Nedsættelse af lejen for gennemgribende moderniseret bolig på Østerbro efter lejelovens § 19, stk. 2

Begrundelse for afgørelsen

• Gennemgribende modernisering: Nævnet bekræftede, at lejemålet opfylder betingelserne i Lejeloven § 20, stk. 1, da der er brugt over 317.000 kr. på forbedringer, som væsentligt har forøget det lejedes værdi.
• Det lejedes værdi: Ankenævnet vurderede, at 1.500 kr. pr. m² svarer til det lejedes værdi under hensyntagen til beliggenhed, kvalitet og udstyr, herunder at badeværelset og altanen er af begrænset størrelse.
• Virkningstidspunkt: Da lejer indbragte sagen inden for et år efter lejemålets begyndelse, har nedsættelsen virkning fra mellemværendets start den 1. januar 2023, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Konsekvenser: Udlejer skal tilbagebetale for meget betalt leje, samt regulere depositum og forudbetalt leje i overensstemmelse med Lejeloven § 59, stk. 1. Udlejer har desuden pligt til at orientere øvrige lejere om afgørelsen i medfør af Lejeloven § 194, stk. 1.

Udlejeren fastholdt de opgjorte tillæg for individuelle forbedringer og henviste til tidligere afgørelser i boligretten og ankenævnet for lignende lejemål i ejendommen. Udlejeren argumenterede for, at udgifter til nyt gulv (inkl. gulvafslibning) var en nødvendig del af gulvudskiftningen og skulle medtages med 50% forbedring. Udlejeren mente desuden, at udgifter til emhætte, elektriker (med 100% eller minimum 90% forbedring), ventilation og vandledninger/faldstammer skulle godkendes som forbedringer, selvom de ikke var specifikt nævnt i lejekontrakten, da de var en del af de udførte forbedringer i lejemålet.

Nævnets Undersøgelse

Huslejenævnet behandlede sagen efter Lejeloven § 38 jf. Lejeloven § 19, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 15, stk. 1 jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 1). Nævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og indhentede oplysninger fra udlejer og tidligere afgørelser i ejendommen. Ankenævnet besigtigede ligeledes lejemålet og bekræftede Huslejenævnets beskrivelse af lejemålet, som var udstyret med ringeanlæg, vaskeri, fjernvarme, termoruder, vandmåler, ny el, nyere moderniseret køkken og badeværelse.