LandsrettenØstre Landsret stadfæstede byrettens dom i en tvist mellem en bygherre og et entreprenørfirma om betaling for ekstraarbejder i forbindelse med en totalentrepriseaftale om renovering af en feriebolig. Bygherren nægtede at betale for ekstraarbejderne og gjorde modkrav gældende for mangler, dagbod og tabt lejeindtægt. Landsretten fandt, at entreprenøren var berettiget til betaling for ekstraarbejderne, og at bygherren hverken havde godtgjort mangler eller dokumenteret et økonomisk tab.
Sagen angår en totalentrepriseaftale indgået mellem en privat bygherre og et entreprenørfirma (Appelindstævnte A/S) om renovering af bygherrens feriebolig. Bygherren valgte en totalentreprenør, fordi han led af PTSD efter udsendelse med forsvaret og ikke kunne overskue selv at styre byggeriet. Bygherren antog hverken advokat eller rådgiver inden kontraktsindgåelsen.
Forud for kontraktsindgåelsen blev der afholdt et opstartsmøde, hvor parterne gennemgik tilbud, økonomiske aftaler, betalingsplan og aftalegrundlag. Det var på dette møde, at spørgsmålet om dagbod blev drøftet — på bygherrens foranledning. Bygherren havde oprindeligt foreslået dagbøder på 1.500 kr., men entreprenøren mente, det var for højt, og parterne enedes om 500 kr.
Entreprisen omfattede oprindeligt nyt gulv, nyt bad mv. i ferielejligheden. Undervejs i processen ønskede bygherren yderligere arbejder, herunder nyt, løftet loft i stuen og loft til kip i entreen.
Retten på Bornholm afsagde dom den 31. maj 2023 (sag BS-4405/2022-BOR), hvor entreprenøren fik medhold i sit betalingskrav, mens bygherrens modkrav i det væsentlige blev afvist — dog fik bygherren medhold i et fradrag på 50.000 kr. for mangelfuldt maler- og fugearbejde visse steder.
Bygherren ankede dommen til Østre Landsret (sag BS-28971/2023-OLR, 19. afdeling). For landsretten blev sagen behandlet af landsdommerne Tine Egelund Thomsen, Jacob Waage og Kaare Linde (kst.). Der blev afgivet supplerende forklaringer af bygherren, Vidne 1 (entreprenørens repræsentant) samt afhjemling af skønsmanden, ingeniør Skønsmand.
Spørgsmålet om fradraget på 50.000 kr. for mangelfuldt maler- og fugearbejde var ikke omfattet af anken.
Bygherrens påstande (appellanten):
Entreprenørens påstand (appelindstævnte):
Sagens centrale spørgsmål var, om entreprenøren kunne kræve betaling for en række ekstraarbejder udført i tilknytning til entreprisekontrakten, eller om disse arbejder allerede var omfattet af den oprindelige entreprise.
Entreprenøren udstedte aftalesedler (nr. 1-4) for de ekstraarbejder, der blev udført. Ekstraarbejderne omfattede bl.a.:
Bygherren gjorde gældende, at visse af de fakturerede arbejder ikke var ekstraarbejder, men allerede omfattet af entrepriseaftalen. Dette gjaldt bl.a.:
Bygherrens mangelsindsigelse for landsretten var navnlig begrundet i to forhold:
Bygherren fandt isoleringstykkelsen i det store badeværelse utilstrækkelig. Skønsmanden forklarede imidlertid, at der ved renovering ikke er specifikke krav til den udførte isoleringstykkelse, men at det kondensmæssigt og energimæssigt vil være hensigtsmæssigt at udføre minimum 250 mm isolering i kombination med god ventilation i baderummet. Skønsmanden så ikke noget problem i isoleringens tykkelse, som skyldtes bygherrens ønske om loft til kip med synlige bjælker.
Bygherren gjorde gældende, at fugerne fortsat smittede af ved berøring, hvilket måtte skyldes fejl ved fugemassen eller udførelsen. Skønsmanden forklarede:
Skønsmanden tilføjede, at afsmitting kan skyldes, at fugemassen har stået for længe inden brug, eller at posen har suget fugt. Udtørring — fx fra fuldt tryk på gulvvarmen — kan påvirke hærdningen negativt, men "der skal meget til".
Bygherren gjorde gældende, at entreprenøren skulle betale dagbod for forsinkelse samt erstatning for tabt lejeindtægt på 100.000 kr. for årene 2021 og 2022.
Om dagbod:
Bygherren forklarede, at han ikke fik oplysninger om, at ekstraarbejderne ville medføre forsinkelser, og at han regnede med, at den samlede entreprise kunne afsluttes lige efter nytår 2021. Vidne 1 (entreprenørens repræsentant) forklarede derimod, at han jævnligt havde drøftet med bygherren, at byggeriet ville tage længere tid med ekstraarbejder, og at bygherren i julen 2020 havde meddelt, at familien godt kunne leve med udsættelsen.
Om lejetab:
Bygherren fremlagde et udlejningseksempel fra DanCenter Danland af 11. marts 2021 som dokumentation for det påståede lejeindtægtstab. Han forklarede, at udlejning ikke havde været mulig — dels fordi der manglede et vindue i et af rummene, dels fordi udlejning først kunne påbegyndes efter skønsforretningens afvikling. Først sidste år (2024) begyndte han at udleje lejligheden.
Entreprenøren anførte heroverfor, at kravet fremstod udokumenteret og hypotetisk.
Ekstraarbejder:
Landsretten tiltrådte byrettens begrundelse og fandt, at der ikke var grundlag for at antage, at entreprenøren havde faktureret for ekstraarbejder, der var — eller som bygherren med føje kunne antage var — omfattet af entreprisen. Entreprenøren var derfor som udgangspunkt berettiget til at kræve betaling som sket.
Mangler:
Landsretten lagde vægt på skønsmandens forklaring om, at:
der ved renovering ikke er krav til den udførte isoleringstykke, men at det kondensmæssigt og energimæssigt vil være hensigtsmæssigt at udføre min 250 mm isolering [...] i kombination med god ventilation i baderummet.
Og om fugerne:
det anvendte fugemateriale er "gængs", og at der ikke er konstateret udførelsesfejl på de udlagte fuger.
Landsretten fandt, at der ikke herudover var ført bevis for, at arbejdet skulle være mangelfuldt. Retten henviste desuden til, at påstanden om mangler ved maler- og fugearbejdet visse steder — som bygherren i byretten fik medhold i — ikke var omfattet af anken.
Dagbod og erstatning:
Landsretten tiltrådte byrettens begrundelse for, at bygherren ikke var berettiget til dagbod. Om lejetabserstatningen udtalte landsretten:
Appellant, tidligere Sagsøgte – i det omfang han overhovedet ville være berettiget til at kræve erstatning, når der mellem parterne er aftalt dagbøder – ikke har dokumenteret at have lidt et tab som følge af en ansvarspådragende adfærd fra Appelindstævnte A/S', tidligere Sagsøger A/S side.
Landsretten stadfæstede herefter byrettens dom i sin helhed.
Bygherren blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten med 60.000 kr. til entreprenøren til dækning af rimelige udgifter til advokatbistand ekskl. moms. Ved fastsættelsen blev der taget hensyn til sagens værdi, omfang og forløb, hovedforhandlingens varighed samt sagens betydning. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Bygherren afholdt endeligt udgifterne til afhjemling af skønsmanden i landsretten.
