LandsrettenFredensborg Kommune tildelte i 2016 en boligforening opgaven som bygherre og byggeforretningsfører for et nyt pleje- og rehabiliteringscenter med en samlet budgetramme på ca. 138 mio. kr. I december 2016 viste det sig, at projektet var underbudgetteret med 18 mio. kr., primært fordi udearealer, affaldssug og specialsanitet ikke var medregnet i tilbuddet. Østre Landsret fandt, at kommunens ophævelse af kontrakten i januar 2017 var berettiget, idet budgetoverskridelsen udgjorde en væsentlig misligholdelse. Kommunen fik medhold i krav om tilbagebetaling af ca. 6 mio. kr., mens totalrådgiveren fik delvist medhold i sit honorarkrav mod boligforeningen.
Fredensborg Kommune gennemførte et udbud af bygherre- og driftsherreopgaven for et nyt pleje- og rehabiliteringscenter i By. Efter evaluering af tilbud, hvor byggericts funktionalitet/arkitektur vægtede 60 % og økonomi 30 %, blev opgaven tildelt boligforeningen (herefter Boligforeningen). Parterne indgik den 4. juli 2016 en "Kontrakt vedr. forretningsfører- og bygherreopgave". Heraf fremgik:
De aftalte anskaffelsessummer for servicedelen var estimater, da der endnu ikke var afholdt entrepriseudbud. Kontraktens punkt 13, stk. 2, fastslog:
I de ovenstående punkter, hvor de angivne summer har været estimater, er [Boligforeningen] ikke ansvarlig for overskridelse af økonomi eller bygbarheden af projektet, da der på tidspunktet for angivelsen af anskaffelsessummerne ikke har været afholdt entrepriseudbud.
Samtidig havde kommunen i punkt 13, stk. 3, en ret til vederlagsfri omprojektering, hvis licitationspriserne oversteg de ved forprojektets godkendelse angivne estimater med 10 %.
Udbudsmaterialet (Byggeprogram 1 og 2) indeholdt detaljerede krav til blandt andet udearealer, centralt affaldssug og specialsanitet med skylle-/tørrefunktion. Tilbudslisten var dog overordnet; der var ikke en selvstændig post for udearealer.
Under udarbejdelsen af projektforslaget i december 2016 opdagede totalrådgiveren Appellant A/S, at de budgetterede entrepriseudgifter var utilstrækkelige. På et styregruppemøde den 19. december 2016 fremlagde Appellant A/S en kalkulation, der viste:
| Post | Budget (ekskl. moms) | Kalkulation (ekskl. moms) |
|---|---|---|
| Samlede entrepriseudgifter | 110.311.883 kr. | 128.858.154 kr. |
| Overskridelse | 18.546.301 kr. |
Heraf kunne ca. 13 mio. kr. henføres til den kommunale servicedel (som udgjorde knap 46 mio. kr. med tillæg af en senere allonge om lægepraksis).
Appellant A/S forklarede, at overskridelsen primært skyldtes tre forhold:
Appellant A/S erkendte fejlen klart:
Vores granskning af vores kalkulationer viser at vi i konkurrenceforløbet har anvendt erfaringsspriser uden anlægsudgifter, hvilket naturligvis er en fejl, som vi desværre overså i kampens hede.
Kommunens ældre- og handicapchef betegnede overskridelsen som »helt uacceptabel« og skitserede tre mulige scenarier: (1) ophør af samarbejdet, (2) tilførsel af yderligere midler, eller (3) godkendelse af besparelser. Samtidig gav Appellant A/S en række forslag til optimering, herunder at fravige kravene til sanitet og affaldssug.
Boligforeningen og rådgiverne fik til opgave at udarbejde en redegørelse for mulighederne for at gennemføre projektet inden for budgettet. Redegørelsen af 3. januar 2017 indeholdt en række besparelsesforslag, herunder:
Boligforeningen anbefalede at igangsætte en proces med et revideret projektforslag.
På et ekstraordinært styregruppemøde den 10. januar 2017 besluttede kommunen:
Proces med revideret projektforslag igangsættes. Fredensborg Kommune tager fortsat forbehold for at bringe kontraktens bestemmelser om misligholdelse og ophævelse i anvendelse.
Kommunen afviste samtidig at fravige kravene til affaldssug og sanitet. BDO fik til opgave at udarbejde en specifikation af den kommunale nettoøkonomi. Denne blev fremsendt den 13. januar 2017 og viste, at kommunens andel af overskridelsen var ca. 13,2 mio. kr.
