Nedsættelse af husleje for gennemgribende moderniseret lejlighed på København Ø

Ankenævnet har ændret huslejenævnets afgørelse og nedsat den årlige leje til 88.500 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m², med virkning fra den 1. september 2023. Afgørelsen betyder, at lejer har fået delvist medhold, da lejen er nedsat fra det oprindeligt aftalte, men fastsat højere end i huslejenævnets første afgørelse.

Hovedkonklusion

• Lejen er nedsat pr. 1. september 2023 fra 99.901,2 kr. til 88.500 kr. årligt.
• Depositum og forudbetalt leje nedsættes til at svare til tre måneders af den nye godkendte leje jf. Lejeloven § 59, stk. 1.

Vigtige begrundelser

• Ankenævnet anerkender, at lejemålet er gennemgribende moderniseret i overensstemmelse med Lejeloven § 19, stk. 2, da forbedringsudgifterne væsentligt overstiger de lovbestemte beløbsgrænser.
• Ved vurderingen af det lejedes værdi lagde nævnet vægt på lejemålets stand, indretning og de to små altaner, men fandt at den kontraktligt aftalte leje oversteg det almindeligt gældende lejeniveau i området jf. Lejeloven § 42, stk. 2.
• Lejenedsættelsen har virkning fra 1. september 2023, da sagen blev indbragt inden for et år efter den seneste regulering af skatter og afgifter, jf. Lejeloven § 40, stk. 2.
• Udlejer blev ikke pålagt et tillægsgebyr, da lejer ikke fik fuldt medhold i sin påstand jf. Lov om boligforhold § 82, stk. 2.

Nævnets undersøgelse og vurdering

Huslejenævnet foretog en besigtigelse af lejemålet og konstaterede dets moderniserede stand, herunder nyt køkken og badeværelse samt møblering. Nævnet undersøgte ejerforholdene og fandt ikke identitet mellem udlejer og ejer, hvilket indikerede et fremlejeforhold. Nævnet bemærkede dog en ændret praksis fra Ankenævnet for de Københavnske Huslejenævn, hvorefter lejefastsættelsen i fremlejeforhold skulle baseres på forholdene pr. 1. januar 1995, uanset senere ændringer. Da ejendommen havde mere end seks beboelseslejligheder på denne dato, skulle lejen fastsættes efter Lejeloven § 19 (tidligere Boligreguleringsloven § 5). Nævnet vurderede, at lejemålet var gennemgribende moderniseret i henhold til Lejeloven § 19, stk. 2, jf. Lejeloven § 20, stk. 1 (tidligere Boligreguleringsloven § 5, stk. 2, jf. Boligreguleringsloven § 5, stk. 8), og at forbedringerne væsentligt havde forøget det lejedes værdi, jf. principperne i Lejeloven § 128, stk. 1 (tidligere Lejeloven § 58). Vedrørende acontobidraget til vand, anmodede nævnet om vandregnskaber for at vurdere forbruget.