LandsrettenVestre Landsret stadfæstede byrettens dom i en sag om en ejendomsmæglers erstatningsansvar for mangelfulde oplysninger om el-tilslutning. To købere (forbrugere) erhvervede i december 2020 en landejendom med lade og jagtstue for 1.495.000 kr. I salgsopstillingen var anført »el 220 V«, men strømmen kom reelt fra en generator — et forhold ejendomsmægleren kendte, men undlod at oplyse. Landsretten fandt, at mægleren havde handlet ansvarspådragende efter og pålagde ham at betale 162.937,50 kr. i erstatning.
Sagen angår en ejendom på ca. 15 hektar med en ladebygning indeholdende en jagtstue, beliggende i landzone. Ejendommen blev i december 2020 solgt for 1.495.000 kr.
Appellant (sagsøgte i byretten) er en ejendomsmæglervirksomhed ved Person 1, repræsenteret af advokat Rasmus Mehl.
Appelindstævnte (sagsøgere i byretten) er to privatpersoner — Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2 — der købte ejendommen i december 2020. Begge arbejder med IT og har ingen landbrugsbaggrund. De købte ejendommen til jagt og rekreativ brug. De var repræsenteret af advokat Anne Sofie Vindstrup.
Laden var i BBR registreret under anvendelseskode 216 (»Bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende landbrug, gartneri, skovbrug og fiskeri«), defineret som »Bygning med ydervægge, der anvendes til opbevaring af dyrefoder, afgrøder mv.«
I salgsopstillingens afsnit om byggemodnings- og tilslutningsforhold var anført, at der på ejendommen var »el 220 V«.
Person 1, der ultimo 2020 havde overtaget salget fra en kollega (Vidne 1), forklarede for landsretten, at han i forbindelse med besigtigelsen forud for udarbejdelsen af salgsopstillingen af sælgeren blev gjort opmærksom på, at laden blev forsynet med el via en generator. Dette forhold blev ikke omtalt i salgsopstillingen.
Under fremvisningen af laden så køberne lamper, løse ledninger med stikkontakter og en række hårde hvidevarer i jagtstuen. Appelindstævnte 2 forklarede, at de drøftede eltavlens placering med Vidne 1, der tilkendegav, at han ikke vidste, hvor den var placeret, og at de kom frem til, at den måtte være slukket. Der var ingen generator i laden under fremvisningen.
Ved overtagelsen oplyste sælgeren, at der ikke var indlagt el fra det kollektive net — strømmen kom fra en generator. Dette kom meget bag på køberne, der havde medbragt et skema til aflæsning af el og vand.
Retten i Aalborg afsagde dom den 20. februar 2023 (sag BS-3574/2022-ALB), hvor ejendomsmæglervirksomheden blev dømt til at betale 162.937,50 kr. i erstatning til køberne.
Appellantens påstand for landsretten: Frifindelse.
Appelindstævntes påstand: Stadfæstelse af byrettens dom.
Under ankesagen blev der afholdt syn og skøn ved ejendomsmægler Skønsmand.
Sagens centrale retsgrundlag er § 25 i lov om formidling af fast ejendom m.v., der fastslår:
Ejendomsmægleren skal give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handelen og dens gennemførelse.
Bestemmelsen pålægger ejendomsmægleren en pligt til at videregive alle oplysninger af betydning for handlen — også oplysninger der taler imod ejendommens værdi eller anvendelighed.
Forrentning af sagsomkostninger sker efter rentelovens § 8 a.
Ejendomsmægleren gjorde gældende, at der var tale om et erhvervskøb, hvilket ville påvirke beskyttelsesniveauet. Til støtte herfor anførte han:
Køberne bestred, at der var tale om et erhvervskøb:
Landsretten tiltrådte byrettens vurdering af, at køberne havde købt ejendommen til ikke-erhvervsmæssig anvendelse og skulle anses som forbrugere.
Skønsmanden afgav følgende erklæring under ankesagen:
Om ejendommens karakter (spørgsmål 1):
Om markedsværdi (spørgsmål 2):
Landsretten lagde følgende faktiske forhold til grund:
Ejendomsmæglerens viden: Person 1 var af sælgeren gjort opmærksom på, at laden blev forsynet med el via en generator. Dette forhold blev ikke omtalt i salgsopstillingen.
Salgsopstillingens ordlyd: I afsnittet om byggemodnings- og tilslutningsforhold var alene anført »el 220 V«.
Jagtstuens fremtræden: Under fremvisningen hang der lamper, lå løse ledninger med stikkontakter, og der stod hårde hvidevarer i jagtstuen.
Drøftelser under fremvisningen: Appelindstævnte 2 og Appelindstævnte 1 drøftede eltavlens placering med Vidne 1, der oplyste ikke at vide, hvor den var — de konkluderede, at den måtte være slukket. Der var ingen generator i laden under fremvisningen.
Betydning for køberne: Det var af væsentlig betydning for køberne, at der var indlagt el — de ville formentlig ikke have budt på ejendommen, hvis de havde kendt det reelle forhold.
På baggrund heraf udtalte landsretten:
Efter § 25 i lov om formidling af fast ejendom mv. skal ejendomsmægleren give både sælger og køber de oplysninger, som er af betydning for handlen og dens gennemførelse.
På baggrund af salgsopstillingens oplysning om el, sammenholdt med jagtstuens fremtræden og drøftelserne med Vidne 1 under fremvisningen, finder landsretten, at Appelindstævnte 2 og Appelindstævnte 1 med rette kunne forvente, at der var indlagt el på ejendommen, og at [Appellant] har handlet ansvarspådragende ved ikke at oplyse, at der var tale om el fra en generator.
Landsretten tilsluttede sig således byrettens vurdering af, at ejendomsmægleren var for udbedringsomkostningerne, opgjort til
Landsretten stadfæstede byrettens dom.
Erstatning til køberne:
| Post | Beløb |
|---|---|
| Udbedringsomkostninger (eltilslutning) | 162.937,50 kr. |
Sagsomkostninger for landsretten:
Appellanten skal inden 14 dage betale 55.000 kr. i sagsomkostninger til Appelindstævnte 1 og Appelindstævnte 2, heraf:
Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a. Ved fastsættelsen af beløbet til advokat er der taget hensyn til sagens omfang og forløb, herunder syn og skøn samt hovedforhandlingens varighed.
