LandsrettenØstre Landsret stadfæstede byrettens frifindelse af en husejer i en sag om, hvorvidt spildvarme fra uisolerede forsyningsrør i terrændækket — som gav varme i gulvene i to badeværelser, bryggers og entré — kunne anses for en mangel ved ejendommen, når huset i salgsopstillingen var angivet med »gulvvarme« i disse rum. Installationen var udført i 1976 og vurderet korrekt og lovlig på opførelsestidspunktet, og landsretten fandt det ikke godtgjort, at den forefundne gulvvarme udgjorde en mangel. Køber blev pålagt at betale 40.000 kr. i sagsomkostninger for landsretssagen.
Sagen angik en ejendom opført i 1976, som Sagsøgte havde beboet i ca. 40 år. Ejendommen blev sat til salg i 2019. I salgsopstillingen af 7. august 2019 var det angivet, at ejendommen havde »gulvvarme« i to badeværelser samt bryggers og entré — i alt fire rum.
Sagsøgte forklarede, at hun under besigtigelsen sammen med den bygningssagkyndige og ejendomsmægleren grundigt gennemgik alle rum og fortalte, hvilke rum der havde gulvvarme. Hun godkendte efterfølgende salgsopstillingens angivelser. Der var ingen synlige tegn på gulvvarme i rummene — ingen afbrydere eller ventiler — og besigtigelsen fandt sted om sommeren, hvor gulvvarmen var slukket.
Sagsøger erhvervede ejendommen. Der var ikke nogen særskilt drøftelse mellem parterne om gulvvarmen før handlen.
Efter overtagelsen konstaterede Sagsøger, at der ikke var tale om en traditionel, regulerbar gulvvarmeinstallation. Varmen i gulvene stammede fra spildvarme fra de uisolerede forsyningsrør, der førte varmt vand til og fra husets radiatorer. Rørene var ført rundt i terrændækket under de pågældende rum.
Der var ingen ventiler eller anden form for styring af varmen i de enkelte rum. Gulvvarmen kunne kun tændes og slukkes centralt på fyret — typisk ved varmesæsonens start omkring oktober og afslutning omkring maj.
Der blev under sagen udmeldt en skønsmand, som besigtigede installationen. Skønsmandens konklusioner var flertydige og blev tillagt central betydning af landsretten:
Under sin supplerende forklaring uddybede skønsmanden:
På udførelsestidspunktet fandtes der ikke normer for, hvordan gulvvarme skulle etableres. Skønsmanden kunne ikke finde en definition af gulvvarme rent teknisk. I 1985 begyndte man at skrive om styring af varme i individuelle rum, men der står ikke præcist, hvordan man opbygger et gulvvarmesystem.
Skønsmanden forklarede endvidere, at installationen i huset var lavet, som man gjorde det i 1976. Dette understøttedes af en VVS-installatørs vidneforklaring.
Sagsøger (appellant) nedlagde påstand om betaling af 250.000 kr. inkl. moms med tillæg af procesrente fra stævningens indlevering, subsidiært et mindre beløb fastsat af retten. Det principales anbringende var, at den forefundne gulvvarme udgjorde en mangel ved ejendommen, idet der ikke var tale om en egentlig gulvvarmeinstallation svarende til det oplyste i salgsopstillingen.
Sagsøgte (appelindstævnte) påstod stadfæstelse af byrettens frifindende dom, subsidiært frifindelse mod betaling af et mindre beløb end påstået. Sagsøgte gjorde gældende, at der altid havde været varme i gulvene i de 40 år, hun havde beboet ejendommen, og at hun aldrig havde haft problemer med gulvvarmen.
Sagsøger frafaldt under landsretssagen sit subsidiære anbringende om forholdsmæssigt afslag.
Landsretten lagde til grund, at ejendommen blev solgt med angivelse af »gulvvarme« i de fire omhandlede rum, og at gulvvarmen ikke havde været genstand for særskilt drøftelse mellem parterne.
Det centrale spørgsmål var, om den forefundne installation udgjorde en mangel. Landsretten citerede skønserklæringens dobbelte konklusion:
Efter skønsmandens vurdering foreligger der ikke en »egentlig gulvvarmeinstallation, som den forstås rent teknisk«. I de enkelte rum kunne der ikke konstateres ventiler eller andet for styring af varmen i gulvet. Som en gulvvarmeinstallation vurderes det ikke at være udført som en »sædvanlig gulvvarmeinstallation« fra den omhandlede tidsperiode.
Men landsretten fremhævede samtidig skønsmandens afgørende forbehold:
Installationen er udført korrekt og vurderes lovlig på udførelsestidspunktet.
Og videre:
På udførelsestidspunktet fandtes der ikke normer for, hvordan gulvvarme skulle etableres. Man kunne ikke finde en definition af gulvvarme rent teknisk. Installationen i huset er lavet, som man lavede det dengang.
På denne baggrund fandt landsretten det ikke godtgjort, at den forefundne gulvvarme udgjorde en mangel ved ejendommen. Allerede af denne grund blev Sagsøgte frifundet for Sagsøgers påstand, og byrettens dom blev stadfæstet.
Efter sagens udfald skulle Sagsøger betale 40.000 kr. i sagsomkostninger for landsretten til Sagsøgte til dækning af advokatudgifter inkl. moms. Beløbet blev fastsat under hensyn til sagens værdi og forløb og forrentes efter rentelovens § 8 a.
