LandsrettenUdlejer ApS havde overtaget en ejendom, hvor lejemålet var ophævet, efter at lejer havde nægtet udlejer adgang til lejemålet i forbindelse med en salgsfremvisning og fotografering af køkken, bad og gang. Vestre Landsret skulle tage stilling til, om ophævelsen var berettiget. Landsretten fastslog, at varslet var gyldigt og kommet frem, og at lejers nægtelse var uberettiget; ophævelsen stod derfor ved magt, og lejer blev pålagt at fraflytte lejemålet senest den 1. juni 2025 samt betale sagsomkostninger.
Appellant, Udlejer ApS (advokat Morten Bünemann Dalsgaard), har nedlagt påstand om, at indstævnte, Lejer, skal fraflytte lejemålet Adresse, 8700 Horsens straks, subsidiært på et af landsretten nærmere fastsat tidspunkt.
Indstævnte, Lejer, har påstået stadfæstelse af byrettens dom (hvorved ophævelsen ikke var anerkendt).
Den oprindelige udlejer, Person, ønskede at sælge ejendommen og havde brug for adgang til lejemålet for en ejendomsmægler, en byggesagkyndig og en fotograf. I forlængelse af varslet herom rettede LLO Horsens, der repræsenterede Lejer, henvendelse til udlejers advokat og påpegede, at der med henvisning til de dagældende corona-restriktioner maksimalt måtte være fem personer samlet. Som følge heraf opdelte udlejer besigtigelsen i to omgange.
Den første besigtigelse blev gennemført, og udlejers advokat varslede efterfølgende flere gange den anden besigtigelse. Senest ved mail af 7. april 2021 til LLO Horsens blev det varslet, at der ønskedes adgang den 28. april 2021 kl. 12.00. Varslet præciserede, at fotos kunne begrænses til køkken, bad og gang, og at lejer eventuelt kunne aftale med fotografen, i hvilket omfang fotoene skulle redigeres.
Lejer nægtede udlejers repræsentanter adgang den 28. april 2021. Som konsekvens ophævede udlejer lejemålet den 4. maj 2021. Udlejer ApS købte efterfølgende ejendommen med den forventning, at ophævelsen ville stå ved magt.
Sagen blev anlagt ved Retten i Horsens (sag BS-26768/2021-HRS), der afsagde dom den 28. juni 2023. Dommen blev anket af Udlejer ApS til Vestre Landsret.
Under ankesagen mødte Lejer uden den advokat, han var blevet pålagt at antage, og hovedforhandlingen blev derfor fremmet i medfør af retsplejelovens § 386, stk. 2, jf. § 259, stk. 2.
Sagen er undergivet den dagældende lejelov. Det fremgår af dagældende lejelovs § 54, at udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Dagældende lejelovs § 54: Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det.
Såfremt lejeren modsætter sig udlejerens adgang til det lejede, kan udlejeren hæve lejeaftalen, jf. dagældende lejelovs § 93, stk. 1, litra c.
Dagældende lejelovs § 93, stk. 1, litra c: Udlejeren kan hæve lejeaftalen, såfremt lejeren modsætter sig, at udlejeren skaffer sig adgang til det lejede i medfør af § 54.
Enslydende bestemmelser findes i nugældende lejelovs § 102 og § 182, stk. 1, nr. 3.
Landsretten behandlede to centrale spørgsmål:
Landsretten fandt, at udlejers varsel den 7. april 2021 med bindende virkning var sendt til LLO Horsens, da Lejer tidligere havde meddelt, at henvendelser skulle ske dertil. Varslet blev videresendt til Lejer med almindelig post den 9. april 2021, og landsretten lagde til grund, at varslingen var kommet frem.
Udlejeren kunne den 7. april 2021 fortsat med bindende virkning for Lejer sende varslingen om adgang til lejemålet til LLO, Horsens. ... efter det foreliggende må varslingen også anses for at være blevet leveret til ham.
Landsretten fastslog endvidere, at udlejers ønske om adgang var berettiget som led i sædvanlige salgsforberedelser, jf. dagældende lejelovs § 54. Fotografering af de omtvistede rum gav under de givne omstændigheder ikke lejer ret til at nægte adgang, især da lejeren havde fået mulighed for at aftale redigering af billederne med fotografen.
Den omstændighed, at udlejeren tillige ønskede, at der skulle optages fotografier til brug for en salgsopstilling, berettigede under de ovenfor anførte omstændigheder ... ikke i sig selv Lejer til at nægte udlejeren adgang til lejemålet.
Lejers nægtelse var derfor uberettiget, og lejemålet blev ophævet med rette den 4. maj 2021.
Varslet blev sendt til LLO Horsens, fordi Lejer havde bedt om det, og LLO besvarede henvendelsen uden indvendinger. Først den 7. maj 2021 meddelte Lejer, at meddelelser ikke længere skulle rettes til LLO. Landsretten fandt, at varslet var kommet frem i tide og med passende varsel.
Landsretten ændrede byrettens dom og tog Udlejer ApS' subsidiære påstand til følge:
Adgangen var berettiget som led i sædvanlige salgsforberedelser. Udlejer havde ret til at få adgang for ejendomsmægler, byggesagkyndig og fotograf.
Fotografering af køkken, bad og gang var begrænset og kunne redigeres efter aftale med fotografen. Det gav ikke lejer ret til at nægte adgang. Eventuelle indsigelser mod fotos kunne fremsættes efterfølgende.