Samtidig indledte forvaltningen en politisk behandling. Social- og Seniorudvalget indstillede den 23. januar 2017, at kontrakten blev ophævet, og at man i stedet indgik aftale med et andet boligselskab. Økonomiudvalget tiltrådte indstillingen, og byrådet besluttede den 30. januar 2017 at ophæve aftalen.
Allerede den 18. januar 2017 havde Boligforeningen meddelt, at rådgiverne havde indstillet arbejdet i afventning af kommunens beslutning.
Landsretten lagde til grund, at Boligforeningens tilbud var fejlbehæftet, fordi udearealer, affaldssug og specialsanitet ikke var medregnet. Projektet var dermed underbudgetteret med ca. 18 mio. kr. allerede ved aftaleindgåelsen.
Retten fandt, at den manglende budgetoverholdelse betød, at projektet ikke kunne gennemføres med den tilbudte kvalitet inden for den aftalte ramme. For at fortsætte skulle kommunen enten tilføre yderligere ca. 13 mio. kr. til servicedelen eller acceptere kvalitetsforringelser i tilsvarende omfang. Ingen af delene var kommunen forpligtet til:
Landsretten finder herefter og navnlig under hensyn til størrelsen af det konstaterede budgetunderskud, at der forelå en væsentlig misligholdelse af aftalen fra [Boligforeningens] side, og at Fredensborg Kommune derfor var berettiget til at ophæve aftalen.
Det var uden betydning, at tilbudspriserne var angivet som estimater, fordi begrundelsen for estimaterne netop var, at der endnu ikke var afholdt licitation – ikke at der kunne ses bort fra fundamentale kalkulationsfejl. Retten bemærkede:
Projektet var imidlertid allerede ved aftaleindgåelsen underbudgetteret i så betydeligt et omfang, at [Boligforeningen] – uanset eventuel prisudvikling og uforudsete omkostninger – ikke var i stand til at opfylde sine kontraktmæssige forpligtelser.
Landsretten afviste, at kommunen ved at deltage i besparelsesprocessen havde givet afkald på at ophæve. Der var lagt vægt på, at kommunen gentagne gange – herunder på mødet den 10. januar 2017 – udtrykkeligt tog forbehold for ophævelse. Også den omstændighed, at Boligforeningen selv standsede arbejdet den 18. januar »indtil der foreligger en beslutning fra Fredensborg Kommune«, viste, at man var bekendt med risikoen for ophævelse.
Retten fandt endvidere, at kommunens varsel var tilstrækkeligt, og at det under de foreliggende omstændigheder måtte stå klart for Boligforeningen og rådgiverne, at den endelige stillingtagen afventede byrådets politiske behandling.
Da ophævelsen var berettiget, havde Boligforeningen ikke krav på den erstatning, som byretten havde tilkendt. Fredensborg Kommune fik derfor medhold i sin påstand om, at Boligforeningen skulle tilbagebetale 6.048.627,51 kr. – svarende til hovedstol, renter og sagsomkostninger, som kommunen havde betalt i henhold til byrettens dom. Beløbet forrentes med procesrente fra den 1. april 2022, jf. rentelovens § 3, stk. 4.
Appellant A/S krævede honorar for udført kontraktarbejde og ekstraarbejde. Landsretten fandt:
Boligforeningen havde nedlagt en selvstændig påstand om, at Appellant A/S skulle dække det tab, boligforeningen led ved at skulle tilbagebetale erstatningen til kommunen. Landsretten tillod påstanden delvist, men afgrænsede den til de af Boligforeningen allerede betalte honorarer til Appellant A/S, i alt 2.757.727,75 kr.
Retten fandt, at Appellant A/S's arbejde med tilbuddet havde været så mangelfuldt, at der ikke var grundlag for honorar:
Appellant A/S' arbejde i forbindelse med tilbuddet må imidlertid anses at have været behæftet med så alvorlige mangler og fejl, at Appellant A/S ikke har krav på honorar for arbejde udført i forbindelse med projektet …
Derimod fandt retten ikke grundlag for at pålægge Appellant A/S et bredere erstatningsansvar, da ansvarsfordelingen mellem Boligforeningen, Appellant A/S og BDO var uklar, og tilbuddet var udarbejdet i fællesskab.
Landsretten afsagde følgende dom:
I sagsomkostninger mellem Appellant A/S og Boligforeningen ophæves omkostningerne for begge retter, da begge parter havde fået delvist medhold.
Boligforeningen skal til Fredensborg Kommune betale 762.000 kr. i sagsomkostninger for begge retter (600.000 kr. til advokatbistand, 162.000 kr. i retsafgift).
