Forældelse af erstatningskrav mod ejendomsmægler og sælgere vedrørende mangler ved vinduers alder

Parterne

Sagen drejede sig om et erstatningskrav i forbindelse med handel med en fast ejendom. Parterne var:

• Appellant (tidligere sagsøger), køber af ejendommen, repræsenteret ved advokat Jacob Thorup Larsen.
• Appelindstævnte Ejendomsmæglerfirma v/ Person 1 (tidligere sagsøgte), ejendomsmæglerfirmaet der formidlede handlen, repræsenteret ved advokat Rasmus Mehl.
• Appelindstævnte 1 (tidligere sagsøgte 2), den ene sælger af ejendommen, repræsenteret ved advokat Thomas Jensen.
• Appelindstævnte 2 (tidligere sagsøgte 1), den anden sælger, der ikke gav møde under ankesagen.

Sagens faktiske omstændigheder

Køberen erhvervede ejendommen gennem ejendomsmæglerfirmaet. Efter overtagelsen blev hun opmærksom på, at ejendommens vinduer var ældre end angivet i salgsoplysningerne. Det fremgik af køberens egen forklaring for byretten og af oplysningerne i klageskemaet til Klagenævnet for Ejendomsformidling, at hun senest den 27. november 2017 var blevet bekendt med dateringen i vinduerne. Dermed havde hun fra dette tidspunkt kendskab til det forhold, som dannede grundlag for erstatningskravet.

Procesforløb

Sagen blev oprindeligt anlagt ved Retten i Aalborg (BS-47045/2020-ALB). Stævning blev indgivet den 30. november 2020. Forud herfor havde køberen indbragt tvisten for Klagenævnet for Ejendomsformidling, som den 31. maj 2018 traf afgørelse uden at tage stilling til selve erstatningskravet. Efterfølgende anlagde ejendomsmægleren Person 1 retssag mod Klagenævnet; Østre Landsret afsagde dom i den sag den 24. september 2021. Køberen var ikke part i denne retssag.

Retten i Aalborg afsagde dom den 1. november 2022, hvorved erstatningskravet blev afvist som forældet. Køberen ankede dommen til Vestre Landsret (BS-48911/2022-VLR) med påstand om ophævelse og hjemvisning.

Parternes påstande og anbringender

Retsgrundlaget: Forældelsesloven § 21, stk. 3

Sagen rejste spørgsmålet om suspension af forældelse ved indbringelse for et privat klagenævn. Den relevante bestemmelse i forældelsesloven lyder:

§ 21, stk. 3. Indbringes en tvist inden forældelsesfristens udløb for et privat klagenævn, ankenævn eller lignende, gælder stk. 2, 1. og 2. pkt., tilsvarende.

Stk. 2 bestemmer, at hvis en sag om fordringens eksistens eller størrelse indbringes for en administrativ myndighed, indtræder forældelse tidligst 1 år efter, at myndigheden har givet meddelelse om sin afgørelse – uanset om fordringen gøres gældende af den, der har indbragt sagen, eller af den anden part.

Den almindelige forældelsesfrist efter forældelsesloven § 3, stk. 1, jf. § 2, stk. 1, er 3 år regnet fra det tidligste tidspunkt, hvor fordringshaveren kunne kræve fordringen opfyldt.

Landsrettens begrundelse for at stadfæste forældelsen

Landsretten lagde efter køberens egen forklaring for byretten og oplysningerne i klageskemaet til grund, at hun i hvert fald den 27. november 2017 var blevet bekendt med dateringen i vinduerne. Forældelsesfristen begyndte derfor at løbe senest fra dette tidspunkt.

Stævning blev først indgivet den 30. november 2020 – mere end tre år senere. Allerede af den grund var kravet forældet, medmindre fristen var suspenderet.

Landsretten afviste suspensionsargumentet. Det, der var anført om forældelseslovens § 21, stk. 3, kunne efter rettens opfattelse ikke føre til et andet resultat. Den omstændighed, at Klagenævnet for Ejendomsformidling ikke havde taget stilling til selve erstatningskravet, og at køberen ikke var part i den efterfølgende retssag mellem mægler og nævn, indebar at tillægsfristen i § 21, stk. 3, ikke kunne bringes i anvendelse.

Landsretten tiltrådte i øvrigt de grunde, som byretten havde anført.

Dommens resultat og sagsomkostninger

Landsretten stadfæstede byrettens dom. Erstatningskravet mod både ejendomsmæglerfirmaet og sælgerne var forældet.

Køberen blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten:

Sagsomkostningerne i forholdet mellem køberen og Appelindstævnte 2 (den sælger der ikke gav møde) blev ophævet.

Beløbene forrentes efter rentelovens § 8 a.