Nedsættelse af istandsættelseskrav og ugyldighed af kontraktlig fristforlængelse ved fraflytning

Lejeren bestred kravene og gjorde gældende, at lejemålet ikke var misligholdt, samt at fraflytningsrapporten ikke var tilstrækkeligt specificeret. Lejeren påpegede desuden, at der var fejl og mangler allerede ved indflytningen, hvilket var dokumenteret med billeder.

Ankenævnet stadfæstede Huslejenævnets afgørelse om at nedsætte istandsættelseskravet fra 13.678 kr. til 8.000 kr.

Hovedkonklusioner

• Ugyldig fristforlængelse: Ankenævnet slog fast, at udlejeren var omfattet af Lejeloven § 187, stk. 3 og 4, da udlejeren udlejede mere end én beboelseslejlighed (inklusiv et hus udlejet til familie). Reglerne om, at alle krav skal fremgå af fraflytningsrapporten, kan ikke fraviges ved aftale. Kontraktens bestemmelse om 4 ugers frist var derfor ugyldig.
• Bortfaldne krav: Alle krav fremsat efter fraflytningssynet (den 5. november 2022) bortfaldt, da de ikke var medtaget i den oprindelige rapport fra synsdagen.
• Skønsmæssig nedsættelse: Selvom udlejer dokumenterede visse skader (ridser, mærker og snavs) via billeder og fakturaer, fandt nævnet, at lejeren kun skulle hæfte for 8.000 kr., hvilket svarede til de arbejder, udlejer rettidigt havde dokumenteret behovet for.
• Tilbagebetaling: Udlejer blev pålagt at tilbagebetale det overskydende depositum på 5.678 kr. til lejer.
• Sanktioner: Da lejeren fik fuldt medhold i ankenævnet, blev udlejeren pålagt at betale et tillægsgebyr på 6.827 kr. til nævnet i medfør af Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Lejeren bestred udlejers krav på flere punkter:

• Lejeren mente, at indflytningsrapporten ikke tilstrækkeligt beskrev lejemålets stand ved indflytning, og at udlejer derfor ikke kunne gøre krav gældende ved fraflytning.
• Vedrørende lakering af låger hævdede lejeren, at lågerne allerede var beskadigede ved indflytning, og at billeder heraf var sendt til udlejer. Udlejer bestred at have modtaget disse billeder.
• Den mest omstridte post var udskiftning af gulvet i køkkenet, hvor lejeren påpegede en vandskade. Lejeren forklarede, at der gentagne gange var kontaktet udlejer vedrørende en tilstoppet opvaskemaskine, og at skaden på gulvet først blev opdaget ved fraflytning. Lejeren mente, at udlejer burde bære ansvaret, da udlejer var bekendt med problemerne med opvaskemaskinen. Udlejer fastholdt, at lejeren ikke havde anmeldt vandskaden på gulvet i køkkenet i henhold til Lejeloven § 149, stk. 3, og at skaden måtte skyldes lejers misligholdelse, jf. Lejeloven § 149, stk. 2.
• Vedrørende rengøring anførte lejeren, at udlejer tidligere havde frafaldet krav om rengøring af ovn, køleskab og køkkenskabe. Lejeren mente, at lejemålet generelt var rent, og at den resterende rengøring (en lille støvplet og en ikke-aftørret håndvask) ikke kunne berettige den høje udgiftspost. Udlejer erkendte en fejl i opgørelsen vedrørende de frafaldne rengøringskrav, men fastholdt, at andre dele af rengøringen var utilstrækkelig.