LandsrettenEn sag om fastsættelse af husleje efter lejelovens § 19, stk. 2 om gennemgribende forbedring blev efter boligrettens dom anket til Østre Landsret. Landsretten rejste af egen drift spørgsmålet om afvisning efter retsplejelovens § 368 a og afviste efter parternes bemærkninger ankesagen, da der ikke var udsigt til et andet udfald end i boligretten, og sagen hverken var principiel eller af andre grunde egnet til landsretsbehandling.
Sagen angår fastsættelse af husleje for lejemålet beliggende Godthåbsvej 30, 1. th., 2000 Frederiksberg. Tvisten er, om lejen kan fastsættes efter Lejeloven § 19, stk. 2, hvorefter lejen for gennemgribende forbedrede lejemål kan fastsættes til det lejedes værdi, eller om lejen i stedet skal fastsættes efter § 19, stk. 1, hvor lejen alene kan dække ejendommens driftsudgifter og afkast.
Da Ejendomsselskabet DG ApS ikke kunne fremlægge fakturaer eller anden direkte dokumentation for de påberåbte istandsættelsesarbejder i 2004, beroede sagen på undtagelsesreglen i lejeloven § 20, stk. 1, hvorefter § 19, stk. 2, alligevel kan finde anvendelse, hvis det "utvivlsomt må anses for godtgjort", at forbedringerne er udført i tilstrækkeligt omfang og inden for en periode på 2 år.
Retten på Frederiksberg, boligretten, afsagde den 16. januar 2026 dom i sagen (BS-53230/2024-FRB). Boligrettens flertal fandt efter en samlet bevisvurdering – herunder en skønserklæring, en lejekontrakt fra 2004 og en udateret plantegning – at det var utvivlsomt godtgjort, at lejligheden i 2004 blev gennemgribende forbedret ved etablering af et badeværelse (ændret ruminddeling) og istandsættelse af køkkenet.
Flertallet lagde bl.a. til grund:
Én af boligrettens tre lægdommere afgav dissens og fandt det ikke ud fra bevisførelsen godtgjort, at forbedringerne var udført i tilstrækkeligt omfang.
Ved retsbog af 15. april 2026 indhentede landsretten af egen drift parternes bemærkninger til, om ankesagen skulle afvises efter retsplejeloven § 368 a. Parterne fik herefter mulighed for at udtale sig om spørgsmålet.
Lejer 2 og Lejer 1 gjorde bl.a. gældende, at:
Ejendomsselskabet DG ApS fastholdt, at ankestævningen intet nyt indeholdt i forhold til boligretssagen, og at bevisvurderingen skulle stå fast. Selskabet anførte, at den samlede forbedringsudgift efter sædvanlige opgørelsesprincipper – med et generelt fradrag på 20 % af alle håndværkerudgifter – udgjorde 250.158,90 kr., og at det derfor ikke var korrekt, at beløbsgrænsen kun var opfyldt med en snæver margin. Selskabet gjorde gældende, at sagen under ingen omstændigheder var af principiel karakter, og at ankesagen burde afvises efter retsplejeloven § 368 a.
Landsretten lagde testen i retsplejeloven § 368 a, stk. 1 til grund: Landsretten kan afvise en ankesag, hvis der ikke er udsigt til, at sagen vil få et andet udfald end i byretten, sagen ikke er af principiel karakter, og andre grunde i øvrigt ikke taler for, at sagen skal behandles af landsretten.
Med henvisning til Højesterets kendelse af 25. oktober 2024, trykt som UfR 2025.116, lagde landsretten til grund, at en ankesag ikke bør afvises, hvis det ikke umiddelbart forekommer åbenbart, at der ikke er udsigt til et andet udfald, hvis sagen rummer principielle problemstillinger, eller hvis den f.eks. har særlig betydning for parterne.
Landsretten gennemgik boligrettens dom og begrundelse sammenholdt med ankeanbringenderne og fandt, at der ikke var udsigt til, at sagen ville få et andet udfald end i boligretten. Den bevisførelse, appellanterne ønskede at føre for landsretten – herunder supplerende partsforklaringer og eventuel yderligere vidneførelse – kunne efter landsrettens vurdering ikke føre til en anden vurdering.
"På denne baggrund, og da sagen ikke kan anses for at være af principiel karakter, og da andre grunde i øvrigt ikke taler for, at sagen skal behandles af landsretten, afviser landsretten ankesagen, jf. retsplejelovens § 368 a, stk. 1."
Afgørelsen:
