder ikke vendte direkte mod havnefronten, og forhøjningen kunne opleves som gavnlig ved at skabe større privatliv.
For lejlighederne med numrene 9-13, hvor vinduerne vendte direkte mod havnefronten, fandt skønsmanden, at forhøjningen medførte en vis forringelse af udsigten, som ”nok” måtte betragtes som væsentlig, men at dette formentlig ikke ville have påvirket salgsprisen dengang, henset til det høje omsætningstempo på boligmarkedet i 2016-2017. Han anslog dog, at en eventuel prisnedgang højst ville udgøre ca. 5 %.
For 1. sals lejlighederne og for gårdrummet som sådan fandt skønsmanden ikke, at forhøjningen medførte en væsentlig forringelse, bl.a. fordi der under alle omstændigheder ville være et betydeligt indblik fra gårdrummet som følge af lejlighedernes store vinduespartier og lave placering.
Landsretten havde ved kendelse af 14. november 2023 afvist sælgerens anmodning om nyt syn og skøn ved en anden skønsmand, idet der ikke var grundlag for at antage, at den oprindelige skønserklæring var fejlbehæftet, ufuldstændig eller uklar i et sådant omfang, at den ikke opfyldte de faglige krav til erklæringens formål. Parterne havde i stedet mulighed for at stille supplerende spørgsmål og foretage supplerende afhjemling under hovedforhandlingen.
Der blev afgivet supplerende forklaringer af to vidner samt af den oprindelige skønsmand, og der blev afgivet forklaring af Skønsmand 2.
Et vidne fra projektudviklerens side forklarede bl.a., at 3D-modellen af området alene visualiserede en overordnet plan uden detaljeret projektering af de enkelte øer, og at forhøjningen alene indebar en ændret placering af parkeringspladser, ikke et øget antal.
Et andet vidne, tidligere indehaver af projektsalgsselskabet, forklarede, at priserne ved projektsalg er faste uden individuel forhandling, og at forhøjningens højde ikke var kendt på salgstidspunktet.
Den oprindelige skønsmand fastholdt i det væsentlige sin vurdering om, at forskellen mellem en forhøjning på 90 cm og 127 cm havde afgørende betydning for prisfastsættelsen, og at lejlighederne ville være mellem 5 og 10 % mere værd uden forhøjningen.
Skønsmand 2 forklarede, at han i dag - efter at området er blevet fuldt udbygget med beplantning - ville være mere sikker på, at køberne ikke har et krav, da udsigten til havnefronten nu er mere teoretisk end reel, og fordi de fleste købere af stuelejligheder alligevel opsætter beplantning for at opnå privatliv.
Appellant ApS (tidligere Sagsøgte ApS) gjorde gældende, at køberne ved købsaftalen havde accepteret, at der kunne ske ændringer i projektet, som ikke væsentligt forringede brugen af lejlighederne. Selskabet henviste navnlig til Skønsmand 2's erklæring, som efter selskabets opfattelse var mere nuanceret og detaljeret end den oprindelige skønserklæring, og som understøttedes af fremlagt dokumentation om gensalgspriser i området, der efter selskabets opfattelse viste, at forhøjningen var uden betydning for lejlighedernes salgspris.
Appelindstævnte, grupperepræsentant anførte heroverfor, at Skønsmand 2's erklæring var ensidigt indhentet af sælgeren fra en af selskabet udvalgt ejendomsmægler forud for sagens anlæg, og at den ikke kunne lægges til grund for, at den oprindelige skønserklæring var fejlbehæftet. De af sælgeren fremlagte referenceboliger var desuden ikke sammenlignelige, da der var anvendt en konservativ prissætning for de omhandlede lejligheder.
Landsretten fandt efter bevisførelsen, herunder skønserklæringen, forklaringerne og det fremlagte fotomateriale, at forhøjningen i gårdrummet havde medført et begrænset udsyn for stuelejlighederne og et øget indkig til 1. sals lejlighederne. Det blev lagt til grund, at det er en naturlig forudsætning for en køber af en stuelejlighed, at denne er i plan med det omliggende areal, og for en køber af en 1. sals lejlighed, at udenforstående ikke kan kigge vandret ind i lejligheden. Lejlighederne var derfor behæftet med en mangel.
Landsretten tiltrådte byrettens vurdering af, at der var tale om en væsentlig forringelse af købernes brug af lejlighederne, hvorfor forholdet ikke var omfattet af købsaftalernes undtagelse om accept af ikke-væsentlige projektændringer. Det kunne endvidere ikke anses for oplyst over for køberne på baggrund af købsaftalernes ordlyd og projektmaterialet, at der ville blive etableret en forhøjning, som ville begrænse udsynet og øge indkigget - understøttet af, at flere ansatte hos sælgeren ikke selv kendte forhøjningens højde ved prissætningen.
"Landsretten finder, at oplysningerne om opførelsen af en forhøjning, der begrænser udsynet for stuelejlighederne og øger indkigget for 1. sals lejlighederne, er af så væsentlig betydning for en køber af de pågældende lejligheder, at [sælger] har tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved at undlade at oplyse herom eller efterfølgende har ændret projektet med en væsentlig brugsværdiforringelse til følge."
Efter en samlet vurdering af skønserklæringen fandt landsretten det godtgjort, at der for lejlighederne nr. 14, 15, 16 og 17 var en værdiforringelse på 10 % som følge af forhøjningen. For de øvrige to grupper af lejligheder fandt landsretten ikke tilstrækkeligt grundlag for at tilsidesætte skønserklæringens fastsatte værdiforringelser på henholdsvis 5 % og 7,5 %, bl.a. fordi sælgeren hverken for byretten eller landsretten havde stillet supplerende spørgsmål til skønsmanden herom.
Skønsmand 2's erklæring, der i vidt omfang alene fokuserede på udsynet mod havnefronten, samt den fremlagte dokumentation om gensalgspriser, kunne ikke føre til et andet resultat.
Byrettens dom blev stadfæstet, og sælgeren blev pålagt at betale 225.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten til dækning af udgifter til advokatbistand inkl. moms, forrentet efter Renteloven § 8a.
